모텔업에 관심을 가지고 있는 고객들이 소매업에 종사하시는 고객의 수보다는 적은 편이지만 점점 증가하고 있는 추세라고 볼수 있다. 어느사업체이든지 사업체의 규모가 고객들이 사업체를 운영하였던 경험과 자본 규모에 따라서 차이기 있기매련이지만 모텔을 매입하려면 우선 기본적으로 투자에 필요한 자금이 일반적인 소매업보다는 많이 요구 되어서 엄두를 내지못하는 고객들이 대부분인 셈이다.
온라인이나 전화로 문의을 하여 오는 고객들의 질문내용을 종합하여 보면 이미 모텔업에 종사하셨던 고객이 있는가 하면 전혀 경험이나 모텔업에 대한 기본적인 지식도 없는고객이 대부분 이라는것을 감안하여 기초적인 내용을 중심으로 정리하여 보기로 한다.
첫재로 모텔에 투자를 하면 어느정도의 수입을 예상할수 있을가?
모텔의 가격이 지역에 따라서 차이가 있지만 캘리포니아와 타주로 구분하여 보면 캘리포이아 에서는 투자자본 회수율(capitalization rate) 이 10% 미만인 것에 비하여 타주에서는 12%이상이 되는 매물도 찾아 볼수있는 실정이다. 어느 한 고객이 100만불의 현금을 가지고300만불 정도의 모텔을 매입한 경우를 가정하여 보면 매입가격이 300만불이라면 caprate 10% 지역에서는 총 수입에서 운영비를 제하고30만불의 순수입 (Net operating income) 이 라는 계산이 된다.
이 매물에 대하여 100만불 캐시다운하고 200만불의 은행융자를 받았다면 그 융자 지불액이 연 약 140,000불 이 됨으로 (연 5% 은행이자에 25년 상환 기준) 30만불의 순이익에서 은행융자 지불을 제하면 연16만불의 순수익이 발생하게 되는 것이다. 즉 현금투자 수익율 (cash on cash) 이 연 16% 가 되는 것이다.
이를 임대수입만을 기대하는 쇼핑센터나 아파트와 같은 상업용부동산과 비교하여 보면 이는 cap rate가 약 4-5% 정도로 낮기 때문에 현금투자 수익율도 모텔이 약 3배 이상으로 높다고 볼 수 있다. 물론 위에서 말한 Cap rate 가 10% 미만인 지역에 투자하게 되면 이보다 낮아 진다는 것은 당연한 일이다.
그러나모텔에 투자하는 것이 이렇게 좋은 점만 있는 것이 아니다. 상업용 부동산은 안정된 임대 수입을 기대 할 수 있지만 모텔은 운영에 필요한 노동력을 요구하게 되며 모텔 수입의 변수에 따라서 이러한 계산은 다를 수가 있다는 것을 고려하여야 한다. 다시말하면 일반적으로 자신이 소유하고 있는 현금를 투자한 투자수익이 높을 수 있는 장점이 있는가 하면 투자에 대한 위험부담도 있다는 것을 고려하어야 할 것이다.
물론 Cap rate 가 12% 정도의 지역에 투자 한다면 앞에서 언급된 실예에서 현금수익율이 16%에서 22%로 상승되는 효과를 기대할 수 있다. 그렇다고 하여 cap rate가 높은 지역에 투자하는 것이 반듯이 효과적인 투자라는 것을 의미하는 것은 아니다. 모든 가격은 수요고급 원칙에 따라서 가격이 오르내리기 때문이다.
둘째로 궁금하게 여기는 사항은 매입하는 모텔에 대한 수입지출을 어떻게 확인 할 수 있느냐? 하는 점이다.
다행스럽게도 프랜차이즈 모텔인 경우에는 수입지출에 대한 기록이 전산화 되어서 투명한 자료를 볼수가 있다. 즉 모텔 주인이 가지고 있는 수입지출 내용과 프랜차이서 (Franchiser) 그리고 모텔이 위치한 행정당국에 지불되는 Occupancy tax 증빙서류 그리고 IRS 에 보고 된 tax return 과도 일치하는 것이 보통임으로 손쉽게 수입지출내용을 확인할수 있는 것이다. 그러나 비 프렌차이즈 인 경우는 대부분 실제 수입과 income tax 보고가 일치하지 않을 수도 있기 때문에 이를 주위 깊게 확인 하는 과정이 필요하다.
셋째로는 모텔운영이 경험 없이도 매입이 기능한가 ? 하는 질문을 많이 하고 있다.
이는 융자문제와 연관이 되어 있어서 SBA 융자를 받아야 할 경우는 모텔를 운영한 경험이 융자승인 여부에 한 조건이 될 수도 있다. 또한 프랜차이즈 모텔을 매입하는 경우에는 프랜차이서의 승인을 받는데도 모텔을 운영한 경험을 요구한다는 것을 고려하여야 한다.
