“임대 계약은 몇가지 종류가 있나요?”
신세계 백화점과 롯데, 그리고 인천광역시가 지난 5년간 다퉈온 인천종합터미널의 임대차 계약 분쟁이 결국 롯데의 승소로 결론나면서 신세계 백화점은 매출 규모 4위에 육박하는 인천종합터미널 매장을 롯데에게 내어주게 되었다. 반면, 국민의 관심을 모았던 가수 리쌍과 곱창집 우장창창의 임대차 계약 분쟁은 양측의 원만한 합의로 그나마 평화롭게 일단락되었다.
이렇게 우리 주변을 보면 임대 계약에 관련하여 크고 작은 분쟁을 자주 접할 수 있다. 이들 분쟁을 얼핏 들여다보면 그 나름대로의 복잡한 문제가 얽혀있는 것처럼 보이나, 임대 계약의 기본적인 개념과 조건을 이해하면 그나마 쉽게 해결할 수 있는 분쟁도 의외로 많다. 이 시간에는 임대차 계약의 기본적인 종류 4가지에 대하여 살펴보도록 한다.
첫째, 정기 임대차 (Tenancy for Years)는 임대 개시일과 종료일이 확정된, 즉 고정된 기간동안만 건물을 임대하는 가장 널리 쓰이는 계약이다. 이 기간은 1개월, 1년, 3년, 5년 등등 임대인과 임차인의 합의 하에 정해진다. 정기 임대차는 정해진 기간이 만료되면 자동으로 임대 계약이 끝나기 때문에, 당사자들이 상대방에게 별도의 계약 만료를 통지할 필요가 없다. 다만, 만약 임대차 종료일 이전에 특정 조건으로 인해 계약이 끝날 경우에는 상대방에게 계약 만료를 통지하여야 한다. 정기 임대차 계약을 체결한 임차인은 임대인이 죽거나 임대건물이 다른이에게 양도되더라도 임대 종료일까지 계약을 그대로 유지할 수 있는 권리가 있다.
둘째, 기간제 임대차 (Periodic Tenancy)는 일정한 기간을 단위로 그 기간이 만료되면 다시 동일한 기간만큼 자동으로 임대계약이 연장되는 계약이다. 즉, 주단위, 월단위, 혹은 연단위의 임대 기간이 계약 당사자의 별도 해지 통지가 있을 때까지 무제한으로 연장된다고 보면 된다. 일리노이주의 경우 통상적으로 기간제 임대 계약의 해지 통보는, 주단위 임대차는 1주일 전, 월단위 임대차는 한달, 월단위 이상 혹은 연단위 임대차는 60일 이전에 하도록 되어있다.
셋째, 불확정기 임대차 (Tenancy at Will)는 임대인과 임차인의 합의 혹은 암묵적인 승인을 통하여 성립될 수 있는데, 기본적으로 임대 기간이 정해지지 않기 때문에 계약 당사자 중 어느 한쪽이 계약 해지를 통보하거나 사망할때까지 임대차가 무제한으로 성립된다는 것이 특징이다.
마지막으로, 용인 임대차 (Tenancy at Sufferance)는 임대 기간이 종료된 이후에도 임대인의 허가 없이 임차인이 계속 해당 건물을 점유하고 있는 경우 성립되는 임대차이다. 더이상 법적으로 유효한 임대기간이 남아있지 않기 때문에, 엄밀히 말하면 용인 임대차는 강제 퇴거의 대상이 되는 불법 점유이다.
하지만, 이 불법 점유 기간에 만약 임대인이 임차인으로부터 임대료를 매월 정기적으로 받는다면, 이 용인 임대차는 월단위 기간제 임대차로 변경된다. 혹은, 임대인이 계약 갱신 없이도 임차인을 계속 수용하고 용인한다면, 이는 법적으로 ‘묵시적 갱신’으로 간주되고 기존 정기 임대계약이 다시 형성된다. 즉, 만약 최초 임대 계약이 6개월짜리였고, 계약이 끝난 불법점유 기간 중 임대인이 임대료를 받으며 임차인을 용인해준다면, 6개월짜리 정기 임대차가 다시 새롭게 체결되는 것이다. 다만 최초 임대 계약이 1년 이상일 경우, 새로 형성되는 정기 임대차는 최장 1년 이상 인정받을 수 없다.
