질문 : 안녕하세요. 답답한 마음에 질문을 드립니다. 2007년 부터 현재까지 VONS가 메인 테넌트로 있는 상가에 1300sqft규모의 가게를 운영하고 있습니다. 지난해 2015년 6월에 건물주인이 바뀌었고, 재계약 시기와 맞물려 10월에 3년 재계약을 했습니다. 재계약을 하면서 기본렌트비도 올랐지만 NNN이 900불에서 1500불로 상승하여 전체적인 렌트비가 1000불 정도 상승했습니다. 힘들어도 어떻게 해보려 노력하고 있는데, 지난달 8월 레트비 청구에 2015 CAM Reconciliation 이라하여 3700불이 청구되었고, 이번 9월달 렌트비에 2015 CAM Reconciliation DB 라 하여 1500불이 또 청구 되었습니다. 건물구입에 따른 각종 세금이나 비용이 발생하여 어쩔수 없지않았겠냐는 주변 분들 말씀에 어느정도 이해는 합니다만, 세입자의 어려운 비지니스 상황에는 아랑곳 하지않고 이렇게 청구를 하니 도저히 버틸수가 없습니다.
질문을 드립니다.
1. 예상치 못하여 지불능력이 없는 추가 NNN에 대하여 지불하지 않아도 되는지요?
2.계약기간이 2년 남은 상태에서 계약해지를 하고 다른 건물로 이전할수있는지요?
제가 요구할수 있는 근거는 재계약시 기본렌트비 인상을 감안하여 400불정도 인상이 될것이라는 예상하에 재계약을 했으나, NNN 이 과도하게 올라 1000불이 인상되었고 이렇게 보이지않던 금액 3,700+1,500=5,200불 이 추가로 청구되니 지불능력이 없다는 것입니다.
바보같은 질문이지만, 기본렌트비를 내고 있는 상황에서 왜 테넌트들이 랜로드의 재산관리에 드는 비용을 전부 부담해야하는지가 근본적으로 이해 안됩니다. 전문가 님들의 답변을 기다립니다. 고맙습니다.
답변 : 안녕하세요. 먼저 건물주가 바뀌어서 생긴 인싱된 캠차지로 인해서 마음 고생이 많으신 점을 위로 드립니다. 미인한 말씀이지만 질문하신 내용으로 보아서는 결론부터 말씀드리자면 방법이 없습니다.
질문) 예상치 못하여 지불능력이 없는 추가 NNN에 대하여 지불하지 않아도 되는지요?
답변 ) 예 상하시었던지 하지 않으셨든지 상관없이 리스 계약서에는 NNN을 테난트가 사용하고 있는 상점의 사이즈에 따라 분배해서 지불한다는 조항이 있으므로 내셔야 합니다. 다만 그 오른 캠차지 (=NNN ) 내역을 알려 달라고 요구 하실수 있고 대부분의 관리회사나 건물주 측에서는 그 내역을 테난트에게 알려줍니다.
단 전 건물주보다 오를수 밖에 없는 첫번째는 전 건불주가 샤핑센터를 산 당시의 샤핑센터 가격과 현 건물주가 2015년에 매입한 가격의 차이로 당연히 새 가격을 기준으로한 재산세 ( Property Tax )가 오른것이고 두번째는 전 건물주 보다 비싼 관리 회사를 고용함으로써 관리비용 (Management Cost )이 올라감으로써 테난트의 캠차지 금액이 오른것으로 보입니다,
질문) 계약기간이 2년 남은 상태에서 계약해지를 하고 다른 건물로 이전할수있는지요?
답변) 2년 남은 계약기간을 해지하는 문제는 또 다른 문제로 과연 건물주나 관리 회사가 순순히 리스 게약을 해지 해 줄수 있을까 하는 다른 문제입니다. 새 건물주는 현제 있는 테난트로 부터 나올 미래의 기대 임대 소득을 기준으로 샤핑센터의 가격을 지불하였고 또한 대부분이 은행으로 부터 융자를 받았으므로 이는 샤핑센터측과 협상을 해 보십시요.
질 문 내용으로만으로는 건물주가 해 줄지 안 해줄지 가늠할수는 없고 다만 위의 말씀대로 샤핑센터를 사는 건물주는 미래에 발샐할 기대 소득을 기준으로 샤핑센터를 산 것이고 쉽지 않으나 건물주가 혹시라도 질문자님 위치에 전체 샤핑센터에 더 어울리는 업종이나 테난트가 있다면 가능할수도 있으나 쉬운 일은 아비니다. 현재 질문 내요으로 보아서는.
1. 캠차지 내역을 요구 하시어서 그 내용을 보시고
2. 기본 렌트비를 인하 해 달라는 요구는 할수 있기도 하나
3. 리스 계약을 해지해 달라는 요구를 할수는 있으나
이 3가지가 하나 하나 다 쉽게 결론 지울수 없으므로 모든 서류를 다시 다 확인해 보시고 전문가와 상의 하시기를 권 합니다. 감사합니다.
