안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 4월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드립니다. 여러분 모두 아시다시피 현재 주택시장의 경우 시장이 “미쳤다”는 표현에 딱적합한 완벽한 “셀러스마켓” 상황이 벌어지고 있습니다.
금년도 들어서 지난해 대비 매물의 공급이 거의 50% 가까이 줄어든 상황에서 바이어들의 주택 구입 열기는 식지않고 있습니다. 모기지 이자율이 거의 컨포밍 기준으로 3% 이상으로 올랐다가 다시 현재 4월 둘째주 현재 2.75% 정도를 유지하고 있습니다. 전반적으로 모기지 심사기준이 이전에 비해서 까다로워지고 있고 특히 인컴 프라퍼티 구입을 원하거나 세컨홈을 구입하려는 바이어들에 대한 융자는 더 깐깐한 잣대로 심사가 이루어지고 있습니다.
금년 1월의 전국부동산 협회즉 NAR의 리포트에 따르면 작년 4분기의 전체 주택 구매시장에서 첫 주택 구매자의 비율이 거의 33% 선을 넘어서고 있고 특히 밀레니엄 세대라고 불리우는 20대를포함한 젊은층들의 주택 구입이 바이어들의 상당수를 차지하고 있으며 특히 싱글 여성들의 주택 구입세가 두드러지고 있고 이러한 추세는 앞으로도 지속될 전망입니다.
주로 젊은층의 경우 직장에 가깝고 쇼핑이나 교통이 편리하고 가족이나 친구와 가까운 거리의 지역에서 주택 구입을 선호했고 이와 아울러 대도시의 마켓 보다는 small market이라고 불리는 작은도시나 대도시 외곽 특히 캘리포니아의 경우 Stockton, Vallejo, Sacramento, Yorba City나 Fresno등의 성장세 또한 두두러 졌습니다.그리고 realtor.com에 따르면 작년 분기의 경우 캐시 바이어가 구입의 36%를 차지하고 있다고 밝히고 있습니다.
최근에 주식시장에투자를 하는 젊은층들을 포함한 인베스터들이 많지만 결국 젊은이들이 주택 구입에서 거의 1/3이상을 차지한다는 것은 주택을 포함한 부동산 투자를 통한 자산의 증식이 장기적으로나 유동성이나 안정성 측면에서 좋다는 점을 알고있는것으로 보여 집니다.
주택을 구입하는 과정에서 필요한 다운페이 먼트는 부모님을 포함한 친지의 도움을 받는 비중이 앞도적으로 높지만 10년에서 그이상 장기거주 목적으로 최근에는 하우스를 구입하는 비율이 상대적으로 높아지는것은 고무적인 결과라고 봅니다.
최근의 주택 시장을 보면 내부의 관리 상태가 우수하고 업그레이드가 좋은 하우스 위주로 20-30개의 오퍼가 들어가는 것이 평균이고 realtor 잡지에 따르면 최근 세크라멘토에서 방세개에 화장실 두개에 단층으로 1400sf의 수영장 딸린 단독주택이 이주만에 오퍼를 총 122개 받았고 보통 최근의 추세대로 오버비드 즉 ASKING PRICE 보다 더많은 금액의 오퍼를 한 오퍼중에서 한개는 무려 $500,000을 더 썼다고 합니다.
이주택의 ASKING 이 $399,000이었다고 하니 만일 원래 가격대로 구입이 가능한경우라면 올린 금액 기준으로 이러한 주택을 두채 구입하고도 $100,000이 남는다는 결론입니다.
남가주의 경우 전체 모든 종류의 주택 리스팅들이 평균적으로 작년 4분기 기준으로 5개에서 그이상의 오퍼를 받고 있으며 오렌지 카운티 기준으로 단독주택인 SINGLE FAMILY RESIDENCE (이하 SFR)의 중간가인 MEDIAN PRICE는 금년도에 거의 1백만불에 육박한것으로 조사되었고 새로이 오렌지 카운티의 도시중 Brea를 포함한 최소 6개 이상이 평균 하우스 밸류가 1백만 이상으로 새로이 금년도 2월 통계에 업데이트 되었습니다.
최근에는 이러한 추세에 맞추어서 부엌과 바닥,유리창과 창틀, 새페인트도색 그리고 화장실의업그레이드가 잘되어있고 내부를 넓게 보이게 하게 위해서 스토리지를 빌려서 짐을 상당수 빼놓고 스테이징 하는게 보편적인 주택 매매전에 공통된 준비 과정입니다.
그리고 최근에는 주택 에스크로가 1) 감정이 낮게 나오거나 2) 융자가 안되거나 3) 인스펙션후 상태에 대한 불만족등으로 취소되는 경우가 있기 때문에 사전에 정확한 시장 밸류를 체크하고 오퍼시 지나치게 높은 오퍼에 대해서는 추후 문제가 생기지 않도록 카운터 하는게 중요 합니다. 여기에 사전에 미리 인스펙션을 실시하고 (PRE-INSPECTION) 관련 주택 상태를 점검하는 과정도 추가하셔야 하셔야 최대한 좋은 조건으로 무리없이 주택 매매가 가능하다고 생각 합니다.
