안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2022년 4월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 약 한달전부터 모기지 이자율이 금리 인상과 더불어 상승하기 시작하면서 컨포밍 융자기준으로 약 5% 가까이 이자율이 상승했다가 안정세를 보이면서 대략 4% 초반대를 유지하고 있습니다. 모기지가 가파르게 상승이 되면서 몇가지 시장에 변화가 이루어지고 있습니다. 오늘은 이변화에 관해서 이야기해보고자 합니다.
페니메와 프레디맥과 상관이 있는 컨포밍 융자의 경우 이자의 상승률이 상대적으로 높았고 상관이 없는 점보 융자의 경우 이자율의 상승세가 거의 없었습니다.가장 중요한 변화는 그동안 주택 시장의 실질적인 첫주택 구입자의 가장큰 모티브가 되었던 컨포밍 융자의 이자율이 상승 했다는 것입니다.
보통 모기지 이자율의 결정기준은 금리가 아닌 재무부 10년만기 채권기준 입니다. 다만 그동안 경기 부양책의 일종으로 컨포밍 융자를 이용하는 모든 모기지를 프레디맥과 페니매에서 전량 사주었기 때문에 일종의 정부 보증의 성격이 강했고 낮은 모기지 이자율을 바탕으로 융자를 제공하는 은행들을 포함한 렌더들이 정부의 보증아닌 보증을 믿고 융자를 자유롭게 해주는데 일조를 해왔습니다. 또한 금리가 0였기 때문에 그리고 경기 부양 관련한 여러가지 돈이 시중에 풀리면서 주식시장을 포함한 각종 부동산 시장 투자에 호기를 제공 하였습니다.
하지만 앞으로 긴축재정 모드로 상황이 바뀌게 되면서 첫 신호탄으로 금리를 실질적으로 인상하기 시작하면서 이에 따른 여파가 결국 정부의 “모기지 구입 축소”로 나타날 경우가 곧 현실화가 된다고 금리 인상으로 실현 되면서 모기지 이자율이 몇주간 가파르게 상승한 원인이 되었습니다.
현재 2-3주간의 상황을 보면 시장의 평균 매매가격이 1백만불을 넘는 단독주택 하우스의 경우 대부분이 점보 융자를 이용하면서 수요 공급의 원칙이 가장 현실적으로 반영이 된바 여전히 호가가 상승세를 지속하고 있습니다. 이는 특히 오렌지 카운티 북부지역을 포함한 아시안들이 강한 수요를 이루는 지역들을 포함해서 특히 바이어의 45% 이상을 차지하는 주로 젊은층의 수요가 강한곳들과 더불어 남가주 거의 전지역에서 공통으로 벌어지고 있는 현상이라고 이해가 되고 있습니다.
더불어서 주목할점은 금리의 인상과 더불어 최근에 물가의 가파른 상승세가 지속이 되면서 소비가 줄어들고 구직 활동이 늘어나고 있는 추세가 나타나고 있습니다. 그리고 일반인들이 소비를 줄이면서 이는 일반 식당을 포함한 여러 소매업소들의 매출에도 적지않은 영향을 미치고 있습니다. 앞으로의 관건은 이자율이 어느정도 상승세가 완만하게 이루어질 경우에 특히 컨포밍 융자를 이용해서 주택을 구입하시는 분들의 수요가 약간은 줄어들 가능성도 적지않게 대두하고 있으며 이에 따라서 오히려 렌트 수요가 늘어날 가능성도 나타나고 있습니다.
기름값의 상승으로 인해서 외곽에서의 출퇴근의 어려움을 호소하는 경우들이 증가하고 대도시권의 여전히 높은 렌트비로 인해서 대체적으로 단기간 렌트를 찾거나 아니면 어느정도 일부 지역에서 나타나고있는 share room 형태등으로 주거 비를 줄이기 위한 노력들이 나타날 것으로 전망 되고 있습니다.
