미국에서 상업용 부동산의 성공적인 투자를 결정하는 가장 중요한 요인은 철저하게 경제적인 관점에서 정해진다.
일반 거주용 주택 구입의 경우에는 집안 구조나 분위기 등 정서적이고 비금전적인 요인이 큰 영향을 끼치지만, 상업용 부동산은 건물만을 구입하는 것이 아닌, 그것에서 발생하는 수익을 함께 구입하는 것이기 때문에 경제적인 관점을 엄격히 적용시키는 것이 옳다. 취미삼아 투자를 하는 사람은 없기 마련이므로, 정확한 계산을 바탕으로 부동산의 가치를 평가하고 그에 맞춰 투자 결정을 해야하는 것이다.
상업용 부동산의 가치를 판단할 때 늘 등장하는 단어가 자본환원률 (Cap Rate)과 투자수익율 (Return on Investment, ROI)이다. 일반적으로 Cap Rate이 높은 부동산이 투자 가치가 높다고 하는데, 이를 제대로 이해하려면 Cap Rate과 ROI가 각각 어떻게 산출되며, 이 둘의 차이점은 무엇인지 살펴볼 필요가 있다.
Cap Rate과 ROI를 계산하려면, 가장 먼저 순영업소득 (Net Operating Income, NOI)이 무엇인지 알아야 한다. NOI란, 한 부동산에서 거둬들이는 1년간의 전체 소득에서 그 부동산에 들어간 1년간의 모든 지출을 제외한 금액을 말한다. 여기서 중요한 점은, 만약 대출을 통해 부동산을 구입했을 경우, 그 융자로 인해 발생하는 상환금액은 이 전체 지출에 포함될 수 없다는 것이다. 이를 간단한 수식으로 나타내면 다음과 같다.
NOI = 1년간의 전체 소득 (Gross Income) – 융자 상환금을 제외한 1년간의 모든 지출.
반면에, 이 NOI에서 융자 상환금마저 제하고 난 것을 Cash Flow라고 한다. 말 그대로, 해당 부동산에 지출된 모든 비용을 다 빼면 순수한 현금 흐름 (Cash Flow)을 파악할 수 있는 것이다.
NOI와 Cash Flow를 이해하고 나면 Cap Rate과 ROI를 계산하는 것은 그리 어렵지 않다. Cap Rate은 NOI를 매매금액 (Purchase Price)으로 나눈 것을 말하고, ROI는 Cash Flow를 본인의 실제 투자금액으로 나눈 것을 말한다. 만약 대출을 통해 부동산을 구매했고, 클로징으로 인해 발생한 다른 추가 비용이 없다고 가정한다면, 본인의 실제 투자액은 융자 다운페이먼트와 같다고 보면 된다. 아래의 간단한 예시를 통해 Cap Rate과 ROI를 계산해보자.
작은 쇼핌몰을 2백만불에 구입하는데, 25%를 다운페이하고 75% 융자를 받는다고 가정하자. 이 쇼핑몰에서 발생하는 1년간 렌탈 소득은 20만불이고, 쇼핑몰을 유지하기 위해 지출되는 1년 비용은 5만불이다. 융자 상환금액은 한달에 $8,000이다. 이 경우 Cap Rate과 ROI는 다음과 같다.
Cap Rate = ($200,000 – $50,000) / $2,000,000 = 7.5%
ROI = ($200,000 – $50,000 – $96,000) / $500,000 = 10.8%
만약 Cap Rate과 ROI가 서로 상이할 경우, 과연 어느 지표를 참조해야 더 바람직한 투자가 될까. 이는 부동산의 종류와 투자 방법 등에 따라 다를 수 있지만, 일반적으로 전문가들은 Cap Rate의 중요성을 더욱 강조한다. ROI는 부동산 구입시 대출 유무, 그리고 대출의 조건 (다운페이먼트, 이자율, 상환 기간 등)에 따라 그 수치가 다르게 나오는 반면, Cap Rate은 융자 여부와 관계없이 그 수치가 결정되기 때문이다.
따라서, ROI는 투자자의 재정 상황을 중심으로 수익율을 반영한 기준점이고, Cap Rate은 그 부동산 자체의 수익구조에 초점을 맞춘 기준점이라 보면 되겠다.
상업용 부동산의 투자 수익은 단순히 시장의 변화에서 발생하는 것이 아니라 투자자 스스로가 얼마나 효율적으로 그 부동산을 운영하는지에 따라 큰 편차로 변화하기 때문에, 어찌보면 하나의 비지니스를 운영하는 것과 다를 바 없다. 따라서, Cap Rate과 ROI 모두를 고려한 경제적인 관점을 바탕으로 최대한의 이윤을 창출하기 위한 투자자 스스로의 꾸준한 노력이 필요하다는 점을 잊지 말아야 한다.
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