일전에 재산세 상속계획 (1) 칼럼을 접한뒤 많은 독자들이 문의를 했다. 이번 칼럼은 부동산 명의 이전을 회사로 했을 때 유의할 점과 재산세가 올라가는 것을 막을 수 있는 방법을 다뤄보고자 한다.
실제로 사무실에서 필자가 다룬 케이스들을 위주로 설명하고자 하니 본인의 경우에 해당되지 않는 지 꼼꼼히 짚어보길 바란다.
가지고 있는 부동산을 보호받기 위해 유한합자회사, 즉 LLC (Limited Liability Company) 를 만들어 놓고 정작 해당 LLC로 부동산의 명의이전을 하지 않고 있는 경우가 종종있다. 그런뒤 해당 LLC가 부동산을 소유한 것처럼 감가상각 (Depreciation)을 받고 있다면, 어느 유능한 회계사님의 인용처럼 “남의 자식을 내 자식처럼 취급”하는 셈이다. 즉, LLC가 가지고 있지 않은 부동산에 대한 세금혜택을 받은 셈이니 세금상 문제의 소지가 크다.
또한 재산 보호를 위해 LLC를 만들어 놓고 실제로 해당 부동산은 LLC 로 명의이전이 안되었다면, 재산보호조차 받을 수 없다. 혹시 LLC는 만들어놨는 데, 부동산 명의는 그대로 개인 아니면 리빙 트러스트로 남아있는 지 꼭 확인한 뒤, 만약 그렇다면 꼭 LLC로 변경하시길 바란다.
허나 이때 주의할 점이 있다. 부동산을 부부가 구매한뒤 해당 부동산을LLC (Limited Liability Company) 로 옮길시 부동산 주인의 지분율 변화가 없어야한다. 예를 들어 부부가 부동산을 구매한다면 부부사이의 지분율은 50/50으로 간주한다. 따라서 LLC 로 옮길때도 해당회사의 부부 지분율이 똑같이 50/50이어야한다.
예를 들어 부동산은 부부가 50/50인데 LLC는 하필 자녀가 10%를 가지고 있어서 부부가 90%를 소유하고 자녀가 10%를 소유한 형식이라면, 부동산의 주인이 바뀌었다 (change in ownership)고 간주해서 재산세가 상향조정될수 있다. 따라서 명의이전 전에 해당부동산 명의에 똑같은 비율로 자녀의 이름을 넣어주거나 아니면 LLC에서 자녀의 지분을 부모가 다시 증여받아서 LLC 의 지분율을 부모만 50/50을 소유하도록 바꾼뒤 LLC로 명의이전을 해야한다.
의뢰인 가운데 가끔 LLC 의 지분율을 정확히 기억못하는 이들이 있는 데, 이때 LLC의 세금보고 아니면 각 LLC 멤버가 LLC로부터 받은 지급금액을 살펴보고, LLC의 회의록 (meeting minutes) 그리고 운영계약서 (Operating Agreement)에 나온 지분율은 어떻게 되는 지 꼼꼼히 살펴본뒤 명의이전을 진행해야한다.
부부간 부동산 증여는 재산세 재조정이 없다. 이는 부부간의 부동산 매매/증여/상속은 주인이 바뀌었다라고 간주치않기 때문이다. 예를 들어 아내의 명의로만 되어있던 부동산에 남편을 공동소유자로 올리는 경우 현재 내고 있는 재산세에서 변화가 없다.
허나 부동산 지분율과 소유주의 지분율이 다른 LLC로 옮길경우, 아무리 부부간의 명의이전일지라도 재산세는 상향조정된다. 따라서 부부 한사람 소유의 부동산의 명의이전을 부부 공동소유LLC로 하는 경우, 해당 부동산에 먼저 나머지 배우자의 이름을 공동명의자로 올리고 부부 공동소유 LLC로 명의이전을 해야한다.
반대일 경우, 예를 들어 부부가 공동소유한 부동산을 부부중 한사람 소유의 LLC로 명의이전하는 경우, LLC에서 소유권이 없었던 배우자를 공동멤버로 넣고 지분을 같이 소유하게끔 한뒤, 해당 LLC로 명의이전을 해야 재산세 상향조정을 피할수 있다.
잘못된 명의이전은 재산세를 몇곱절 올릴 수 있음을 기억하고 꼭 전문가에게 일처리를 맡기시길 바란다.
