질문 : 안녕하세요. 일하고 있는 가게를 인수하려고 합니다. 계약 들어가기전에 현재 주인께서 리스계약사에 본인이름은 없고. 동업하시던 다른사람(부부)의 이름으로 되어있다고 하셨습니다. 동업하던 사람은 빠지면서 가게를 사셨고. 리스는 이름도 안 바꾸고 그냥 이어가셨다고 하는데요. 가게를 사실때 buy and sell agreement있습니다. 리스 이외는 다 현재 주인이름으로 되어 있다고 하시는데.. 문제가 없나요??
현재 리스가 7개월 밖에 남아있지 않아 현주인이 리스를 받아서 저에게 트랜스퍼 해주는것이 좋다고 생각하는데 (랜트비 인상, 리스를 못 받을경우 등등) 어떤게 나을가요? 저희가 변호사를 고용해서 리스 받는것이 나은가요?? 감사합니다. 수고하세요.
답변 : 질문자님의 질문을 하나 하나 짚어 가면서 답변을 해 보겠습니다.
1) 계약 들어가기전에 현재 주인께서 리스계약사에 본인이름은 없고. 동업하시던 다른사람(부부)의 이름으로 되어있다고 하셨습니다. 동업하던 사람은 빠지면서 가게를 사셨고. 리스는 이름도 안 바꾸고 그냥 이어가셨다고 하는데요. 가게를 사실때 buy and sell agreement있습니다. 리스 이외는 다 현재 주인이름으로 되어 있다고 하시는데.. 문제가 없나요??
답변)문제있습니다. 전에 동업하셨던 리스 서류상의 리스권을 가지고 있는 동업자 부부 이름으로 되어있는 리스계약서만 있다하면 현재 사업체의 라이센스와 퍼밋등등이 현재 주인으로 되어 있어도 그리고 동업하셨던 부부와 현재 주인과 있었던 buy and sell agreement은 질문자님과는 전혀 상관없는 동업자 부부와 현재 주인과의 계약입니다. 아무 상관이 없습니다.
제일 먼저 현재 주인과 질문자님이 위의 질문과 같은 내용을 서로 확인하고 매매하겠다는 구매 계약서를 ( 권하건대 꼭 C.A.R. Form 캘리포니아 부동산 협회의 표준 계약서 양식을 강력하게 권합니다. )먼저 작성하시고 지금 주인과 질문자님이 확인 서명하시고 에스크로를 열기를 권합니다.
물론 사업체 매매에 있어서의 필수 과정인 매상확인, 리스 계약서 의 내용 검토 ( 꼭 변호사에게 내용 검토에 대한 자문과 법률적 검토를 하시라고 권 합니다. 대단히 중요합니다.)
퍼밋과 라이센스 확인, 다른 직원이 있으면 그들의 근무시간과 페이롤, 세일즈 택스 보고 확인, 등등 확인하고 검토할 모든 확인 절차를 에스크로를 열고 기간을 정하고 할수도 있고 에스크로를 열기전에 이 절차를 걸쳐서 만족하고 완료된 상태라야 에스크로를 열겠다고도 할수 있는 현재 주인과 질문자님의 자유로운 계약으로 쌍방 합의로 정할수 있습니다.
위의 절차를 꼭 사업체 매매 경험이 많은 부동산 중개인을 고용하셔서 계약서 작성및 실사 확인(Due Diligence ) 절차의 합의에스크로 선정과 에스크로 서류의 작성을 맡기실 것을 권합니다.풀 커미션이 아닌 일정금액을 합의하시고 고용하십시요.
2) 현재 리스가 7개월 밖에 남아있지 않아 현주인이 리스를 받아서 저에게 트랜스퍼 해주는것이 좋다고 생각하는데 (랜트비 인상, 리스를 못 받을경우 등등) 어떤게 나을가요?
보통 일반적으로 대다수의 리스 계약서는 현재의 리스기간이 만료되기6개월 이전에 또는 180일 이전에 ( 또는 3개월, 6개월,9개월 또는 심지어 12개월 1년 이전에 건물주측에 테닌트의 옵션이 있으면 옵션 행사하겠다는 서면 통보를 하라고 되어 있습니다. )현재 7개월 남은 리스를 가지고 현재 주인이름으로 바꾸고 질문자님 이름으로 넘겨 받는 (Assignment )이 나은지 아니면 새로운 리스로 질문자님만 들어 갈수가 있는지 리스 계약서와 해당 건물과 건물주의 평상시 의사등을 다 검토해야 정확한 답변을 드릴수 있습니다.
렌트비 인상, 리스를 못 받을수 있는 경우를 생각해서 더더욱 에스크로를 열은 후에 ” 전제 조건부 계약 = Contingency Clause ” 즉 염려하느대로 만약 질문자님이 리스를 받지 못한다든가 렌트비의 인상폭이 클 경우등등 만족하지 못할 경우에는 셀러 (현재 주인)나 바이어 (잘문자님)의 잘못이 아니므로 계약을 취소할수 있는 전제 조건부 계약=Contingency Clause로 아무런 경제적 불이익을 당하지 않고 취소 하시면 됩니다. 약간의 에스크로 경비만 지불하고리스를 받는 가장 좋은 조건의 테난트인지 질문자님의 자격, 경험,재정적 상황과 크레딧등등을 종합적으로 판단해서 건물주에게 접근하는것이 좋습니다.
본인의 크레딧 리포트, 재정 보고서 ( Financial Statement ) 사업 계획서 (Business Plan )그리고 사업경력 ( Business History ) 등등을 정확히 이해하고 작성해서 리스를 받으셔야 합니다. 본인 이름으로 된 리스계약서를 받으시기에 가장 적합한 절차등을 전문 부동산에게 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다. 위의 답변을 충분히 잘 이해하시고 지금부터는 모든 절차를 하나 하나 문서화 하시고 진행하기를 절대 권합니다. 감사합니다.
