질문 : Sale agreement 서류
안녕하세요. 사업체를 인수하기 위해 오퍼를 넣었는데요. 오퍼를 넣으면서 부동산이 sale agreement 라는 서류를 주어 작성했습니다. 한장에 제 인적사항과 오퍼금액을 적고 싸인을 하고 다른한장에는 오퍼금액은 적지않고 빈상태로 제 인적사항과 싸인만 해주었습니다.(부동산의 요청으로)
셀러가 팔지 말지 마음을 정하지 못하고 있어서 어니스트 머니는 보내지 않고..지금 홀드 상태인데요.
1. 오퍼 넣을때 sale agreement라는 서류로 오퍼가 들어가나요?
2. Sale agreemet서류에는 아무런 조항은 들어가 있지 않은데
컨트렉 작성할때 여러가지 조항을 넣으면 되나요?
3. 셀러가 팔지 않을 경우 싸인한 sale agreemet서류를 돌려받아야 할까요?
답변 : 안녕하세요. 먼저 제가 사업체 중개를 하는 부동산 전문인으로서 무어라고 말씀을 드리기는 많이 곤란합니다.
풀어서 설명하자면 몇달을 제가 저희 사무실의 에이전트에게 트레이닝을 해도 쉽게 따라 오지 못하는데 달랑 1장짜리로 ( 저는 이랗게 밖에 표현할수 밖에 없습니다. )모든 계약이 되었다고는 도저히 상상할수가 없습니다.
크게 나누어서 2가지의 오퍼 서류가 있는데 보통 2장짜리 약식 오퍼서류가 있는가 하면 2017년 현재 9장으로 되어 있는 캘리포니아 부동산협회의 공식 오퍼서류가 있습니다.당연히 카주 부동산 협회 공식 오퍼양식을 쓰라고 절대 추천합니다.
정식 명칭은 BUSINESS PURCHASE AGREEMENT AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS 사업체 매매 및 에스크로 합의서라고 할수 있는데 만약에 지금같이 1장짜리로 쓰셨다면 매우 엉성한 계약을 하시는것이라고 밖에는 말씀드릴수가 없습니다.
– 바이어 이름/ 개인이든 회사이든 살려고 하는 사업체 이름과 주소
– 사업체 회사의 주식을 사는 매매인지 비지니스만 사는 형태인지에 대한 즉 STOCK SALE인지 ASSET SALE인지에 대한 명확한 구분
– 가격
– 인벤토리는 얼마 정도이고 사고자 하는 가격에 포함된것인지 아닌지
– 에스크로는 언제 끝날것인지
– 부동산 중개회사는 셀러쪽에는 누구이고
– 부동산 중개회사는 바이어쪽에는 누구이고 아니면 양쪽다 중게하는지
– 이니셜 디파짓은 얼마인지 ( 계약금 통상 매매가의 10% )
– 이니셜 디파짓 수표는 어느쪽으로 만드는지 ( 통상 에스크로 회사앞)
– 사업체 융자를 받는지 받으면 얼마를 SBA로 받는지 오너 캐리인지
– 나머지 잔금은 얼마이고 언제 에스크로에 입금할것인지
– 에스크로 회사는 어느 회사로 할지 그리고 비용은 누가 내는지
( 통상 셀러와 바이어 반반 그러나 각자의 해당되는 부분은 해당바이어나 셀러가 낸다)
– 에스크로 끝나고 언제 바이어가 키를 넘겨받고 영업을 시작하는 시각과 날자를 명기
– 인벤토리는 통상 에스크로 끝나기 바로 직전 셀러와 바이어가 직접하되 그 인벤토리 대금을 에스크로를 통해서 지불할지 아니면 바이어가 직접 셀러에게 지불할지 그리고 전문 인벤토리회사가 와서 서비스를 해줄때의 비용을 어떻게 낼지 ( 통상 반반씩)
– 통상 ASSET SALE을 하는데 95%이상 사업체의 무엇을 사는것지에 대한 CHECK LIST를 만들어 보시면
- INVENTORY, INCLUDING WORK IN PROGRESS
- MACHINERY
- FURNITURE, FIXTURE AND OTHER EQUIPMENT
- LEASEHOLD IMPROVEMENT
- GOVERNMENT LICENSES AND PERMITS
- CUSTOMER LISTS
- FICTITIOUS BUSINESS NAME STATEMENT
- TRADE NAME AND TRADEMARKS
- LOGO
- COPYRIGHTS AND PATENTS
- ACCOUNT RECEIVABLE
- ACCOUNT PAYABLE
- SIGNS AND ADVERTISEMENT MATERIALS
- TELEPHONE AND FAX NUMBERS
- WEBSITES, URL, NAMES AND EMAIL ADDRESSES
- VENDOR LISTS AND CATALOGS
- GOODWILL
- AGREEMENT NOT TO COMPETE
- FRANCHISE AGREEMENT-FRANCHISE DISCLOSURE DOCUMENT
- DISTRIBUTION RIGHTS
- EMPLOYEE LISTS AND INFORMATION
- COMPUTER AND CUSTOMER SOFTWARE
- CUSTOMER DEPOSITS
- LEASE
– 그리고 셀러로 부터 며칠간 몇시간을 에스크로 끝난후에 트레이닝을 받는지
– 셀러는 사업체를 판후에 몇년간 몇 마일안에서 팔은 사업체근처에서는 동일한 사업을 할수 없는 조항은 어떻게 할 것인지
아직 절반도 말씀을 드리지 못하고 있는데 불필요한 용감함을 가지지 마시고 이 매매를 돕는 부동간 중개인과 다시 의논하시어서 C.A.R. FORM 즉 캘리포니아 부동산 협회의 공식 매매 오퍼와 에스크로 서류로 오퍼를 하시자고 하십시요.
1장짜리 오퍼도 오퍼입니다마는 질문자님의 답답하고 어리 둥절함으로 해서 많은 문제가 발생하실수 있으니 다시 만나셔서 차분히 2-3시간을 의논해서 쓰더라도 공식 서류로 하시라고 적극 권합니다.
참으로 답답하고 혹시라도 있을지 모르는 분쟁에 분명한 책임과 권한을 계약 당사자간에 명시하지 않은 오퍼는 쓰지도 말고 사인도 하지 마십시요. 명확하지 않은 서류는 누구나 자기에게 편하고 유리한 쪽으로 해석함으로 해서 불필요한 분쟁과 말썽을 일으킬수 있습니다.
돈을 주기전에 디파짓이든 어떤 명목이든 사인하기전에 읽어 보고 확인하고 또 확인하여서 모든 분쟁과 말썽을 그나마라도 알고 이해하고 행하시기를 절대 권합니다. 기분에 의해서, 잘 이해하지도 못하면서 돈주고 사인했다가 많은 후회와 분쟁을 겪지 말고 돈주기 전에 사인하기전에 이해하고 명확히 하시는 계약에 들어가시기를 거듭 강조합니다. 감사합니다.
