질문 : 랜로더측에 요청을 해서 문제가 되는 조항을 삭제하기로 합의했습니다. 그리고 가게리뉴얼(원계약 기간만료로 인하여) 서류가 lease addendum #2로 왔습니다. 원계약과 lease addendum #2 사이에는 물론 lease addendum #1가 있었습니다.
간단히 설명드리면, 원계약은 제가 비즈니스를 사기 전에 전주인과 랜로더측과 맺은 계약이고 lease addendum #1 은 tenant에 저를 포함시키는 내용이 들어가 있습니다. (lease addendum #1 후 assignment를 해서 현재는 제 이름 단독으로 tenant로 되어 있음)
문제는 원계약서에는 “Landlord’s Right to Terminate : Tenant acknowledges that Landlord shall have the right to terminate subject lease with a 30-day prior written notice to tenant.” 조항이 없었는데 lease addendum #1에는 “Landlord’s Right to Terminate : Tenant acknowledges that Landlord shall have the right to terminate subject lease with a 30-day prior written notice to tenant.” 조항이 들어가 있는 상태에서 서명을 했습니다.
그럼 궁금한 것이 이번 lease addendum #2(그 조항을 삭제하기로 합의)를 했을 경우 lease addendum #1를 승계하는지 아님 원계약서의 내용을 승계하는지 궁금합니다.
이번에 받은 lease addendum #2에는 All terms in the Lease remain the same, except for the follwing: 으로 되어 있어서 애매해서 여쭙니다.
(1) addendum #2를 작성하면, 원본+ addendum #1 + addendum #2 의 내용이 모두 함께 적용되는 것인가요?
(2) 아니면 원본 계약서에 addendum #2 의 내용만 추가되는 것인가요?
만일 (1)의 경우라면, 단순히 addendum #2 에서 위의 조항을 없앤다고 해도 addendum #1에는 그 내용이 그대로 남아 있으므로, 제시되었던 위의 조항이 더 이상 효력이 없다는 것을 addendum #2에서 명시해야 하는 건가요?
답변 :
1) 리스 원본 당연히 살아 있습니다.
2) addendum #1 네 당연히 살아 있습니다. 리스의 내용이나 인계자들이 나와있는 그대로 단 사업체를 질문자님께 양도한 전주인의 책임과 권한이 없어진 것입니다.물론 그 당시에 사업체 인수시에 모르고 넘어간 30day notice landlord terminate 도 그대로이나
3) addendum #2 이제 바뀐 내용이 All terms in the Lease remain the same, except for the following: 이 다음에 30day notice landlord terminate 즉 30일 통보후에 계약 해지가 되는 조항만 없어진다고 되어 있다면 질문자님에게는 가장 잘된 일입니다.
정리해 드리면 Later Day 나중 날짜에 합의되고 싸인이 된 내용과 문서가 더 효력이 있고 수정된 합의나 문서(amendment ) 또는 추가 합의된 문사나 합의( addendum)이 당연히 더 효력이 있습니다. 잘 되었습니다.
그리고 All terms in the Lease remain the same, except for the following 또는 All terms and conditions stayed the same 이러한 표현은 지금과 같이 addendum으로 추가 합의된 내용만 빼고 기존의 모든 계약서 내용은 그대로 유지된다는 표현입니다. 간단히 당연히 이러한 표현으로 와야 합니다.
이 제 생각하실 일은 질문자님이 5년을 새로 재께약을 한다면 option 5 years 옵션으로 또 다른 5년을 받으시기를 권합니다. 테난트가 행사할수 있는 권한으로 5년후에 쓰지 않더라도 사업체 매매하실때에 5년 기간이 더있는것이 훨씬 더 유리합니다.
전체적인 내용으로 보아 건물주가 질문자님께 상당한 호감을 가지고 있다고 판단되며 질문자님도 제때 제때 렌트비도 잘 내고 좋은 관계를 유지한것으로 보이며 사업 잘하시어서 대박나십시요.
제가 제 client에게 항상 권하듯이 크리스마스나 땡스기빙에 꼭 Wine Basket이나 Gift Card를 건물주나 최소한 property manager에게 꼭 주라고 합니다.
싸울때는 싸우더라도 협상때는 협상을 하더라도 이 조그만 선물이 항상 몇십배 몇백배 이상으로 돌아 온것을 많이 보았습니다. 장애물을 제거 하신격이고 이제는 사업만 잘하시면 됩니다. 축하합니다.
