문: 리스 재계약 때문에 글을 올렸는데요. 일단 전문가님의 충고와 어드바이스 진심으로 감사드립니다. 많은 위안가 공부가 되고있습니다. 우선 순서대로 레터를 바로 우체국에서 보냈습니다.
역시 연락은 없고 낼 다시 한번 더 보낼 예정이고요. 다급해 하지 않으려하지만 불안감은 점점 고조되고 있네요. 다시 궁금한 점이 있어서 글을 올리는데요. 일단 저희 계약서엔 3년에 5년 옵션 테넨트 우선순위라고 나와있고요. 예외의 경우는 전혀 언급이 없습니다.
1. 그럼에도 불구하고 건물주가 옵션를 못주겠다고 할수 있는지?
중간에 옛건물주가 사촌에게 건물을 팔았고 상가내 리스 계약을 그대로 사촌이 받았다고 양쪽 오너에게 들었습니다.계약은 새로운 건물주와 다시 하진 않았고 저희 스토어에서 말만했고 월세는 꼬박꼬박 같은곳으로 내고있습니다
2. 혹시 건물주가 옵션을 못준다고 통지를 하면 법적으로 어떤기간내에 테낸트에게 통보를 하라고 정해져 있는지?
3. 혹 그럴경우 저희는 아무런 권리도 행사할수 없이 자리를 비워야하는지?
(글을 쓰면서도 맘이 답답하네요. 아무것도 없는 건물에서 3년동안 정말 하루도 쉬는날 없이 열심히 일했거든요,)
4. 혹시 수(SUE) 할경우 리스 계약이 끝나기 전에 하는게 좋은지 어떤식으로 방법을 취햐야하는지 알고싶습니다.
여직까진 아무것도 모르고 시작했지만 어떤결과가 있던 지금부터는 미리앞날에 대처하고 계획할 예정입니다. 많은 충고와 조언 부탁드립니다. 미리다시한번 감사드립니다
답: 먼저 두려워 하거나 불안해 하지 마시기를 권합니다. 질문하신 하나 하나를 짚어 가 보겠습니다.
1- 그럼에도 불구하고 건물주가 옵션를 못주겠다고 할수 있는지?
건물주가 테난트의 옵션 행사권을 제한할수 있는 조항이 분명 있습니다. 즉 정상적이고 통상적인 테난트의 렌트비 지불을 건물주에게 안 하거나 ( 아주 악독한 건물주는 일부러 의도적으로 렌트비를 안 받았다고 우편 사고 흉내를 내어서 3개월 정도 못받았다고 하고 또는 메니지먼트 회사에게 지시하여 은행에 입금도 하지 않고 의도된 목적으로 렌트비를 받지 못해서 퇴거를 시킬려는 목적이 아닌 이상, 실제 그런 경우도 보았기에 말씀드리고) 건물의 외관과 내부에 테난트가 막대한 손상을 가져왔거나 하지 않는다면 99.99%는 렌트비를 정기적으로 정해진 기간에 받으려는 건물주라면 옵션은 100% 테난트 우선권한인데 새 5년 렌트비에 대한 협상은 다른 문제입니다.
옵선권이 나한테 있으니까 건물주는 당연히 해 주어야 하나 대부분의 리스 계약서에는 고약한 테난트로 부터 건물주 자신을 보호하려는 조항도 있습니다. 리스 계약서를 확인하십시요. 몇 페이지로 되어 있습니까? ( 두꺼울수록 건물주 유리한 조항이 많겠지요 ) 아니면 A.I.R.이라고 써진 8 X 14 사이즈로 되어 있나요 ? ( 통상 A.I.R.이면 저는 제 Client에게 한국 옛날 방식으로 문방구 form이라고 말씀드리는데 편안하게 생각하되 매의 눈으로 철저히 한자 한자 확인하고 이해하셔야 만합니다. )
계속 해서 전 건물주가 사촌인 새 건물주에게 팔고 새 건물주인 사촌이 리스권한을 받았다는 말씀은 먼저 건물주가 바뀌었다는 공식 서한을 ( information letter )를 받았는지요? 분명 사업체가 위치한 건물 건물주의 샤핑센터가 매매 되었다면 테난트가 현재 가지고 있는 리스 계약서를 새 건물주에 확인 시켜 주는 확인서인 Estoppel Report 에 싸인 했습니까?
