“부동산 양도 소득세와 주거주 주택 면세 조항”
부동산 매매에서 빠질 수 없는 것 중 하나는 바로 셀러의 양도 소득세 계산법이다. 양도 소득세 계산의 가장 기본은, 부동산 매각 시 본인이 받은 금액 (양도가액)에서 최초 부동산 취득시 본인이 지불했던 금액 (취득가액)을 빼고 남은 금액이 바로 양도 소득 (양도차익)이라는 점이다.
양도소득 계산 시 한가지 주의할 사항은, 부동산을 취득하고 매각할 때 발생하는 비용에 대한 처리다. 쉽게 말해, 부동산 취득 후 부동산 가치 상승에 도움된 지출 비용 (설비비 혹은 개량비)과 부동산 매각 시 필요한 경비 (양도비, 브로커 커미션, 변호사비, 모든 클로징 비용), 이 두가지 비용을 양도 가액에서 함께 감해야 실질적인 양도 소득이 나온다는 것이다. 부동산에 대한 수리 비용은 부동산 가치 상승에 도움이 되지 않았다면 원칙적으로 이를 포함할 수 없다.
이렇게 계산된 양도 소득은 부동산 보유 기간에 따라 장기자본 수익 혹은 단기자본 수익으로 나뉜다. 장기자본 수익 (1년 이상 보유한 부동산)일 경우, 본인의 일반 소득에 비례하여 0%, 15%, 혹은 20%의 세율로 세금이 징수된다. 단기자본 수익일 경우, 본인의 일반 소득세율과 동일하게 세금이 징수된다.
만약 부동산 매매에서 발생한 양도소득이 연방국세법 121조의 ‘주거주 주택 면세 조항’에 해당된다면, 개인 25만불, 부부 합산 50만불까지 양도 소득세를 피할 수 있다. 일단 거주용 주택을 구입하면 최소 2년은 살아야 세금 손해를 안본다는 말이 이 조항을 바탕으로 나온 말일 것이다. 정확히 말하자면, 세금 손해가 아닌 세금 혜택을 보기 위해서는 집을 팔기 전 최소 2년은 그 집에 거주해야 한다는 뜻이다.
주거주 주택 면세 조항은, 주택을 팔고 남은 순수익에서 개인 25만 달러, 부부 합산의 경우 50만 달러까지 양도 소득세를 면제하도록 규정하고 있다. 이에 해당되려면, 주택을 파는 시점을 기준으로 과거 5년 중에 최소 2년 이상 그 집을 소유했어야 하고 그 집에 실제 거주를 했어야 한다. 소유와 거주가 동시에 발생할 필요는 없다. 즉, 예를 들어 2014년부터 2016년까지 렌트로 살았던 주택을 2017년도에 구입하여 다른 사람에게 렌트를 내주고 2019년도에 매각한다고 해도 주거주 주택 면세 조건에 부합된다는 말이다. 주택을 파는 시점에 그 집에 살고 있지 않아도 상관 없는 것이다.
또한, 그 2년의 기간이 반드시 연속적일 필요는 없다. 쉽게 말해, 2014년도에 구입한 주택에 2015년까지만 살고 다른 곳으로 이사했다가 2018 년도에 다시 그 집에 들어와 살면서 2019년도에 매각한다고 하더라도 여전히 면세 조항에 의거하여 세금 혜택을 볼 수 있다.
한가지 주의할 점은, 주거주 주택 면세 조항은 말 그대로 반드시 주거주 주택에만 적용된다는 것이다. 연방 세법에 의하면 한 사람은 하나 이상의 주거주 주택을 소유할 수 없기 때문에, 두개 이상의 주택을 소유한 경우 두번째 주택부터는 이 조항의 혜택을 받을 수 없다. 다만, 주거주 주택임을 입증하기 위해 항상 그집에 거주할 필요는 없다. 가령 휴가나 비지니스의 이유로 몇달간 집을 비우더라도 여전히 주거주 주택임을 증명하는 데에는 문제가 없다.
해당 주택에 부부가 공동으로 거주하고 있을 경우, 면세 혜택은 두배가 된다. 50만 달러의 면세 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 조건에 부합되어야 한다. 첫째, 결혼한 부부이며 연말정산 세금보고를 함께 (Joint Filing) 하고, 둘째, 부부 중 한명이 해당 주택을 소유해야 하며, 셋째, 부부 두명 모두 해당 주택에 거주해야 하며, 마지막으로, 주택을 매각하는 시점으로부터 과거 2년 내에 둘 중 어느 누구도 다른 주택을 통해 면세 혜택을 받은 적이 없어야 한다. 위의 조건을 충족시키지 못할 경우 국세청은 이 두명을 부부가 아닌 각각 개인으로 취급하여 면세 혜택을 부여한다.
본 글은 시카고 한국일보 2019년 10월 25일자에 기재된 칼럼입니다.
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