안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2022년6월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 전해 드리겠습니다. 메모리얼 연휴전 2주전부터 시작된 거래량의 둔화세가 이어졌고 연휴동안 약 3천5백만명이 휴가를 떠나면서 주택시장은 거래가 거의 중단이되는 소강상태가 지속이 되었습니다.
아직까지 정확한 통계치는 나와있지 않지만 최소한 6월 둘째주에서 마지막 주까지의 상황을 살펴 보아야만 여름의 주택 시장 상황이 어느방향으로 흘러갈지 알수 있을것 같습니다.
연휴전의 상황이 앞으로 주택 시장의 본격적인 가격하락의 시작이라고 단정짓기가 힘든 원인은 바로 현재 연휴후의 일주일간의 주택 시장의 움직임 입니다.
지역별로 차이는 있지만 오렌지 카운티를 주축으로 주로거주용 주택수요가 높은곳의 경우 장기보유를 원하고 방세개 이상의 타운홈이나 단독주택에 대한 수요가 여전한 것으로 보이고 있습니다. 여러곳에 오퍼를 내본결과 위의 조건중에서 위치가 좋고 특히 내부에 업그레이드가 잘되어있는 곳들 특히 현주인이 살면서 꾸준히 업그레이드 하고 관리가 잘되어 있는 매물들의 경우 여전히 복수오퍼가 제출이 되고 있으며 단기간 보유후 매각하는 플리핑의 경우 금년도 5월까지 거의 절반의 투자가들이 손해를 본것으로 나타나고 있습니다.
원인으로는 잘못된 위치선정이나 부적절한 업그레이드와 돈이 많이드는 부엌이나 화장실 그리고 유리창 교체등의 업그레이드를 진행하지 않은 경우 그리고 지나치게 짧은 보유기간에 따르는 반발심리 등이 꼽히고 있습니다.
특히 부동산 에이전시 역활과 더불어 주로 투자가들을 대상으로 매물을 시장 가격 이하로 구입후에 일정 리모델링후 판매 해왔던 Compass 의 경우 금년도 1분기 손실이 $188 million이라고 집계가 되고있고 직구매를 통해서 주택을 단기 매매하는 opendoor 플랫폼의 경우에도 손실이 발생한 것으로 보입니다.
주거주를 위한 경우나 투자를 위한 경우에도 “위치선정(예. 뒷마당이 비탈이지거나 쓸모없거나 조경이 형편없는 경우 그리고 뒷마당뒤가 큰길이 지나거나 프리웨이 가까운곳등)”이 중요하고 “올바른 업그레이드를 통한 잘관리된 주택”에 대한 수요가 높은것으로 나타나고 있습니다.
4월만 해도 팔린 매물중 OJO의 조사에 따르면 52%가 오버프라이스로 팔렸으나 모기지가 급등하고 거래가 줄어든 4월중순부터 5월초순까지는 15% 정도의 매물오너들이 가격을 인하한 것으로 나타났습니다. 이렇게된 주요 원인으로는 급등한 모기지로 인한 페이먼트의 상승 (Lending tree에 따르면 전국에서 평균 모기지페이먼트가 $258.57상승했다고 밟히고 있고 (이에 따라서 30년 고정기준으로 이자의 상승으로 약 $100,000정도의 모기지를 더 상환해야 하는 상태가 되었습니다) 평균 주택 가격이 높은 지역의 경우 상당한 모기지 페이먼트 상승으로 인해서 주택 고정비의 지출이 급등한것으로 나타나고 있습니다. 이로인해서 second home에 대한 수요도 상당히 줄어든 상황입니다.
4월초까지만 해도 다운페이먼트를 더 많이하는 방법으로 모기지를 줄여왔고 특히 연휴전후로 모기지가 하락해서 5% 대를 왔다갔다 하는 상황이 지속이 되었습니다. 다만 연휴후에 다시금 소비자들의 구매를 시작하면서 이자율은 상승세를 유지할수 있을것으로 보여 집니다. 모기지 이자율이 급등하면서 고정에 대비해서 비교적 저렴한 페이먼트가 가능한 변동 모기지 상품에 대한 수요가 늘어났고 일정기간 즉 5,7,10년정도 페이먼트를 고정시키고 나서 추후 1-2년후에 재융자를 기대하는 수요가 늘어나고 있는것으로 생각 됩니다.
전국 각지의 starter home에 해당하는 낮은 가격대의 주택의 공급은 아주 적으며 신규주택의 경우에는 이미 4월부터 세일이 꺾이고 있습니다. 가장 중요한 이유는 신규주택의 경우 공급 가격의 책정이 시장의 가치가 아닌 빌더의 결정으로 정해지기 때문 입니다. 너무비싸고 기존 주택에 비해서 상대적인 위치등의 입지적인 조건이 안좋은 경우 바이어들이 구매를 포기하고 있습니다. 이점을 살펴 본다면 바이어가 무조건 사는 시대는 확실히 끝났다고 생각이 듭니다.
건축 자재비가 평균 19% 정도 상승한 현상황에서는 구매자들이 최대한 관심을 보이는 항목인 “부엌”과 “화장실”에 대한 적절한 업데이트가 중요하며 구입후 일정기간을 두고 매매를 하는것이 더 유리하게 주택을 플립할 챈스가 있다고 개인적으로 생각하고 있습니다.