결론은 대다수의 경우에 건물주는 당연히 옵선을 테난트의 우선권으로 인정하고 줍니다마는 새 5년의 기본 렌트비는 건물주와 테난트의 첫번째 협상 안건이 됩니다. 그리고 현재 사업체 장소에서 5년 후에도 지금까지의 경험으로 보아 다른 분에게 팔거나 할수 있는 찬스가 높으면 옵션 5년도 함께 더 달라고 하십시요. 청춘 남녀만 ” 밀고 당기기 “를 하는것이 아닌 행복한 ” 밀당 “을 즐긴다는 자세로 협상 게임에 임하십시요.
2- 혹시 건물주가 옵션을 못준다고 통지를 하면 법적으로 어떤기간내에 테낸트에게 통보를 하라고 정해져 있는지?
법적인 질문은 변호사에게 하십시요. 법률적인 조언은 제가 드릴수 없습니다. 캘리포니아주에서는 변호사 이외에는 법률적인 조언을 할수 없습니다.
3- 혹 그럴경우 저희는 아무런 권리도 행사할수 없이 자리를 비워야하는지?
건물주가 어느 변호사를 통해서 편지를 보낸다고 삶의 터전인 사업장을 질문자는 비워주고 나올겁니까? 그렇지 않은 이상 제가 궁금한 것은 왜 불안하게 어떤 관계로 지난 3년간 건물주와 지내 온것인지 지금 새 건물주가 냉정히 사촌 관계이든 부모 형제 관계이든 전 건물주와 지금 건물주와의 관계는 상관없이 질문자와 건물주와의 리스 계약서에 근거해서 검토하라는 원론적인 답변을 드립니다.
4- 혹시 수(SUE) 할경우 리스 계약이 끝나기 전에 하는게 좋은지?
많은 분들이 소송 이야기를 아주 쉽게 끄내고 하시는데 소송에 관한 건은 변호사와 하십시요. 지금 드리는 말씀은 원론적인 말씀부터 드리면 100에 100% 이길 자신 없으면 또한 소송에서 이겼다고 해도 해도 돌아올 실 이익이 없으면 대화와 합의를 통해서 문제 해결을 하시라고 권합니다.
법원의 정체 현상, 실익이 없는 긴 소송기간, 변호사 선정의 문제, 변호사 비용의 문제, 100% 이긴 것이 아닌 애매한 판결도 나올수 있고, 95%의 소송건은 법원 밖에서의 화해나 타협으로 해결된다는 통계를 충분히 아시고 현 장소에서 3년 사업을 하셨는데 법원까지 가서 3년이 걸릴수도 있는데 그 비용과 스트레스, 그리고 조금 더 적나라하게 말씀드리면 질문자 본인이 시간당 $300의 수임료를 드리는 변호사에게 일을 맡기셨다면 건물주가 일반적으로 더 경제적 강자로 보아, 또 큰 샤핑 몰은 in house lawyer가 있듯이 물론 그러한 건물주라도 항상 이긴다는 보장은 없지만, 또 건물주는 시간당 $1,000의 변호사를 고용할수도 있겠지요. 즉 경제성의 논리에 맞는 소송인가요 ? 원하시는 5년 옵션을 소송을 통해서 이겨서 받은들 서로 상처난 건물주와 테난트의 관계는 회복하기 힘들고 그외의 어떠한 꼬투리라도 잡아서 새로운 문제제기 ( issue )를 받는 악순환이 안 된다는 보장이 없습니다.
5- 그리고 만약 재계약을 하게 된다면 다시 옵션을 10년 넣고 싶은데 어떤시점에 말을해야 하는지?
옵션 행사하겠다고 서로 서면이나 얼굴을 맞댄 미팅에서 말씀하셔도 됩니다. 자 그러면 우리 함께 숙제를 한번 해 보실까요 ?
a. 지금껏 리스 계약서에 없던 추가 10년 옵션은 왜 ?
그것보다는 옵션 5년 + 또 옵션 5년이 원래 있던 리스 계약의 틀에 맞지 않나요 ?
b. 질문자님 스스로 새 옵션 행사에 덧붙여 새로운 제안서 ( Proposal ) 를 만들어 보셔야지요 ?
Give & Take = 밀고 당기는 재미. 이는 다른 말로 Letter of Intend 의향서라고 할수 있습니다. 별거 아닙니다. 담대히 하십시요
c. 저번 답변에서 말씀 드린것과 같은 말씀으로 건물주가 무었을 원하는지 본인은 이번 협상에서 무엇을 얻을것인지 충분히 사전 숙지와 협상을 하는 준비를 하셔서 또한 상대방 건물주의 입장에서 내가 하는 사업장의 장소에 대한 기본적이고도 그들의 대응에 대한 준비를 철저히 하시어서 원하는것 이상의 성과를 얻으시기를 기대합니다.
” Have a Fun in Your Negotiation ”
다시 리스 계약서의 내용을 철저히 보십시요.
