안녕하십니까? 여러분의 부동산에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 8월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.
확실히 메모리얼 데이와 인디펜던스데이 연휴와 휴가철 전후부터 시작된 거래량의 둔화 현상과 마켓에 매물이 늘어나는 현상이 지난 한두달간 이루어지면서 시장의 거래량은 감소하고 일부 지역에서는 가격의 조정현상도 나타나고 있습니다. 이에 따라서 몇가지 마켓에 주목할 만한 상황에 대해서 오늘 이야기 하고자합니다.
첫번째, 주택중에서 single family residence 즉 하우스의 세일은 지역별로 여전히 안정적인 거래량을 유지하고 있지만 지역에 따라서는 콘도나 타운홈의 세일은 감소하고 있고 밸류도 일부 조정이되는 동향을 보이고 있습니다.
여러번 말씀 드렸듯이 현재와 같이 가격이 단기간 급등한 경우와 여전히 멀티플 오퍼가 몰리는 지역에서는 장기간 보유에 유리한 하우스가 앞으로도 경쟁력을 가질것으로 예상이됩니다.
콘도나 타운홈의 경우 보유시 하우스에 비해서 불리한 점은 고정적으로 지출이 되는 HOA를 포함한 비용들의 인상이 있을수 있고 (유틸리티 포함시 물값이나 쓰레기 수거비용의 인상과 오래된 단지의 경우 내부의 수리를 위한 추가 assessment 가 있을수 있음) 주차공간의 부족이나 외부 관리가 부실한 경우 해결책이 하우스에 비해서 불리하거나 거의 불가능한 경우들이 많고 특히 HOA가 주변의 다른 단지에 비해서 지나치게 비쌀 경우 밸류에도 직접적인 악영향이 미칠수 있다는것입니다.
현재에도 가장 거래량이 떨어지는 지역들의 경우 공통적으로 너무 낡았거나 hoa가 높거나 부대시설을 포함한 전반적인 관리상태의 부실 그리고 파킹장의 부족등이 지적이 되는 지역들의 타운홈 특히 콘도의 매매가 시간이 걸리는 것으로나타나고 있습니다.
하우스의 경우 이에 비해서 특히 캘리포니아의 경우앞으로 최소 4년간 유효한 ADU 법안에 따른 증축이 쉽게 허가가 되고 있고 새로이 추진이되는 SB9 법안에 의해서 단독주택 부지에 한채의 유닛을 더짓기 쉽게 허락이 된다면 하우스에 대한 수요는 늘어날 가능성이 더 높습니다.
앞으로 최종적으로 ADU나 증축된 2유닛등에 대해서 확실히 렌더들의 가이드라인이 바뀐다면 실제적으로 융자 가능액수를 늘려주게되고 밸류에도 영향을 미칠 가능성이 높다고 전망하고 있습니다. 결국 하우스의 앞으로의 가치 창조가 콘도나 타운홈에 비해서 더 높다고 이해 하시면 될것 같습니다.
두번째, 특정 인종이 선호하는 지역들에 대한 투자는 당분간 보류 하시는것이 좋을것 같습니다. 특히 본토에서의 새로운 이민자의 유입이나 자금의 유입이 어려운 중국계가 다수를 점하고 있는 지역들의 경우에는 현재 렌트비나 가격들이 거래량이 급감하면서 하락세에 있는곳들이 최근에 눈에 띄고 있습니다.
중국계 지역의 특징은 타지역에 비해서 거품이 상대적으로 심하고 렌트비와 매매가격이 비싼 편이며 매물의 관리상태나 업그레이드 상태가 부실한 경우들도 상당수 있습니다. 그동안 전세계를 투자 대상으로 움직이던 차이나 마니도 현재 주춤한 상태이고 특히 가상화폐를 통해서 자금을 융통하던 관행도 중국 정부의 직접적인 개입으로 힘들어지고 있는 상황입니다.
당분간 또는 어느정도 장기간 이러한 현상이 지속이 된다면 앞으로 중국 커뮤니티에 미치는 타격이 이어질 가능성이 크다고 봅니다. 현재코로나 이후 부쩍 대형 중국 몰들이 매물로 나오고 있는 추세이고 인근 지역의 호텔등도 암암리에 매매를 추진하고 있는것으로 알고 있습니다.
