안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2022년 7월의 남가주 캘리포니아 부동산소식을 업데이트 해드리겠습니다. 정확하게 여름이 시작되면서 5월중순부터 시작해서 본격화된 부동산 주택 시장의 냉각기는 참으로 이전과는 다르게 빨리 다가왔고 모두를 당황시키고 있습니다. 부동산에 관련된 그리고 거래의 당사자인 바이어와 셀러를 포함해서 모두의 입장이 순식간에 바뀌는 상황이 현실화 되고 있습니다.
5월초중반부까지 완벽한 “셀러스마켓”의 양상을 보이던 LA 를 중심으로한 오렌지카운티와 인랜드지역의 주택 시장의 상황은 특히 메모리얼데이전 2주부터 변화하기 시작했고 아직까지 그여파를 알기에는거래 관련 대부분의 실제 통계가 아직은 언론을 통해서 공표가 되고있지 않지만 몇가지 매매상의 특징들이 나타나고 있습니다.
첫번째, 금리인상이 연달아 발표가 되면서 실질적으로 예전에 경고해오던 금리인상의문제가 현실로 다가오면서 일단 주식 시장이 큰타격을 입고 있으며 아울러 모기지 시장의 이자율 상승에도 결정적인 영향을 미치고 있다는 점입니다.
다만 이러한 모기지 시장의 이자율 상승은 약간은 필요이상일정도로 급격하게 높아지는 경향이 있으며 작년 12월과 비교시 융자액수로 $300,000정도의 모기지페이먼트가 $1265에서 $1800 까지 높아지는 좀 이해가힘든 상황이 나타나고 있습니다. 개인적인 판단으로는 특히 금리인상이 발표되는 시기에 맞추어서 모기지 시장의 과잉 인상이 현실이 되었고 최근에는 모기지 이자율이 안정세를 취하고 약간씩 떨어지는 경향을 보이고 있습니다.
또한 바이어들도 페이먼트의 부담이 높은 고정 보다는 변동 이자율을 선호하면서 고가보다는 중저가 매물로 다운사이징 하는 바이어의 구매 패턴 변화가 나타나면서 페이먼트를 줄이려는 실바이어들의 움직임이 나타나고 있습니다.
모기지이자율이 상당히 주택 시장에 영향을 미치기 때문에 최소 4-4.5% 정도로 고정이자율이 하락하고 이와 더불어 15년 상품이나 특히 변동 이자율의 이자율이 4% 전후만 유지가 된다면 실바이어들의 구매는 다시 시작될 가능성이 있습니다.
아직은 좋은 상태의 좋은 조건의 상대적으로 가격이 약간 하락된 매물들의 경우 오픈하우스를 포함한 바이어들의 쇼잉이 비교적 활발한 편이지만 당장 오퍼를 쓰기 보다는 기다리는 추세가 대세를 이루고 있는편입니다.
두번째는, 아직 주택 시장의 패턴 변화에 대한 예측을 결론 내리기에는 조금더 시간이 필요하다고 생각 합니다. 시장의 흐름이 과거보다 빨리 변화하는 이유는 정보가 인터넷을 통해서 거의 실시간으로 전달이 되면서 조금은 앞서가는 판단이 시장을 지배하는 경향들이 있다고 생각 합니다.
현재 언론사의 기사들을 보면 6월을 기점으로 비관적인 전망이 주를 이루었고 실제로 금리인상을 단기간에 여러번 실행함으로써 모기지 이자율이 급등하고 동반해서 셀러와 바이어들의패닉현상이 더 빨리 그리고 더쉽게 나타나는 결과를 초래했습니다.
물론 고인플레이션이 급격하게 물가를 올리는 현상황에서 사람들이 느끼는 실질 장바구니 물가나 기름값의 상승으로 실제 지출이 늘어가면서 최소 30% 이상의 추가 생활비가 필요로하게된 사람들이 아직 까지는 여유돈이 있어서 버텨 가겠지만 조만간 금리 인상으로 크레딧 카드 이자가 상승하고 저축한 돈이 줄어들 경우 더욱더 큰 경제적인 어려움으로 추가로 주택의 구입이 힘들어질 전망은 장기적인 안목에서 고려해야만 하는 상황 입니다.
다만 이러한 상황들은 추후 최소 1-2달동안 마켓에서 나타날수 있는 상황이지만 현재는 이런것들이 당장 마켓에 직접적인 영향력을 행사하고 있습니다.
아직 까지는 갑자기 차압률이 증가하거나 가격이 폭락하는 구체적인 상황까지는 시장이 나빠지지 않았기 때문에 현재의 상황에 대한 걱정 보다는 앞으로의 미래의 가능한 상황 즉 추후 1-2년간의 상황변화에 대한 대비가 더욱더 중요하다고 생각합니다.
세번째는, 정부에서 내놓는 대책들이 별반 시장에 도움이 되고 있지 못하다는것입니다. 모든 구제법안들의 처리가 속도감이 떨어지고 실제 시장의 상황을 잘알고 있지 못한듯한 느낌 입니다. 단순히 금리인상이 유일한 사태해결의 대책이라고 생각하는것이 너무 안일 하다고 생각합니다.
