부동산 매매 과정은 생각보다 복잡한 절차로 구매 협상을 시작하더라도 성공적으로 마무리하지 못하는 경우가 있습니다. 저는 부동산 매매 고객님들이 원하시는 조건으로 매매를 완료하실 때 매매를 도와드린 변호사로서 보람을 느낍니다. 하지만, 협상 과정에서 예상치 않았던 문제들로 거래가 무효화 되거나 혹은 충분히 예방할 수 있는 문제였는데 경험 있는 변호사를 선임하지 않아 매매가 마무리가 된 이후에도 문제가 되는 경우들을 볼 때 마음이 무겁습니다.
이번 컬럼에서는 부동산 매매 과정에서 흔하게 일어나는 네 가지 문제가 되는 경우와 그러한 상황을 예방하는 방법에 대해 알아보고자 합니다.
첫 번째 경우는 사고자 하는, 혹은 팔고자 하는 집에 선취권 (lien)이 잡혀있는 경우입니다. 집에 담보나 선취권이 잡혀 있다면 집을 팔고자 하는 판매자가 알고 있는 경우가 대부분입니다.
하지만, 미납 재산세 (property tax)가 있다거나 리모델링을 하고 잔금이 남아 있어 채권자가 집에 선취권(lien)을 걸었는데 집주인인 판매자의 부주의로 미처 인식하지 못하고 있는 경우들도 있습니다. 변호사들은 이러한 경우를 방지하기 위하여 계약서를 검토하고 타이틀 서치 (title search)라는 과정을 통하여 해당 재산에 소액이라도 선취권(lien)이 잡혀있는 것은 없는지 확인합니다. 집을 구매하시는 구매자가 차후 소유권에 문제가 없기 위해서는 그러한 담보들은 거래가 마무리 (클로징, closing)되기 이전에 모두 정리되어야 합니다. 따라서, 판매자가 해당 금액을 클로징 이전에 모두 지불하거나 판매자가 담보를 건 채무자와 협상을 하여 정리하도록 하여야 합니다.
두 번째 경우는 집의 상태를 점검하는 홈 인스펙션 (home inspection)단계에서 매매의 대상이 되는 집에 터마이트(termite)라고 불리는 흰개미가 발견된 경우입니다. 설사 홈 인스펙션 결과 터마이트가 없다 하더라도 만약 판매자 측이 집에 터마이트가 없으며 (termite-free), 관련 조치를 취해서 집을 관리해왔다는 것을 증명하지 못하면 부동산이 위치한 주에 따라서 구매자는 협상을 무효화할 수 있습니다.
집에 터마이트가 있는 경우, 터마이트 제거 작업에는 수 천 달러가 들기도 하고 시간도 걸리기 때문에 이런 경우에는 클로징 날짜를 미뤄서 판매자가 터마이트 제거 작업을 확실히 마무리하도록 하는 것이 중요합니다. 만약 클로징 날짜를 미루는 것이 여의치 않은 경우, 변호사들은 협상과정에서 책임 소재를 분명히 하여 구매자가 손해 보는 일이 없도록 하기도 합니다.
세 번째 경우는 구매하고자 하는 집에 세입자가 있는 경우입니다. 이 경우, 집 주인인 판매자, 집을 구매하고자 하는 구매자 외에 제 3자가 관여되는 셈이기 때문에 판매자와 구매자 사이에 협상이 마무리 되더라도 차후에 문제가 생길 수 있습니다. 가장 좋은 방법은 변호사가 구매 계약서(contract) 을 리뷰하기 전에 집주인과 세입자 사이에 임대계약서 (lease agreement) 를 확인하여 구매자에게 불리할 수 있는 조건은 없는지, 있다면 구매 계약서 상에 조건을 확실하게 하여 피해를 보는 일이 없도록 하는 것입니다.
또한, 세입자가 집을 비우는 날짜와 부동산을 구매를 마무리하는 클로징 날짜 사이에 충분한 여유를 두어 세입자의 이사 날짜가 설사 하루 이틀 늦어지더라도 여유가 있고, 집 판매자가 클로징하기 전에 집의 상태를 재점검하고 문제가 있다면 문제를 처리 할 충분한 시간을 가지도록 하는 것이 좋습니다.
네 번째 경우는 구매자가 충분한 자금을 가지고 있지 않은 경우입니다. 구매자는 흔히 모기지를 받기 때문에 자금이 충분하다는 전제하에 협상을 진행합니다. 따라서, 구매자가 충분한 자금이 없는 상황이 생소하실 수도 있습니다.
하지만 모기지는 집 구매 가격 자체를 만족시킬 뿐 클로징 코스트(closing cost) 라고 불리는 다른 금액은 해당되지 않기 때문에 자금이 부족한 상황은 얼마든지 발생할 수 있습니다. 클로징코스트에는 보통 타이틀 서치 (title search)비용, 홈 인스펙션 (home inspection)비용, 재산세(property tax), 부동산 에이전트 비용 (agent fee)등이 들어가는데 이러한 금액은 수 백 달러에서 심지어 수 천 달러가 될 수도 있습니다. 이러한 자금 문제는 구매자에게만 발생하는 것은 아닙니다.
판매자도 자신의 기존 모기지를 클로징 전에 모두 지불해야 하는데 모기지를 지불할 여유 자금이 없는 경우도 발생합니다. 401K와 같은 플랜을 가지고 있는 경우, 해당 플랜에서 부족한 금액을 빌리는 것이 가능하지만 빌리기 위해서는 수 주가 걸릴 수 있기 때문에 클로징 계획에 차질을 가져옵니다. 따라서, 양 측은 클로징시에 필요한 추가 비용이 얼마인지 확인하여 미리 준비하는 것이 필요합니다.
