문: 작년에 한인타운에 방4개 짜리를 구입했습니다. 장기적으로 집을 담보로 식당 비지니스 융자를 받고져 합니다. 그러기 위해서 필요한 조건이 무엇인지 알고 싶습니다. 예를 들어 집구입후 적절한 시점은 동종업계 경력이 필요한지 요구하는 크레딧 점수는 집가격의 몇% 까지 융자가 가능한지 융자의 종류는 어떤것이 있는지 다운페이 없이도 가능한지
식당을 어떤 방법으로 찾는것이 좋을지 그밖에도 좋은 말씀 부탁드립니다. 감사합니다.
답 : 먼저 여러 질문을 한꺼번에 하셨기에 하나 하나 답변을 드리고 더불어 전체적인 말씀을 드리겠습니다.
장기적으로 집을 담보로 식당 비지니스 융자를 받고져 합니다. 그러기 위해서 필요한 조건이 무엇인지 알고 싶습니다.
1. 집구입후 적절한 시점
먼저 질문의 내용에 집을 100% 현금으로 융자없이 사셨는지가 명확하지 않으나 전체 문맥상으로 보아 100% 현금으로 사셨다고 가정하에 말씀드리겠습니다. 현금으로 집을 사시고 집에 에퀴티가 100% 있다고 본다면 전체 문맥상으로 다른 현금이 식당 사업체를 사실만한 다른 자본금이 없으시다면 집을 담보로 한 home mortgage loan또는 신용점수가 좋고 기존 거래 은행에서 line of credit을 미리 받아 놓는것 즉 다운 페이를 할 준비가 되었을때가 사업체 구입 준비가 된시기이지 질문자가 집을 소유한 몇년이 지나야 한다든지 하는 아무런 조건이나 제약이 없습니다. 간단히 답변하면 식당 사업체를 구입할 기본 다운 페이가 준비된 때라야 합니다.
2. 동종업계 경력이 필요한지
당연히 거의 모든 은행에서 크레딧 점수, 다운 페이먼트 금액과 퍼센테이지 등과 거의 같이 바이어의 동종 업종 경험 유무를 중요시 합니다. 꼭 사업주로서의 경험이 아니더라도 직원 또는 매니저로서 일하였던 경험도 상당히 중요하게 봅니다.
3. 요구하는 크레딧 점수는
최소 680점을 요구합니다. 만약 여러가지 바이어의 잘못된 점수나 경험의 많고 적음, 담보물의 크고 적음 등도 중요한 심사 사항이나 일반적으로 최소 680점 이상을 요구합니다. 즉 평상시의 크레딧 점수 관리가 잘 되어 있어야 합니다.
4. 집가격의 몇% 까지 융자가 가능한지
이는 전적으로 mortgage loan을 다루는 은행과 먼저 상담을 받으시기를 권합니다. 그리고 상업용 사업체 융자와 상용 빌딩에 경험과 융자 실적이 많은 우리 한인 은행들도 모게지 융자를 다루고 있으므로 모게지와 SBA융자, Commercial융자를 다루고 있는 은행에서 먼저 모게지 융자를 통하여 경험이 적을 경우 50%이상의 다운 페이를 한다고 보시고모게지 융자를 받아서 질문자의 은행 구좌에 3개월 이상 있던 자본금임을 SBA 융자 받을때 은행에서 그 자본금즉 다운 페이먼트의 출처에 대한 확인을 함에 있어서 꼭 필요합니다.
바꾸어 말씀드리면 Line of Credit으로 집이 아닌 다른 부채를 크레딧 리포트에 올리는것보다는 Home Mortgage Loan이 유리 할수 있으며 미리 3개월 정도 그 자본금이 질문자 즉 바이어의 순수 자본금임을 확인시켜 주어야 합니다. 집가격의 몇 %는 모게지 은행과 먼저 상담하시고 시간은 사업체 구매 3개월 전에 그 자본금으로 쓰일 융자금이 본인의 은행 구좌에 있는것이 필요합니다.
5. 융자의 종류는 어떤것이 있는지
크게 은행이 SBA의 융자금액 보상을 약속받는 SBA융자가 있고 은행 자체의 심사만으로 받는 Commercial융자가 있으나 지금은 연방 중소기업청 SBA의 Guarantee를 받는 SBA만 가능하다고 보시면 크게 틀리지 않습니다.
6. 다운페이 없이도 가능한지
거의 가능하지 않고 더구나 본인 자본금없이 전부 융자금으로 사업체를 사시는 문제는 상당히 본인에게도 위험하다고 보여 집니다. 더욱이 전체 질문의 흐름으로 보아 식당 업종에 경험이 없다고 가정하고 사업체 매입 자금도 100% 은행의 융자금으로 충당하신다면 많이 위험하다고 보여집니다. 자본금이상으로 중요한 본인의 경험을 쌓으시기를 권해 드립니다.
7. 식당을 어떤 방법으로 찾는것이 좋을지
먼저 중앙일보 또는 이 웹사이트 다른 일간 신문, 사업체 전문 부동산 중개인, 등등입니다.다른 캘리포니아에서 가장 큰 사업체 소개 사이트는 개별적인 연락을 주시면 알려 드리겠습니다.
발품도 많이 팔으시고 사업체 전문 부동산도 만나시고 은행도 상담하시고 웹 사이트들도 많이 보셔서 아무쪼록 충분한 준비와 공부를 하신후에 좋은 결과가 있으시기를 기대합니다. 많은 공부와 준비가 군대에서 말하는 땀을 많이 흘린 훈련이 실전에서 피를 안 흘리듯이 일일이 메모하시고 만나시고 웹사이트도 보시고 좋은 결과가 있으시기를 바랍니다. 고맙습니다.
