질문 : 안녕하세요 . 얼마후 가게를 리스하려고 랜로드와 딜을 하고있습니다.
예전엔 보통 10 년 리스였던게 요즘은 5년 리스와 5년 옵션으로 많이들 한다고 하더라구요. 그래서 랜로드가 그렇게 하기를 원하는데요 5년 장사하다가 더 하고싶으면 5년 더 연장할 수 있는건가요 조건에 따라? 그럼. 실질적으로 10년 리스라고 보면 된다지만, 5년 장사후 5년 옵션을 쓰려고 할때 주인이 렌트비를 터무니 없이 올려서 어쩔수 없이 나가야 되는 상황도 가능한건가요. 그럼. 말이 연장이지 실질적으로 5년만 보장된단 소리아닌가요?
이게 랜로드에게 유리한 조건인건지 테넌트에게 유리한 조건인건지 , 정확한 의미설명좀 부탁드립니다.
답변 : 안녕하세요. 결론부터 밀씀드리자면 질문자님 즉 테난트에게 유리할수 있는 조항으로 리스기간을 5년 + 5년으로 하시라고 말씀드립니다.
첫째. 요즘같이 앞날을 예측하기 어려울 때에 10년을 기간으로 계약하였을 때에 경기가 예상 못할 수준으로 안 좋아졌던가 아니면 주변에 강력한 경쟁 업소가 들어와 힘든 경쟁을 할수도 있는 상황이 생긴다고 가정 할때에 10년을 계약하는것 보다는 5년씩 잘라서 계약을 하시게 되면 만약 4년후에 또는 계약 기간이 다 끝날 시점에 예상하지 못한 상황이 생기더라도 짧게는 5년 또는 그 이상의 남은 계약 기간으로 인해서 올 수 있는 불가항력적인 어려움을 피할수 있어서입니다.
둘째. 옵션의 정의는 테난트가 결정할수 있는 권리이므로 5년후에 새로운 5년을 더 계약을 함으로 해서 결국은 10년이 될수있고 아니면 5년만 영업을 하시고 아무런 제재나 책임소재 없이 다른곳으로 가서 사업을 하실수도 있음으로 새로 5년을 더 계약하지 않음으로 해서 어떠한 책임도 지지 않습니다.
셋째. 질문에서 말씀하셨듯이 새로 5년을 더 계약하려 할때에 랜로드가 렌트비를 너무 많이 올림으로해서 실질적인 계약 연장을 하기가 힘들수도 있지 않은가에 대한 말씀은 이변에 5년 + 옵션 5년을 계약을 하실때에 테난트가 5년후에 옵션 5년을 더 연장할때에 애매하고 항상 랜로드와 테난트가 싸울수 있는 현재 시장 가격이라는 ( Current Market Value ) 문장보다는 마지막 해에 내어 왔던 렌트비에서 소비자 물가 상승지수만큼만 ( C.P.I.= Consumer Price Index) 인상한다든가 아니면 그 전해에 내던 마지막 렌트비에서 3%면 3% 아니면 5%면 5% 이렇게 정확한 명시를 리스 계약서에 넣어 놓음으로 해서 렌트비의 큰 인상을 막을수 있고 새로운 5년에 대한 렌트비를 가늠해 보시는 방법으로 하시라고 권합니다.
