질문 : 안녕하세요. 저는 공무원들이 일하는 빌딩에서 델리를 합니다. 6개월 후에 재계약을 하게되는데 Requested lease term, base rental rate,free rent, TI Allowance 관해 의견을 달라는 멜을 받았습니다. 전 주인의 계약서류를 그대로 받아서 2년 운영 했기에 위의 질문들을 생각해 본적이 없어서 어떻게 답을 해야 할지 모르겠습니다.제가 주의 해야할 것이 무엇인지 알려주시면 감사하겠습니다.
답변 : 안녕하세요. 먼저 상당히 호의적인 랜로드인것으로 생각됩니다.
차근하게 사업체 전문 부동산과 상의하셔서 본인에게 가장 적합한 새로운 리스 조건들을 하나 하나 협상을 하시라고 권해 드립니다.물론 기존의 리스 계약서를 검토해 봄으로써 사업을 하고 계시는 건물의 기존 리스의 내용을 먼저 정확히 확인한후에 또한 어떤 성격의 리스 조항들이 기존에 있었는지에 대한 확인으로 협상의 내용과 조건들이 준비가 될수 있을것입니다.
1. Requested lease term
하시는 델리를 본인이 얼마나 오래 하실것인지와 훗날 팔때에 사는바이어도 일정기간이 남아 있어야 셀러가 되는 질문자님의 사업체 가격에 중요한 조건이 됩니다. 5년 + 옵션5년 + 옵션5년이면 무난하리라 보지만 일반론이고 리스 계약서를 확인하고 질문자님의 향후 계획에 따라 바뀔수 있습니다.
2. base rental rate
지금까지 square feet로 계산된 base rent를 내셨는지 그냥 월 얼마로 하셨는지 현재까지의 렌트비와 매상에 따라서 협상이나 가격이 바뀔수 있습니다.
3. free rent
거의 대부분의 랜로드가 일반적으로 잘 거론하지 않는 부분인데 적합하고 받아 들일수 있는 수준으로 요구해 볼수도 있습니다.
4. TI Allowance=Tenant Improvement Cost Allowance
이부분에서 지금 하시는 델리가 리모델링을 해야 하는지 그러한 의논이 있었는지요? 이 질문은 위의 Free Rent와도 바로 연결되는 질문인데 리모델링이 비용이 많이 들고 또한 영업을 하지 못하고 공사를 해야 하는가 등등의 여러 변수에 따라서 달라질수 있습니다.
질문하신 내용만 가지고는 정확한 답변을 드릴수 없고 이 공사비 보조나 Free Rent는 여태까지 건물측과의 여러 형태의
커뮤니케이션의 내용이나 현장에 따라 여러가지 방법으로 협상의방법이 달라질수 있습니다. 도움이 되셨으면 합니다. 다시 말씀드리면 질문자님은 복 받으신 테난트입니다. 전문가와 잘 상의하시어서 본인의 혜택을 극대화하시기를 바랍니다. 고맙습니다.
