문= 고금리와 고물가가 이어지는 상황에서 캘리포니아 한인 부동산 소유주와 투자자들은 어떤 자산관리 전략을 고민해야 하나?
답= 현재 한인 동포 사회와 투자자들 사이에서 나타나는 부동산 관련 고민은 고금리와 고물가 장기화에 따른 리스크 관리와 자산 재배치로 요약할 수 있다. 아파트나 렌트용 부동산을 보유했거나 은퇴와 자산 구조조정을 앞둔 한인들이 가장 깊게 고민하는 핵심은 크게 세 가지다.
첫째는 부채 상환과 다운사이징, 현금 확보다. 모기지 금리가 여전히 높은 상황에서 매달 나가는 이자 비용에 대한 심리적 압박이 크다. 이에 대출을 낀 주택을 매각해 부채를 갚고 여유 자금을 확보하려는 움직임이 나타나고 있다.
특히 자녀가 독립한 시니어나 은퇴를 앞둔 한인들은 가격이 오를 만큼 오른 대도시의 콘도, 타운홈, 단독주택에서 벗어나 규모를 줄이는 방안을 고민한다. 재산세, 보험료, HOA 등 관리 비용이 계속 오르면서 큰 집을 유지하는 부담도 커졌기 때문이다.
이들은 주택 규모를 줄여 이사한 뒤 남은 차익을 예금, 고금리 파킹 계좌, CD 등 비교적 안전한 금융상품에 예치해 고정 수입을 확보하려 한다. 은퇴 후 안정적인 현금 흐름을 원하는 세대에게 다운사이징은 단순한 이사가 아니라 노후 재정 구조를 다시 설계하는 전략으로 인식되고 있다.
둘째는 주식 등 다른 자산으로의 이동이다. 부동산 시장의 규제 강화와 불확실성 속에서 현금 유동성이 좋고 관리가 비교적 쉬운 미국 대형 기술주, 배당주, 지수 추종 ETF 등으로 자산 일부를 옮겨야 하는지 고민하는 투자자들이 늘고 있다.
부동산에만 묶인 자산을 다각화해야 한다는 필요성은 커졌지만, 주식시장의 변동성에 대한 두려움과 부동산 매각 시 발생할 수 있는 양도소득세 부담이 함께 작용하고 있다. 일부 투자자들은 한 번에 자산을 옮기기보다 소액 분할 매수, 배당주와 채권 혼합 투자 등으로 위험을 나누는 방식을 검토한다.
셋째는 렌트용 부동산 보유자들의 고민이다. 캘리포니아의 세입자 보호법과 렌트 인상 상한선 규제로 집값과 물가는 올랐지만, 렌트비를 원하는 만큼 올리기 어려워 수익률이 낮아지는 것을 가장 우려한다. 렌트 인상은 법정 상한과 통지 절차를 지켜야 하므로 집주인의 자율성은 크게 제한된다.
여기에 산불 위험 등으로 주택 화재보험료가 급등하거나 보험사가 계약을 취소하는 사례도 늘고 있다. 보험료와 유지보수 비용이 임대 수익을 갉아먹는 구조가 되면서 렌트용 부동산 보유의 실익을 다시 따져보는 분위기다. 보험 공백은 대출 요건 위반이나 매매 결렬로 이어질 수 있다는 점에서도 부담이다.
지역별 렌트 수요 양극화도 중요한 변수다. 투자자들은 자신이 보유한 지역의 임대 수요가 계속 유지될지, 지금 매각하는 것이 고점 부근에서 빠져나올 마지막 기회인지 판단하고 싶어 한다. 이 과정에서 1031 교환, 양도세 유예, 신탁 활용 등 세금과 상속을 고려한 전략까지 전문가와 함께 검토하는 경우도 늘고 있다.
결국 현재 캘리포니아 한인 부동산 소유주들은 더 이상 과거처럼 부동산이 알아서 자산을 불려주던 시대는 지났다고 느끼고 있다. 자산가치 상승만 기대하기보다 위험을 줄이고 현금을 확보하며, 부동산과 금융자산의 균형을 다시 맞추려는 보수적 자산관리 전략으로 이동하는 과도기에 놓여 있다.
