안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 7월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 휴가철이 시작이되고 가을부터 재개되는 학교 등교수업 그리고 재택근무의 페지나 축소를 결정하는 분위기 속에서 본격적인 주택 구입을 통한 이사나 렌트를 구하는 수요등이 몰리면서 전형적인 일년중에 거래의 붐이 예상이 되는 여름의 한복판에 와있습니다.
최근에는 매물의 공급부족으로 인해서 그리고 너무나 오른 가격과 혹독한 경쟁에 내몰렸던 바이어들이 주택 구입시기를 늦추는 경향이 두드러지게 나타나고 있고 매물이 예년대비 40% 줄어든 상황에서 거래량은 줄어들고 동시에 바이어들의 경쟁도 줄어드는 상황이 나타나고 있지만 여전히 좋은 매물에는 복수의오퍼가 경쟁하는 상황은 이어지고 있습니다. 과거와 같이 수십개의 오퍼는 아니어도 최소한 오퍼가 두개만 되어도 복수오퍼의 상황이 되기 때문에 주의가 필요합니다.
가장 시장에서 인기가 있는 매물은 single family residence인 단독주택이고 가격이 상당히 폭등한 최근의 상황에서 앞으로 몇달은 가격 폭등폭이 유지가 된다면 장기 보유목적의 그리고 관리비인 hoa의 부담이 없이 추가 비용의 상승효과가 적고 렌트시 가족단위의 테넌트를 유치하기가 쉽고 더높은 렌트수익이 예상되며 추후 ADU와같이 추가로 뒷마당이나 거라지등을 추가로 게스트 유닛으로 개조하거나 중축이 가능할수 있는 단독주택의 인기는 지속이 될것으로 보이며 이의 구입에 집중을 하시는것이 유리하다고 생각 합니다.
그리고 주택 관련 보험에 대해서도 전반적인 지식이 필요로 하다고 봅니다. 주택 관련한 소위 주택 보험과 조금더 넓은 범위의 혜택에 대한 선택 그리고 주택 구입시 보통 셀러가 사주는 워런티에 대한 이해와 렌트시 거의 의무화 되고있는 renter insurance 에 대해서도 폭넓은 이해가 필요로 하며 앞으로 프리미엄의 인상에 대비한 예산도 추가로 고려를 하셔야만 합니다.
물론 단독 주택의 경우 구입시 일반 콘도나 타운홈 보다는 가격이 높게 형성이되지만 hoa가 높은 지역의 경우 (대략 $400에서 이상인지역) 현재의 낮은 이자율을 고려 한다면 거의 $100,000에서 약간 그이상의 가격이 높아도 당장은 페이먼트의 차이가 적기 때문에 좋은 선택이라고 생각이 듭니다.
그리고 아직은 구체적이지는 않고 융자시 가이드라인에 많이 적용이 되고있지는 않지만 R1의 단독주택의 조닝이라도 추가적인 adu의 건축으로 인컴을 밸류에 반영이 되는 융자의 underwriting 기준이 생긴다면 밸류가 상당히 상승할 가능성이 높다고 봅니다.
최근에 두두러진 경향은 상업용 리스가 상당히 활발하다는 것입니다. 여러가지 새로운 세입자 구제 법안이 나오고 있고 법제화 되고 있지만 의외로 신규 상업용 리스 계약은 상당히 진척이되고 있고 일례로 대형 몰의 경우 계약된 변호사 사무실의 신규 계약건이 늘어나면서 최종 리스 계약서가 나오기 까지 추가적인 시간이 걸리거나 여러가지 커뮤니케이션에 에로사항들이 나타나고 있습니다.
보통 앞으로 있을 주택과 더불어 예상이 되는 커머셜 리스 매물들이 가을이후 쏫아져 나올 예상은 현실에서는 조금다르게 나타날 것으로 보여 집니다. 무엇 보다도 팬데믹으로 인해서 영업이 불가능 해졌던 상황에서 이제는 추가적인 셧다운의 가능성이 많이 사라진 상황에서 적극적으로 비지니스를 창업 하거나 신규 이전하는 수요가 보다 빨리 회복이 되는 것으로 보여 집니다.
