경제침체 이전에 부동산 투기 (Flipping Homes)가 유행했습니다. 모게지 이자가 최저율을 기록하면서 투기가 다시 부활하고 있습니다. 부동산투기는 집을 사서, 고쳐서, 단기간에 되팔아 이익을 얻는 방법을 말합니다. 부동산 매매로 벌어들인 수익, 또는 손실에 관한 세금은 어떻게 계산할까요?. 연방정부와, 대부분의 주정부에 세금보고를 해야합니다. 부동산딜러 (Dealer in Real Estate), 부동산 투자자 (Investor), 거주용 부동산 소유주 (homeowner) 가 어떻게 다른 방식으로 세금보고를 하는지 살펴보겠습니다.
부동산 딜러의 경우-
딜러는 일반적으로 투자자보다 훨씬 많은 세금을 냅니다. 부동산 딜러는 부동산을 사고파는 일을 주업무로하여 그 자체가 사업이라고 인정된 경우에 해당됩니다. 그러므로 부동산 매매에 따른 수입은 개인 일반세율이 적용됩니다. (10% 에서 39.6%) 또한 순수입의 15.3%에 해당하는 소셜세금도 내야합니다. 더구나 고소득자에게는 0.9%의 메디케어 추가세금 (medicare surtax) 도 내야합니다. 그러나 손실을 보았을때, 당해에 모든 손실을 공제받을 수 있는 이점이 있습니다.
부동산 투자자의 경우-
딜러와 투자자는 세금법상 구분이 어렵습니다. 투자를 목적으로 부동산을 구입했고 가끔 사고파는 일을 했어도 부동산을 정기적인 사업으로 하는 사람이 아닌 경우에는 투자자라고 합니다. 투자자가 부동산을 일년이상 소유하고 팔았을때 생기는 투자 이익 (Capital Gain) 에 대한 연방정부의 최고세율은 20%입니다. 캘리포니아는 13%이며 택사스 , 워싱턴등 세금이 없는 주정부도 있습니다.
투자자가 만일 일년내에 부동산을 되팔았을때는 일반 개인세율 (10% to 39.6%) 이 적용됩니다. 투자자는 소셜세금을 내지 않지만 고소득자에게 적용되는 3.8%의 추가세 (surtax) 를 낼수 있습니다. 투자자가 손실을 보았을때는 장기투자와 단기투자를 합쳐서 따로 계산한 후에 연간 $3,000 만 손실처리할수 있습니다. 사용하지 못한 손실부분은 다음해로 이월됩니다. 만일 렌트를 준 부동산을 팔때는 감가상각 공제부분에 대한 세금정산을 잘 해야 합니다.
거주용 집 소유주의 경우-
거주용 집에 소유권을 2년이상 갖고 있었다면 이익금의 $250,000 까지 세금공제를 받습니다. 부부공동세금보고를 하는 경우에는 $500,000 까지의 이익금에 대해 세금을 내지 않습니다. 그러나 거주용 집의 소유주가 손실을 보았다면 손실처리는 할수 없습니다. 집을 사서 수리비용이 많이 들었거나 매각시 손실을 보았어도 비용공제를 할수 없고 세금혜택도 없습니다.
딜러인가 투자자인가는 상황에 따라 다릅니다. 일반인이 지난 십년동안 집 한채를 사고 팔았다면 분명히 딜러가 아닙니다. 그런데 부동산 전문가가가 해마다 여러채의 집을 사고팔면서 이익을 남겼다면 분명히 딜러입니다. 그 둘 사이에는 분쟁의 여지가 있습니다. 세금법정에서 투자자와 딜러사이의 문제가 자주 발생합니다. IRS 와 세금법정에서는 다음의 질문을 할수있습니다. 부동산 라이센스를 소지했는가? 얼마나 자주 부동산을 매매했는가? 부동산 비즈니스외에 다른 전문직이나 사업체가 있는가? 얼마나 많은 시간을 부동산투자에 사용했는가? 등입니다.
여유자금을 어디에 투자하겠습니까?
세금이 연기되는 은퇴연금 (Tax Deferred Retirement Plan) 등에 안전하게 적립하겠지요. 그리고 자신의 성격과 관심사에 따라 주식이나 부동산등에 분산 투자를 고려합니다. 어떤 분야가 되었든 많은 자료를 분석하고 공부하면서 투자처를 선택합니다. 세금문제도 전문가와 상의하여 최선의 절세를 동반한 투자수익을 올리시기 바랍니다.
