자신이 주거하고 있는 주택을 매각해서 발생한 양도소득세 면제에 대한 혜택은 횟수의 제한 없이 매 2년마다 누릴 수 있다. 사실, 자신의 2개의 주택(하나는 주거주택으로 다른 하나는 휴양주택)을 동시에 소유하고 있을지라도 이러한 혜택을 누릴 수 있을 뿐만 아니라 이를 잘 이용한다면 또 다시 양도소득을 면제 받을 수 있는 기회를 포착할 수 있다. 따라서 현 세법이 허용하는 최대한의 절세를 할 수 있는 방안을 소개하고자 한다.
요즘처럼 부동산 가격이 상승하여 집값이 상승했을 경우 먼저 자신이 현재 2년 이상 살고 있는 주거주택을 매각하고 이에 대한 양도소득을 부부 50만달러(독신 25만달러)까지 세금 공제를 받고, 자신이 소유하고 있는 휴양주택으로 이사를 해서 2년을 주거주택으로 거주하다가 매각하여 다시 부부 50만달러까지를 세금 공제 받고 매각하는 경우 100만달러까지를 세금 없이 현금화 할 수 있게 된다.
하지만 이러한 세금혜택을 남용하는 것을 방지하기위한 방침으로 2008년 이후에 매각한 주택에 대해서는 본인이 주거주택으로 사용하지 않은 기간 동안을 계산하여 이 부분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다는 조항을 입법하여 이를 적용하고 있다. 다시 말해, 매각 시 과거 5년 동안 본인이 주거주택으로 살고 있지 않는 주택이었거나 또는 임대 주택인 경우에는 이에 대한 용도로 쓰인 기간을 계산하여 양도소득의 15%(또는 고소득자로 자신의 누진세율이 39.6%인 납세자의 경우는 20%)를 세금으로 납부해야 한다. 만약, 주택을 임대하여 감가상각 공제를 했을 경우에 한해서는 양도소득 중 감가상각한 부분에 대해 25%의 세금을 납부해야 한다.
집을 오래전에 구입하여 살고 있는 납세자의 경우에는 구입원가가 낮아 실제적으로 이를 임대하여서 얻는 감가상각의 공제 혜택이 상대적으로 적어 세금 혜택을 제대로 누리지 못하는 경우가 태반이다. 이런 경우에 납세자가 자녀에게 자신의 주택을 매각하여 자녀에게 소유권을 넘기고 이에 대해 50만달러(부부인 경우)까지의 세금 공제혜택을 받고 이를 자녀로부터 임대하여 자신이 주거하면, 자녀는 이를 임대 주택으로 세금보고를 하여 이에 대해 상대적으로 높은 감가상각 공제 및 보험료, 유틸리티, 및 수리비 등을 세금 공제하여 임대수입을 상쇄하고 이를 초과하여 남은 손실에 대한 세금혜택을 누릴 수 있다. 또한, 부모가 사망 후 자신이 이 주택에 이사하여 2년 이상을 거주한다면 판매 시 양도소득을 남기고 매각하더라도 자녀는 그 주택에 대해 50만달러(부부인 경우)까지를 또 세금 없이 매각액을 현금화 하는 게 가능하다.
예를 들어, 김모씨 부부가 수십 년 전에 25만달러에 집을 구입하여 자녀를 모두 출가시켰고, 또한 2013년1월1일에 휴양주택을 60만달러에 구입했다고 가정하자. 2015년 1월1일에 자신이 오랜 기간 살던 주거주택을 100만달러에 매각해 75만달러의 양도소득이 생겼다. 그리고 김모씨는 휴양주택에 이사를 해서 그곳을 주거주택으로 살다가 2017년 1월1일에 이를 80만달러에 매각했을 경우를 살펴보자.
우선 계산을 간단히 하기 위해 김모씨의 경우 자신의 최고 연방 누진세율이 39.6%로 양도소득세가 20%가 적용되는 경우를 가정해보자. 첫 번째 구입주택: 김모씨의 주거주택의 매각은 과거 5년 동안에 2년 이상을 본인의 주거 주택으로 사용하였으므로 50만달러까지 양도소득세를 면제 받게 된다. 하지만, 이를 초과한 양도소득인 25만달러(750,000달러[총양도소득]-500,000달러[양도소득면제액])에 대해 20%의 세금인 5만달러를 세금으로 납부해야 한다.
두 번째 구입주택: 일단 매각 시 과거 5년 동안 2년 이상을 주거주택으로 살았으므로 주거주택의 양도소득세 면제에 해당이 된다. 하지만, 주택을 소유한 4년 동안 2년간만을 주거주택으로 살았기 때문에 매각으로 발생한 양도소득인 20만달러 중 50%인 10만달러만 양도소득세 면제를 받게 되고 나머지 10만달러에 대해서 20%의 세율을 적용 2만달러의 세금을 납부해야 한다.
김모씨의 경우 2주택의 총 매각액은 180만달러이며 여기에서 발생한 양도소득은 95만달러인 반면 총 납부해야 하는 양도세금은 7만달러로 총 양도소득 대비 7%(70,000달러/950,000달러)남짓의 세금만을 납부하는 결과를 자아냈다고 봐야 한다.
물론, 여기서 3.8%의 메디케어 세금을 추가로 납부해야 하는 경우도 고려해야 할 것이다. 하지만 이러한 경우가 적용된다 할지라도 주택구입을 자신의 주거 주택으로 이용하여 매각할 경우, 의외를 많은 절세를 할 수 있다는 것은 중요한 고려사항이 아닐 수 없다.
