한인사회에 아직은 생소한 리버스 모기지(reverse mortgage)에 대한 소개를 하고자 한다.
리버스 모기지는 많은 오해와 잘못된 소문으로 인해 그 유용성이 낮게 평가되고 있으며, 62세 이상 되신 분에게만 대출이 되는 특성 때문에 각종 사기범죄 등에 악용되기 쉽다.
하지만 이를 방지하기 위해서 1988년 Ronald Reagan 대통령이 법령 (Home Equity Conversion Mortgage)을 승인하여 법적 보호가 잘 되어 있으며, 특히 대출을 신청하기 전에 연방주택도시개발국(HUD)에서 지정한 기관에서 이 대출에 대한 이해 및 적합성에 대해서 카운셀링을 받는 것이 의무화 돼 있다.
1. 리버스 모기지가 무엇인가?
집을 구매할 때 집값의 20%을 다운페이하고 나머지 80%는 모기지 대출을 받는 것이 일반적이다. 그리고 이 대출금의 원리금을 매달 납부한다.
반면에 리버스 모기지는 집값의 약 52%까지 대출해 준다.
대출방식에는 일시불 (Lump Sum), 매월 지급식으로 사망시까지 받는 Tenure Payment 혹은 일정기간만 매월 지급받는 Term Payment 그리고 이와는 별도로 필요할때만 자금을 사용하는 Line of Credit, 그리고 매월 Payment를 받는 방식과 Line of Credit을 복합하는 등 여러 가지가 있다.
리버스 모기지도 대출이지만 원금과 이자를 은행에 납부하지 않는다. 물론 납부하지 않은 부분은 대출금으로 전환이 되어 대출금 잔액이 증가하게 된다.
리버스 모기지는 대출금을 받고 원금과 이자를 납부하지 않아도 되기 때문에 대출자는 현금 흐름이 매우 좋아진다.
예를 들어 은퇴하신 70세의 씨니어 분이 현재 거주하는 주택의 가격은 60만 달러, 모기지 잔액이 10만 달러 그리고 월 모기지 납부액이 900달러라고 한다면 수입은 소셜연금과 기타 연금으로 월 2100달러 정도이고, 자동차 비용 등 생활비로 평균 1000달러 정도 지출한다.
이럴 경우 매월 매우 빠듯한 생활이다. 이론적으로는 총 수입 2100달러에서 모기지 납부액과 생활비를 지출하면 한 달에 200달러 정도 여유 자금이 생기지만 예상하지 못한 지출에 대한 대비는 할 수가 없고 여행과 외식도 어려운 형편이다.
2. 만약 리버스 모기지 대출을 받으면 어떻게 될까?
집값의 약 50%인 30만 달러를 대출 받아 기존 모기지 잔액 10만 달러를 상환하면 20만 달러 대출이 가능하다. 이 대출금을 매월 지급 받는 방식으로 택한다면 월 1200달러를 수령하게 된다. 그리고 기존 모기지 원리금 납부는 없어진다. 그렇게 되면 월 소득 2100달러와 대출금 수령 1200달러의 총 3300달러가 매달 들어오고 생활비 1000달러를 지출하게 돼 매월 2300달러의 여유 자금이 생기게 된다.
3. 리버스 모기지를 하면 집의 소유가 은행으로 넘어가는가?
절대로 은행으로 넘어가지 않으며, 집의 소유는 현 소유주에게 있다. 은행은 집에 리엔 (Lien)을 걸어놓으며, 소유주 부부가 모두 사망시 상속인이 결정하여 집을 처분하거나 아니면 Refinance를 통하여 계속해서 소유할 수 있다.
대부분의 리버스 모기지 대출자들의 목적은 현재의 현금 부족을 해결하기 위해서이다. 주택은 소유하고 있지만 현금성 자산이 별로 없고 또 수입은 한정되었지만 매달 지출해야 할 비용이 많은 경우 한 번쯤 고려해 볼 만한 대출이다. 또한 주택가격이 상승할 경우 재산으로써의 가치도 계속상승하게 된다.
