“클로징 – 부동산 세금 크레딧”
부동산 거래를 하면서 셀러가 바이어에게 주는 가장 기본적인 크레딧 중에 하나는 부동산세 크레딧이다. 특별한 경우를 제외하고 클로징 서류에 항상 기재되는 크레딧 항목임에도 불구하고 실제 계약 당사자들은 이 크레딧의 이유나 액수에 관하여 정확하고 구체적인 지식이 부족한 것이 사실이다.
부동산세 크레딧은 어떠한 이유로 발생하고 얼마의 액수가 적절한지 아래 예시를 통하여 짚어보자.
2019년 6월 1일 철수는 시카고에 있는 50만불짜리 주택을 영희에게 팔았다. 2017년을 기준으로 이 주택의 부동산세는 1년에 8,000불이라 가정하자. 이 경우 클로징날 얼마의 액수가 부동산세 크레딧으로 주어지게 될까. 이를 계산하기 위해서는 먼저 부동산세의 납부 시기를 알아야 한다.
많은 다른 지역과 더불어 시카고가 속해있는 쿡 카운티 (Cook County)의 경우에도, 부동산세는 매년 2월과 7월 두번에 걸쳐서 납부한다.
2월에 발급되는 고지서는 그 전년도 1분기 세금이고, 7월에 발급되는 고지서는 그 전년도 2분기 세금이다. 1분기 세금은 그 전년도 세금의 55%로 산출된다. 2분기 세금은 변동 액수, 공제 액수 등의 여러가지 변수를 반영한 나머지 액수를 뜻한다. 쉽게 말해, 2018년 전체 세금의 55%가 2019년도 1분기 고지서의 액수이며 이는 2020년도 2월에 발급되고, 2019년 2분기 세금 고지서는 2020년 7월에 발급되는 것이다.
위의 예시에서, 클로징 날짜인 2019년 6월 1일까지의 부동산세는 그 기간까지 해당 주택에 거주한 철수가 당연히 부담해야한다. 하지만, 2019년 1월 1일부터 6월 1일까지의 부동산세는 2020년 2월이 될 때까지 고지서가 발급되지 않기 때문에 철수가 낼 수 있는 방법이 없다. 반면, 영희의 입장에서는 철수가 거주했던 시기의 세금을 나중에 본인이 부담할 이유가 없다.
따라서, 철수는 영희에게 부동산세 크레딧을 미리 지급하고 2020년 2월 고지서가 발급되었을 때 영희는 철수의 세금을 대납하게 되는 것이다. 이와 같은 개념으로, 클로징날을 기준으로 보면 2018년도 2분기 세금 고지서 역시 아직 발급이 안된 시기이기 때문에, 해당 세금역시 철수가 영희에게 미리 크레딧으로 지급하고, 클로징이 끝난 이후 (2019년 7월 경) 고지서가 발급되었을 때 영희가 대납하게 된다.
만약 부동산세가 매년 변함이 없다면 크레딧 액수 계산이 간단하겠지만, 부동산세는 기본적으로 3년마다, 혹은 특정한 경우 매년 여러 변수를 통하여 바뀔 수 있다. 각 분기 세금 고지서가 발급되기 전에는 정확한 세금 액수를 알 수가 없기 때문에, 바이어는 최대한 넉넉한 크레딧을 요구하기 마련이고, 셀러는 최대한 그 전년도 세금과 동일한 액수의 크레딧만을 주려고 한다. 법으로 정해진 크레딧 액수는 없기 때문에, 통상적으로 ‘가장 최근 1년치 고지서 액수’의 105% – 110% 정도의 크레딧이 책정된다.
위의 예시에서 영희에게 주어질 세금 크레딧의 기준점인 ‘가장 최근 1년치 고지서’는 2017년이다. 2017년 전체 부동산세가 $8,000이기 때문에, 2018년도 1분기 세금은 $4,400 (2017년 세금의 55%)이다. 만약 크레딧 산정 기준을 105%로 양측이 합의했다고 가정하면, 클로징날 영희가 받을 2018년도 2분기 크레딧은 $4,000 ($8,000*105% – $4,400 (1분기 세금))이며, 2019년도 1월 1일부터 6월 1일까지의 세금 크레딧은 약 $4165.50 ($8,000*105%/365*181(1월 1일부터 6월 1일까지의 총 일수))가 된다.
다만, 해당년도 혹은 그 이전년도에 부동산세가 특정 액수만큼 인상되었다는 것이 입증되면 바이어는 그 실제 액수를 반영한 크레딧을 요구하는 것이 당연하다. 예를 들어, 만약 2018년을 기준으로 철수의 주택 가치가 그 전년도에 비해 135%가 올랐고 세율을 비롯한 다른 수치는 변동이 없다는 것이 확인되면, 2018년도 부동산세는 2017년도 세금 고지서 액수의 135%로 책정될 것이 확실하기 때문에, 영희는 이 액수에 해당하는 크레딧을 요구할 수 있는 것이다.
본 글은 시카고 한국일보 2019년 11월 22일자에 기재된 칼럼입니다.
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