이미 좋은 위치의 리스는 이전 테넌트이 default 상태인 경우 팬데믹 상황중에서도 상당부분 조기 리스 terminate이 된 상태이며 새로운 테넌트들로 계약들이 완료되는 상황이라고 보시면 됩니다. 그냥 기다린다고 해서 무조건 원하는 조건의 좋은 매물의 확보가 펜데믹의 종료 상황속에서 가능하지 않는것 같습니다. 조금 이라도 빨리 준비하고 적응해야만 살아남을수 있기 때문 입니다.
새로이 시작되는 사업 모델들을 적용한 리스 계약들이 상당히 많고 주류사회를 겨냥한 아이템들도 상당히 주목이 되는 부분들이 있습니다. 아직은 델타변이의 확산에 따른 위험도가 상존하지만 시장의 강한 믿음이 이러한 상황들을 이어가고 있는것으로 보여집니다.
모기지 이자율이 다시금 3% 이하로 진입한것도 세일을 부치기는 요소가 되겠지만 너무나 높아진 가격으로 인해서 바이어들이 구매를 포기하거나 늦추는 구체적인 동향이 나타나고 있습니다. 그리고 예전에 비해 약 4%정도의 리스팅이 늘어난 상황이지만 앞으로는 지역별 그리고 가격대별 특히 선호하는 매물과 비선호 매물간의 거래량 차이가 눈에 띄게 늘어날 전망 입니다.
최근의 수요에 비해서 공급량이 절대적으로부족한 렌트 시장의 경우 가장 렌드로드들이 중점적으로 보는 사항은 여전히 페이먼트를 잘하실수 있느냐 없느냐의 여부입니다. 보다더 철저하게 인컴에 대한 증명이 필요로 하며 특히 자영업일 경우 최근 1-2년간의 수입에 대한 증명이 schedule C 등으로 필요하며 사업을 하시는 분들의 경우 팬데믹이후의 오더 상황등에 대한 정리자료 등으로 구체적으로 페이먼트가 가능한 사람 이라는 점을 강조 하셔야 합니다.
그리고 특히 방세개에 대한 경쟁이 상대적으로 치열하기 때문에 장기적으로 렌트가 가능하다는 점을 appeal하시거나 최근에는 rentspree 와 같은 소프트 웨어로 크레딧 점검과 application 이이루어 짐으로 해서 여기에 추가로 간단한 편지형태의 메모를 첨부 하시는것도 효과가 있다고 봅니다.
지난해의 전례가 없던 팬데믹 상황에서 특히 저소득층 다세대 주택을 포함한 렌트 유닛 소유주들의 고충이 심각했기 때문에 이미 손해를 감수하고 처분을 한 경우들도 눈에 띄고있습니다. 아직 까지는 개인 거주 목적의 주택들의 매매가 활발하고 경쟁력있게 거래량이 이루어지고 있지만 최근 한두달 사이에는 너무나 가격이 폭등한 느낌입니다. 이러한 상황이 지속이 되면 가을 정도의 시기가 된다면 거래량이 급속히 떨어지거나 여러가지 인플레이션에 대한 우려와 함께 현실화된 인플레이션 수치가 계속 높아진다면 모기지 이자율이 갑자기 높아지면서 문제가 생길 가능성도 조심스럽게 전망을 해봅니다.
일단 본인의 재정 상태에 대한 정확한 파악이 중요하며 가급적이면 low down payment 로 주택 구입시 좀더 철저한 준비가 필요로 하며 기존 주택의 에큐티를 이용해서 또다른 부동산 구입에 투자를 하시는것은 절대로 고려를 하시지 말기를 부탁 드립니다.