요즘 찾아오는 고객중 본인의 회사 이름으로 부동산을 소유하고 있는 경우가 꽤 있었다. (예를 들어 본인이 소유하고 있는 회사가 XYZ corporation일때 부동산 매입을 XYZ corporation이름으로 하거나, 아니면 개인이름으로 매입하고 XYZ corporation으로 부동산의 명의를 이전한 경우이다.) 이때마다 필자가 요청한 것은 되도록 해당 부동산을 사업체에서 분리하라고 했는 데, 이유는 아래와 같다.
첫째 회사로 소송이 들어올 경우, 해당 부동산마저 소송에 휘말릴 수 있다. XYZ corporation으로 소송이 들어와서 회사의 자산을 상대방 변호사에게 밝혀야 할 경우, 결국 부동산의 현 가치도 결국 상대방 변호사에게 알려줘야한다.
(부동산도 회사 자산이므로) XYZ corporation 의 본 사업 가치에 부동산의 가치가 얹어진 셈이니 해당 소송에서 상대방이 받아갈 수 있는 보상액이 커진다라고 생각할 수 있다. 상대방측 변호사로서는 피고측 재산이 많은 것이니 어떻게든 소송에서 조금이라도 받아볼려고 하지 않겠는가.
둘째, 회사 매각시 부동산과 사업을 분리해서 매각하기 힘들수 있다. 최근에 회사 매각을 앞두고 있는 고객이 상담을 하러왔다. 본인은 사업만 매각하고 해당 부동산은 본인이 소유한 상태에서 부동산을 그 buyer에게 계속 리스를 하고 싶다고 했다. 허나, 사업과 부동산이 같이 묶여져 있으니 (다 회사의 자산이니) 분리 판매를 하기 힘들수 있다.
이는 부동산을 따로 회사에서 분리할 때 양도소득세 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 상담을 드린 고객이 “회사도 내것 부동산도 내것인데 왜 양도소득세가 발생합니까”라고 의문을 제기했는 데, 이는 그 고객의 회사가 S Corporation이기 때문이다.
S corporation은 자산의 분리시, 자산을 매각하는 형태로 보여지므로 그간 늘어난 가치에 대해 양도소득이 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 S corporation 혹은 C corporation부터 부동산 분리는 해당 절차를 잘 아는 회계사와 꼭 진행해야한다.
셋째, S corporation 혹은 C corporation형태의 회사소유 부동산은 shareholder의 사망시에도 step up basis 을 받지 못한다. 이는 step up in basis가 S corporation/C corporation의 자산 (asset: 여기서는 부동산에는 ) 적용되지않기 때문이다. 예를 들어 부동산이 1백만불일때 회사의 이름으로 구매를 하고, 회사의 주인이 사망시 부동산이 5백만달러의 가치였다고 하자. 간단하게 보면 그 사이 부동산의 가치는 4백만달러가 늘어난 것이다.
만약 이 부동산을 개인, 트러스트 혹은 LLC (개인 소유 혹은 부부소유일 경우) 이 소유한 경우라면 shareholder의 사망시 부동산의 양도소득세 세금기준이shareholder의 사망당시 5백만달러로 상승이 되기에, 사망이후 판매시 양도소득세는 사망당시의 가격과 판매 가격의 차액에 대해서만 세금을 낸다.
따라서 사망당시 가격이 5백만달러인데 판매는 6백만달러일때 했다면 1백만달러에 대한 양도소득만 세금을 내는 것이다. 엄청난 세금혜택이다.
네번째, 상속플래닝시 자녀들간 사업과 부동산을 각각 따로 주고 싶은 경우 분리를 해야지만 상속시 분쟁을 줄일수 있다. 예를 들어 큰 아들에게는 사업을 맡기고 부동산은 둘째 아들에게 주고 싶은 경우, 회사에 부동산이 자산으로 들어가 있으니 나누는 것이 참 쉽지 않다.
따라서 부동산 구매시 회사의 이름으로 구매하기보다 별도의 LLC를 따로 만들어서 구매하길 권고드린다.