다만 이러한 동향들은 주로 젊은 세대들에게 집중이 될것이며 가족 단위의 주택 구입이 필요한 경우 어느정도 오렌지 카운티나 LA 카운티로의 주택 수요나 방세개 이상 렌트에 대한 수요가 더욱 증가할 가능성이 있습니다. 최근 몇개월동안에는 1월달의 금년도 에스크로를 오픈한 매물을 포함한 시장 상황속에서 최소 10-20% 까지 리스팅의 가격이 상승한 상태에서 호가가 오른 상태이지만 확실히 터무니 없는 가격의 매물에 대한 시장 대기기간이 늘어나고 있는 현상도 눈에 띄게 나타나고 있습니다.
지난 가을이후 단독 주택을 구입하신 바이어들의 경우 벌써 20% 가까이 밸류가 상승한 상태이므로 금년도에도 이들 가족단위의 선호도가 높은 지역에 대한 구입 수요는 지속될것으로 보입니다.
인컴이 늘어났다고는 하지만 실제로 급등한 각종 물가로 인해서 실질 인컴의 증가는 이루어지지 않은 상태가 금년도에 나타나고 있습니다.
앞으로 실질적인 인컴이 증가되지 않는다면 렌트비의 상승세도 느려질수 밖에 없으며 특히 작년부터 급등한 과열 상황을 띄고있는 주택 시세에도 10-15% 정도의 시세 조정 효과가 여름후 나타날 전망입니다. 이는 주택시장의 조정문제이지 가격이 폭락한다는 예상은 아직은 그누구도 이야기 하지 않고 있습니다.
비지니스 오픈시 소요되는 시간과 절차상의 문제가 해결이 되고있지 않고 각종 공사비용이 증가하면서 결국에는 기존 비지니스 매물을 구입하려는 수요가 증가하겠지만 렌트비등 사업체 유지 비용이 높은 상태를 유지할경우 영업이익을 지속하기가 어려울 전망 입니다. 결국에는 영세한 업소들의경우 사업을 지속하기가 힘들기 때문에 전업이나 페업이 속출할 전망 입니다.
금년도에 택스 보고를 해보신 분들은 아시겠지만 작년에 경기 부양체크나 실업수당을 포함한 EDD 나 EIDl 융자를 받으셨던 분들중 인컴에 영향을 미치는 실업수당이나 EDD 혜택이 결국에는 세금 보고시 과세의 폭탄이 되는 경우들을 경험하고 계시기 때문에 일단 택스 보고를 마치고 나서 세금을 납부 하신후에 금년도에 주택 구입이나관련된 투자가 가능한지의 밑그림이 그려질것으로 생각 됩니다. 다운페이를 어떻게 마련하실지 그리고 컨포밍 융자의 경우 높아진 이자율로 말미암아 융자 승인액수는 줄어들게 될것입니다.
작년 초나 중반까지만 해도 외곽지역중 보통 $3십만불 초반대에 거래가 되던 단층기준 1300-1400sf 의 임대용 주택 (대략 한달에 $1800정도인컴) 의 매매가가 현재는 거의 $450-480,000정도까지 치솟았고 렌트비의 경우에도 $2500까지 치솟았기 때문에 이추세로 점점더 외곽으로 투자의 포인트를 옮겨가시는 분들의 경우 적절하게 exit 즉 출구 전략도 생각해 두셔야 할것으로 생각이 됩니다.
일단은 투자시 1년의 기간은 넘기셔야만 관련된 capital gain tax의 최고 세율을 피하실수 있기 때문에 대도심과 다른 외곽의 경우 이제는 출구전략을 어느정도 구체화 하셔야할 시기가 여름이후 다가올것 입니다. 구입과 동시에 가능한 투자 가능시간을 계산 하셔야만 할것 같습니다.
타주의 경우에도 결국 언젠가는 멈출거나 느려질 부동산 주택 시장의 현실을 냉혹하게 관찰 하셔야만 합니다. 아직 까지는 렌트비도 비싸고 가격대도 좋기 때문에 느끼지 못하실수 있지만 언젠가는 파셔야 하거나 증여등을 하실수 있는 준비들을 미리 알아보셔야만 할것으로 생각 됩니다. 결국은 시장에 변화는 올수밖에 없습니다. 언제까지나 수요와 공급의 이론으로만 모든걸 설명 하기에는 시간이 촉박하게 흘러가고 상황 또한 변화가 될것으로 생각해야만 안전한 대비가 가능하다는 점을 느끼시기 바랍니다.