최근에 이러한 지나친 주택 가격의 상승세에는 여러가지 요인이 있지만 가장 중요한 것은 바로 시장에 매물의 공급이 부족하다는 점입니다. 특히 금년도에는 작년도의 거의 반정도의 수만 리스팅 되고있고 젊은 세대들의 주택구입시장 가세로 더더욱 강력한 셀러스 마켓이 이어질 가능성이 높다고 생각하고 있습니다.
여러도시에서 추진이되고 있는 조닝의 완화를 통한 신규주택 건설안에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 LA와 같은 대도시 지역에서 일반 단독주택 건설이 가능한 땅에 다세대 주택이나 임대용 아파트의 건설이 가능하도록 조닝의 변화가 가능해 진다면 신규 주택을 포함한 주거가 가능한 임대용 아파트의 시장 공급이 가능해 지므로 조금 이나마 매물 부족이 시장 상황에 숨통이 터질 가능성도 조심스럽게 점쳐 지고있습니다. 여기에 뒷마당에 추가로 1200sf 까지의 유닛의 건설이 가능한 ADU 에 대한 규제 완화 또한 소위 “뒷채” 건축붐을 지난 2년간 이어지게 해오고 있습니다.
이자율이 그래도 낮게 유지가 되고 있고 목재를 위시한 여러가지 주택 건설시 필요한 원자재 가격의 상승세 그리고 새로운 유형의 바이어의 증가 (직접 현금으로 구입하는 ZILLOW나 OPEN DOOR,KNOCK등의 회사들이 새로운 바이어로 경쟁에 동참, 이들 업체들중 특히 ZILLOW나 OPEN DOOR 의경우 작년에 총 $607 MILLION의 적자를 기록했지만 계속 직접 홈오너들에게 오퍼를 하고 있는 상황) 등의 여러가지 요인이 있지만 무엇보다도 가장 큰 매물부족의 요인중의 하나는 바로 주택 차압을 내년까지 유예 하자는 안이 CFPB에서 며칠전부터 나오고 있고 금년 6월까지 테넌트의 퇴거를 금지하는등 시장에 매물이 나올만한 소스들이 정부의 일련의 조치로 묶이고 있는 상황일 것입니다.
물론 팬데믹상황 이라는 특수성도 있지만 가장 중요한 계약의 핵심을 한쪽에게만 일방적인 혜택을 주고 다른쪽은 희생을 강요하는 점은 추후 여러가지 문제를 불러일으킬 원인을 제공하고 있으며 매물의 수급문제에도 차질을 주고 있습니다.
남가주의경우 2029년 까지 1.3 MILLION 채의 주택을 건설할 예정이라고 OC REGISTER는 보도하고 있지만 현실적으로 가능할지는 미지수 입니다. 뉴욕 맨하탄 대도시권의 경우 현재 지난해에 17% 정도의 렌트비가 하락했지만 현재 테넌트의 EVICTION이 중단이 되어있어서 추가 렌트용 유닛이 부족하고 또한 공실이 발생한 경우에도 확실한 테넌트를 구하기 위해서 일련의 테넌트에 우호적인 정책이 종료되기 전까지 공실된 유닛을 비워놓고 있는 상황이 이어지고 있습니다.
백신의 보급이 증가하면서 3월말과 4월초부터 일반 고용시장에 활력이 불고는 있지만 아직까지 차압유예나 페이먼트 유예인 FORBEARANCE 혜택을 받고있는 홈오너 그리고 렌트비 미납으로 인한 퇴거를 금지하는 소위 “렌트 모나토리엄”의 혜택을 받는 테넌트중 실직자들이 다시금 정상적인 인컴을 벌게 될때까지 시간을 벌어주기 위한 조치들이 실제로 시장의 질서를 어지럽히는 역활또한 하고있는 상황이 벌어지고 있습니다.
일단 6월까지의 렌트유예 혜택이 연장이 될것인지 그리고 기타 다른 혜택들로 인해서 차압이나 퇴거금지가 연장이된다면 시장에 매물 부족 현상은 최소 여름 전후까지는 계속 될것으로 보여 집니다.
여름이 되면 그동안 미루어놓았던 휴가를 가는 인파로 인해서 침체되었던 호텔과 디즈니렌드등의 각종 엔터테이먼트 시장의 활력과 재택 근무와 오피스 근무를 병행 하는 하이브리드 직장들이 늘어날 경우 그간 침체 되어왔던 호텔이나 오피스 건물의 시장 가치에도 영향을 긍정적으로 주기 시작할것으로 보여 집니다.
그렇지만 작년의 펜데믹 상황으로 인해서 이러한 타격이 특별히 심했던 리테일 업종이나 백화점 형태의 쇼핑몰이나 오피스나 호텔이 융자시장에서 아직은 파이넨싱이 불가능한 경우들이 대부분이므로 다시금 융자가 가능한 시기가 오기 전까지는 앞으로의 전망을 알수 있는 시기는 아닌것으로 보여 집니다.
4월 첫째주의 실업으로 인한 실업률이 어느정도 다시 증가 추세에 있는것으로 캘리포니아의 통계치가 말하고 있는걸로 봐서는 정상적으로 다시금 경제가 열기로 예정이 되어있는 6월중순의 시기가 앞으로의 부동산 시장의 앞날의 예측이 가능한 시점이 될것으로 보여 집니다.
아직은 강력한 셀러스 마켓이고 이러한 상황은 당분간 지속된다고 생각 합니다.