예를 들어서, 누군가 실직을 하고 나는 직장을 다니고 있다면 내경우가 아닌경우에는 실질적인 위기감이나 체감정도에 차이가 나겠지만 지금같이 모든 물가가 거의 30% 이상올라가고 특히 모두가 자동차를 주요 이동수단으로 사용하는 상황에서 기름값이 치솟는 현상황은 거의 전국민에게 영향을 주는 상황이기 때문에 결국 주택시장중 렌트나 아니면 바이어 셀러에게도 모두 영향을 줄수밖에 없는 실제 상황이 된차이가 있습니다.
현재 크레딧 카드를 발급받는케이스들이 늘어나고 있으며 올라간 생활비를 감당하기 위해서 저축했던 돈을 사용하거나 카드로 충당하는 상황이 늘어나고 있습니다. 또한 일부 직장들의 LAYOFF 상황도 우려를 자아내고 있습니다. 아직은 구인이 힘든 상황이지만 고인컴 직업의 해고가 늘어난다면 이는 주택 가격의 가능한 구매자를 줄이게 되고 아울러 주택 소유주들이 주택을 판매하는 결정적인 요소로 작용할수도 있습니다.
당장은 모르겠지만 점점더 어려운 경제적인 상황에 처하게되는 사람들이 늘어나게 되면 이중 홈오너들이 여러가지 경제적인 이유로 주택을 처분하게 될것이고 특히 주택 상태나 위치가 불리한 경우 가격을 인하에서 처분하게 될경우 상황은 나빠질수도 있다고 생각합니다. 전국에서 깡통주택의 비율이 2% 라고는 하지만 보호책이 없이는 차압은 실제적으로 앞으로 1-2년간 증가할 것으로 보입니다.
앞으로 최소 1-2년 정도는 주택 시장은 지지부진한 상황을 유지할것입니다. 이시기에 주택 매매가 필요한 셀러들은 무조건 집을 팔아야만 되는 상황이 있을수 있기 때문에 가격은 필연적으로 떨어질수밖에 없을것입니다.
이러한 상황속에서 정부에서 특히 개스비를 인하시키는 과감한 조치를 통해서 관련된 물가를 잡아 나가야만 주택 시장의 가격하락폭을 최소화 할수 있다고 생각합니다.
외곽이 싸다고 외곽의 주택지를 구입하는 분들이 몇년간 많아서 가격이 외곽이 많이 인상되는 요인이 되었고 부모님이 자식들의 다운페이를 도와주거나 공동 구매를 통해서도 많은 주택들이 거래가 되었고 가격도 상승했습니다. 외곽이경우 화재의 위험도가 상대적으로 높아서 보험가입이 까다로운 지역이 오히려 일반 평지의 주택보다 평균 $120,000이상 호가가 더오를정도 였습니다. 싼지역도 더이상 없고 필연적으로 현재 주택에 거주하거나 아니면 타주로 이주하거나 아니면 더 저렴한 렌트를 찾아서 이동할수 밖에 없습니다.
앞으로는 주택 유지비용이 상당히 상승할것으로 생각이 됩니다.
주택 보험료의 상승과 물의부족과 기타 유틸리티 비용의 상승과 더불어HOA 가 있는 커뮤니티의 경우 향후 몇년간 HOA 상승은 어쩔수 없을것으로 보입니다. 더불어서 소유권 보증보험인 TITLE INSURANCE 도 상승세를 피할수 없을겁니다. 융자관련 비용이 늘어나고 페이먼트는 이자율 상승으로 늘어날 전망입니다.
단순히 다운페이 보조혜택을 주거나 크레딧 점수에 렌트비 납부기록을 올리는방법 그리고 새로운 융자시 수입 관련이나 부채 관련사항을 조정해 준다고 하여도 현재 점점 쓸돈이 없어지는 일반 가능한 바이어층을 주택 시장 구입에 끌어드릴수는 없다고 단언 합니다. 결국 외국에서 오는 투자가들이 메인 바이어로 시장에 진입할경우 현지 바이어들의 주택 구입은 더더욱 힘들어질 전망입니다.
주택 구입을 고려 하신다면 일단 주택에 들어가는 비용을 정확히 미리 산정하고 거기에 일정 비율의 예비비를 확보하고 이자율의 변동과 더불어 사전 융자 승인을 통해서 실제지출에 대해서 정확한 본인의 재정상태를 아셔야 하며 앞으로 셀러들 또한 1-2년은 급하게 주택을 처분할 사정이 없다면 차분하게 마켓 상황을 살펴 보셔야 하며 주택 처분 계획이 있으시다면 반드시 바이어가 좋아할만한 주택의 조건을 유지하셔야만 좋은 결과가 있을수 있다고 봅니다.
지금의 당장의 상황 보다는 앞으로 1-2년후가 더 중요합니다. 실질적인 물가의 인하나 고용의 안정 없이는 상황의 개선은 힘들것입니다. 이런시기 일단은 정부의 좀더 실용적인 대책이 필요하며 본인들의 재정 상황을 포함한 향후 계획을 통해서 주택 관련 상황에 대한 결정이 필요하다고 생각 합니다.