문= 외국인(또는 법인)이 미국에서 부동산을 소유할 때 발생하는 연방소득세 관련사항과 특히 현지법인등의 회사를 통해서 소유할 경우에 관하여 설명하여 주십시오.
답= 외국인으로 부동산을 소유할 때도 일반적인 경우처럼 두가지 종류의 소득이 발생합니다. 첫째는 임대소득이며 두번째는 양도소득입니다.
임대소득은 다시 두 가지로 나눠지는데 한가지는 임대소득이 미국 내에서의 수동적인 투자소득으로 간주되는 경우와 적극적인 사업소득으로 간주될 경우입니다. 투자소득으로 간주될 경우에는 미 국세청은 총수입금의 30%의 원천징수를 요구합니다. 이 경우 총수입금은 임대시 발생한 이자비용 감가상각비 재산세 관리비등이 고려되지 않은 총수령금액의 30% 입니다.
부동산을 직접 관리 한다든지 하여 사업소득으로 간주될 때에는 총수입금에서 위의 각종 비용을 제외한 순이익금에 대하여 거주자와 똑같은 세율로 소득세가 부과됩니다. 현실적으로 투자소득으로 간주될 경우에도 미국내 사업소득으로 취급하겠다고 하는 선택을 할 권리가 있으므로 대부분의 경우에는 순이익금에 대해서만 소득세를 납부합니다. 이 선택은 한번 하시면 취소할 수 없습니다.
부동산을 처분 시 발생하는 양도소득은 사업소득으로 규정되어 있습니다. 따라서 거기에 준하여 소득세가 부과되는데 판매가격에서 조정된 원가를 뺀 순이익금이 과세대상이 되며 일반세율보다 유리한 캐피탈게인 세율이 결국 적용이 되는데 다만 과거 감가상각비용으로 공제 받았던 금액에는 일반세율이 적용이 됩니다. 이것은 내국인(법인)의 경우와 완전히 동일합니다.
주의할 것은 외국인이 현지법인 또는 LLC등의 회사를 통해서 부동산을 취득하게되면 그 회사의 주식이나 지분도 부동산으로 취급될 경우가 있다는 것입니다. 이 경우 그 주식 또는 지분을 처분하였을 때도 일반 부동산과 동일한 방식으로 과세됩니다. 외국인의 주식투자 이익금을 과세하지 않는 미국소득세법의 중요한 예외사항입니다.
해당 회사의 총재산 평가액중 50% 이상이 미국내의 부동산에 투자되었다고 인정이 되면 그 주식이나 지분은 부동산으로 간주가 되는데 그 적용이 광범위하므로 예상치 못했을 때도 발생할 소지가 있으므로 주의를 요하는 사항입니다. 일반 영업을 위해 설립한 현지법인 지사들이 사옥이나 창고 등을 구입하거나 할 때도 발생될 수 있는 사항일 수 있는 것입니다.
