안녕하세요, 송동호 종합로펌 상업부동산팀입니다. 장기간의 경기 침체 속에서도 부동산은 많은 이들에게 인기 있는 제테크 방식으로 꼽혀왔습니다. 미국에서 경제적인 성공을 이룬 한인들의 비율이 늘어남에 따라 상용부동산 투자에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 상용부동산 거래는 일반 거주용 부동산 거래에 비해 많은 금액, 시간, 절차를 요구합니다.
그렇기에 구매하고자 하는 부동산의 정확한 가치와 미래의 수입률을 분석하는 절차가 중요합니다. 또한, 부동산과 관련된 모든 법률적인 문제를 세심히 검토하는 과정이 필요합니다. 상용부동산 구매 시 여러 단계가 있지만 이와 같은 검토과정은 주로 실사(Due Diligence) 단계에서 이루어집니다. 오늘은 실사란 무엇이며, 실사 단계에서 눈여겨봐야 하는 항목들은 무엇이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
실사는 크게 두 종류로 구분됩니다. 첫 번째 종류는 재정 실사(Financial and Operational Due Diligence)입니다. 재정 실사란 구매하고자 하는 상용부동산으로부터 발생할 수 있는 앞으로의 기대 수익과 지출을 예측하고 분석하는 과정을 말합니다. 두 번째 종류의 실사는 법률 실사(Legal Due Diligence)입니다. 법률 실사란 구매하고자 하는 부동산과 관련하여 모든 법률적 문제를 검토하고 해결하는 단계입니다. 법률 실사는 단순히 부동산의 소유권(Title)을 확인하는 작업이 아닙니다. 현재의 소유권 확인은 물론 그와 관련한 저당(Encumbrances) 및 이례(Exceptions)들을 정확히 파악하여 구매과정에서 어떠한 변수가 발생할 수 있는지 미리 알고 대처하는 것이 중요합니다.
상용부동산 구매 시에는 단순히 부동산의 자산뿐만 아니라 부채(Liability)도 자세히 검토할 필요가 있습니다. 만약 부동산에 지급이 완료되지 않은 담보대출(Mortgage)이 남아있다면 관련 조항과 조건들을 정확히 이해하여 새로운 담보대출을 얻을지 아니면 현재 담보대출을 떠안을지도 신중히 고려해 보아야 합니다.
또한, 부동산과 관련하여 진행 중인 소송(Lawsuit), 부동산의 이익과 반하는 법원판결(Judgment), 어떠한 기관이나 개인이 부동산에 가지고 있는 유치권(Lien), 어떠한 위반사항(Violation)들은 없는지도 꼼꼼히 확인해서 부동산의 정확한 가치가 어느 정도인지 확인해야 합니다.
그리고 부동산에 걸려있는 제한조약(Restrictive Covenant)들도 파악하여 구매 후 구매자의 의도와 계획대로 부동산을 사용할 수 있는지 알아보아야 합니다. 그 외에도 부동산 측량(Real Property Survey), 환경 평가(Environmental Site Assessment), 조닝 보고서(Zoning Report), 엔지니어 보고서(Engineer’s Report) 등을 검토하여 구매하고자 하는 부동산의 정확한 현재 가치와 앞으로의 가치를 분석하는 과정도 필수입니다.
많은 구매자는 장기적인 투자와 안정적인 수익창출을 목적으로 상용부동산의 구매를 고려할 것입니다. 상용부동산을 통해 발생하는 수익의 대부분은 임차인(Tenant)들로 부터 걷는 임대료가 차지할 것입니다. 따라서, 구매자들은 현재 임차인들이 운영하는 비즈니스의 종류와 그 비즈니스들이 얼만큼의 수익을 내고 있는지, 앞으로의 성장 가능성은 어떤지에 먼저 관심을 갖게 될 것입니다. 임차인들에 대한 이러한 재정적인 부분의 검토만큼이나 중요한 부분이 임대차 계약 (Lease)의 검토입니다.
임대차 계약 검토 시 특히 눈여겨 봐야하는 조항들은 다음과 같습니다.
- 계약종료조건(Termination): 건물주와 임차인이 임대차 계약을 종료할 수 있는 조건과 권리는 어떠한가.
- 계약기간(Term): 현재 임대차 계약이 언제 만기 되는가.
- 계약의 범위(Scope): 현재 임대차 계약상에서 건물주가 제공하고 이행해야 하는 의무는 무엇인가.
- 양도조항(Assignment): 임차인과 임대차 계약을 타인에게 양도할 수 있는가, 그렇다면 어떠한 조건이 충족되어야 하는가.
- 계약연장선택권(Option to Extend): 현재 임차인과 임대차 계약 만기 시 연장할 수 있는 권리가 있는가.
- 우선 매수청구권 (Right of First Refusal): 현재 임대차 계약 만기시 건물주가 제 3자에게 임대하기 전에 현재 임차인에게 먼저 재임대를 원하는지 물어봐야하는 의무가 있는지.
임대차 계약서 말고도 현재 임대인들의 상황을 파악하기 위해 필요한 서류로는 금반언증서 (Estoppel Certificate)가 있습니다. 일반적으로 금반언증서란 현재 건물주와 임차인들 사이에 어떤 법적 문제가 존재하고 있는지 임차인들이 직접 확인해 주는 서류입니다. 예를 들면, 금반언증서에는 현재 임대차 계약서의 효력이 유지되고 있는지, 계약서의 조항이 변경되거나 양도된 적이 없는지, 건물주의 의무는 제대로 이행이 되었는지, 건물주와 법적 분쟁에 휘말린 적은 없는지등의 내용이 포함되어 있습니다.
따라서, 이러한 금반언증서는 현재 건물주와 임차인들사이의 관계를 명확히 파악할 수 있는 중요한 자료이며, 추후에 필요하다면 중요한 법적 근거로 사용될 수 있습니다.
상용부동산 구매는 목돈이 들어가는 투자방식입니다. 누군가에게는 일생일대의 중요한 구매일 수도 있습니다. 상용부동산을 구매할 때는 오늘 언급된 실사과정 외에도 검토되어야 하는 부분이 매우 많습니다. 그렇기 때문에 상용부동산 구매에 관심있으신 분은 전문성과 충분한 경험을 가진 변호사를 선임하는 것이 무엇보다 중요하다는 점을 명심하시기 바랍니다.
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