중국 커뮤니티 대상으로 비지니스를 계획 하시는 분들의 경우 이들 몰들의 매매 상황을 반드시 체크 하시고 리스 계약을 체결 하시는 편이 유리하다고 봅니다. 특히 NNN 의 경우 갑작스러운 렌트비의 인상이 이루어질 가능성을 배제할수 없습니다. 재산세의 변동이 매매를 통해서 이루어 진다면 렌트비가 올라갈수 밖에 없기 때문 입니다.
세번째, 새주택 단지의 추가 건설 허가가 1분기 대비해서 2분기에 14% 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 관련해서 실제적으로 노동력을 구하기가 힘들어 졌고 각종 건설관련 재료비가 물류가 불안정한 가운데 높은 가격을 유지하는 원인도 있겠지만 제 개인적으로는 특히 신규 주택의 경우 단지별로 특히 대규모 신규 주택 단지의 경우 가격이 인근 선호 지역에 비해서 지나치게 높은 지역이나 비슷한 가격대 까지 인상된 곳의 매물들의 에스크로가 최근 취소되는 경우들이 눈에 띄고 있습니다.
이런 지역들의 경우 가격이 빌더들에 의해서 거의 협상없이 최소 주변보다 10-15% 높은 가격에 거래가 되기 때문에 최소 6개월에서 1년정도 분양이 이루어진 경우에는 지나치게 선호도에 비해서 높아진 경우들이있어서 구입시 망설이는 케이스들이 늘어나고 있습니다.
새주택 구입시에는 단지수나 여러가지 주변 기존 주택들의 밸류를 정확히 아시고 구입을 결정 하셔야만 하는 시기가 온것으로 판단하고 있습니다. 그리고 같은 단지라도 고가와 비교적 저가가 혼합이 되어있는 경우 고가의 주택 매매가 느려진다면 결국 분양이 늦추어지면서 빌더들에서 인센티브를 제공 하거나 크로징 비용을 대주는등 여러가지 혜택들이 나오게 될것이고 일정기간 이상 분양이 늦어지게 되면 결국에는 문제가 발생 가능하다고 봅니다.
네번째, 그동안 매매건수중 거의 30%가 캐시 바이어에 의해서 이루어져 왔고 생각보다 인베스터 들이 시장에 일찍 들어온 느낌을 받아 왔습니다. 투자가나 외국의 기관 투자가그룹외에 상당수 캐시 바이어들의 현금은 Online trade account 즉 주식 투자의 이익금으로 주택 구입에 투자한 것으로 알려지고 있습니다.
만일 이렇게 투자한 사람들이 적지않다면 이는 상당히 위험분산을 위한 좋은 투자를 한것으로 생각이 됩니다. 제전문 분야는 아니지만 사실 팬데믹후 여유돈이 넘쳐 나면서 실적 보다는 앞으로의 가능성만을 보고 뭉치돈이 주식 시장에 넘쳐나면서 가격이 비상식적으로 올랐기 때문에 위험 분산을 위해서 그리고 장차 가격의 폭락에 대비해서 여유자금을 부동산 구입에 이용하는 사례들이 앞으로도 이어질 전망 입니다.
다섯째, 앞으로 렌트의 모라터리움은 결국은 종료가 되겠지만 새로이 추진되고 있는 여러 세입자의 미납 렌트비에 대한 대신 상환이 CFRB(Consumer Financial protection Bureau)등에 의해서 현실적으로 추진이 된다면 세입자에 대한 무리한 퇴거는 이루어지지 않을 가능성이 크다고 봅니다. 또한 모기지 유예가 종료가 된다고 하여도 은행측에서 융자 조정이나 기타 여러가지 재융자의 기회를 제공 한다면 해당이 되는 자격을 갖추신 분들의 경우 혜택을 받거나 아니면 주택 매매를 통해서 부채를 해결하는 경우들이 나타날것으로 보입니다.
여섯째, 매물의 증가가 이루어지고 이자율이 올라가는 방향을 잡는다면 오히려 세일은 늘어날 가능성이 큽니다. 개인적으로 거래량이 증가가 되는 문제가 가격의 지속적인 인상 보다 더 시장에 중요하다고 생각하고 있습니다.
앞으로 9월정도부터 실제적으로 데이퍼링이 시작되거나 중요한 제도적인 변화가 일어날 가능성이 컸지만 확산추세에 있는 델타 변이의 영향으로 모기지의 인상시기등은 다소 늦추어질 전망입니다.