현재 기후의 변화와 캘리포니아의 경우 산불피해증가가 가능한 상황과 더불어 특히 “물부족 사태”가 주택시장에 본격적으로 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 LA나 밴츄라 그리고 샌버나디노 카운티와 같이 물을 북가주 일대에서 공급 받는 경우 상대적으로 물부족 사태에 고스란히 피해가 노출이 되기 때문에 구입전 유념 하셔야만 합니다. 이는 단독주택의 경우 물사용을 줄이기위한 리모델이 필요한 경우들도 있기 때문에 추가비용이 발생 가능할수 있습니다.
거래량 감소로 인해서 부동산 업계에서 연관된 에스크로나 모기지 회사의 해고가 계속될수 있으며 이추세는 가을이후 본격화될수 있을것 같습니다.
현바이든 대통령이 5년내에 주택을 추가로 1.5 million 채를 공급하겠다고 발표 하였지만 현실성은 떨어지는 것으로 보입니다.
현실적으로 현재의 토지 이용 룰과 조닝을 회기적으로 개혁하거나 주택 건설재료의 대체재에 대한 확실한 투자와 개발에 집중하고 첫주택 구입자를 위한 모기지상품의 개발에도 힘을 기울여야만 실질적인 공급 부족 사태의 해결이 어느정도 가시적으로 가능하다고 봅니다. 이는 정부의 정책의 변화와 더불어 경쟁 업체들의 로비또한 해결되어야만 하는 과제로 지적이 됩니다.
최근에 모기지 관련된 부정이 상당히 늘었고 인구이동이 많아지면서 실질적으로 모기지는 필요한데 풀닥으로 융자가 안되는 대부분의 first time home buyer들중 상당수는 non QM을 이용하는 선택이 늘어날 전망 입니다.
인구 이동이 상대적으로 많은 플로리다 주등에대한 수요는 계속 지속될 것으로 보여 집니다. 미국 중남부 지역등 상대적으로 가격이 저렴한 지역에 대한 수요도 이어지겠지만 주택 구입시 정확한 재산세를 포함한 융자 승인여부와 고정 비용 (특히 유틸리티와 최근 약 34% 급증한 보험프리미엄) 에 대한 철저한 계산 그리고 생계의 문제를 고려 하시고 이주를 결정 하셔야만 합니다. “저렴한 주택 구입 가격” 만으로 이주를 결정하는 우를 범하면 안된다고 말씀 드리고 싶습니다.
현재 모기지협회의 자료에 따르면 융자 신청 건수가 연휴전을 전후로 14% 정도 감소했고 이와 아울러 특히 새집의 세일(즉 거래량) 또한 4월에 이미 16.6% 감소한것으로 나타나고 있습니다.
이러한 상황속에서 더많이 남기려는 셀러들의 매물은 시장에 나오겠지만 이것이 바로 거래량의 감소와 주택 가격의 폭락으로 이어지지는 않을것으로 보입니다.
가장 큰 이유는 특히 대도시권의 경우 수요에 비해서 부족한 주택 공급의 해결책이 없기 때문입니다. 그리고 높은 렌트 가격으로 인해서 충분한 인컴을 안정적으로 보장받는 주택 소유주들이 매물을 할인된 가격으로 급하게 팔가능성도 없으며 시니어 계층을 포함한 저가에 주택을 구입했던 주택 소유주들이 구태여 모기지 추가 부담과 재산세의 급등을 감례 하면서 까지 주택 구입을 위해서 주택을 매각할 이유가 단기간에 없다고 봅니다. 기존의 집을 수리해서 계속 거주를 원하는 소유주들이 실질적으로 증가하고 있습니다.
다만 아파트의 경우 MSCI의 최근 부동산 데이타에 따르면 금년도 1분기에 비용이 22.4% 증가한 것으로 나타났고 추후로 금리인상에 따르는 모기지 페이먼트 증가가능성으로 인해서 그동안 올린 렌트비의 대부분을 비용으로 충당했기 때문에 더이상 인플레이션으로 인해서 렌트비를 올리지 못할경우에 수익은 감소할수 밖에 없기 때문에 주의해서 투자를 결정 하셔야 합니다.
똑같은 주택이나 아파트 투자라도 단순히 받는 렌트인컴만을 숫자적으로 계산하기 보다는 아무래도 앞도적으로 유리한 조건으로 인컴용 주택의 모기지가 가능하므로 (예. 주택모기지는 인컴을 목적으로 하는경우도 충분히 30년융자가 가능하고 여러가지 프로그램이 아파트 커머셜 융자보다는 언제나 가능한 상황) 아파트 투자전 가능하시다면 조건상 일반 주택을 다수로 보유하시는 방향을 먼저 고려 하시기를 권해 드리고 있습니다.
그리고 외곽 지역의 경우 단독주택의 경우를 제외 하고는 구입시 주의가 요망이 됩니다. 외곽 지역은 대도심 지역의 가격이 높은 상황속에서 지난 1-2년간 단기적으로 지나치게 가격이 급격했기 때문에 위험 요소가 더 크다고 생각이 들기 때문 입니다.
6월말까지의 상황을 지켜보고 구입이나 매매를 원하는 해당지역의 매물정보를 살뜰하게 챙기셔야만 할것으로 보입니다. 대폭락의 전조는 아니더라고 거래 환경의 변화는 짐작할수 있다고 생각되기 때문 입니다.