안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2022년 2월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.
작년12월과 금년 1월중순 그리고 1월하반기와 2월첫주사이 부동산 시장은 미묘한 일종의 신경전을 치루면서 시장에 약간의 소강상태가 지속이 되었습니다.
작년 12월의 경우 오렌지 카운티의 평균 median 가치 single family residence단독하우스의 밸류가 $1,180,000을 기록했고 평균에스크로 오픈기간이 불과 8일에 불과했습니다.
비수기인 겨울 (땡스기빙이후부터 크리스마스 그리고 신년을 거쳐서 1월중순 정도까지) 을 감안하더라도 거래량이 줄어들고 전년대비 매물의 수가 많이 감소했다는 정도의 특징을 보이면서 2021년을 마감했습니다. 2021년과 2020년 12월기준으로 오렌지 카운티의 하우스 가격은 거의 25% 가 상승 한것으로 기록 되었습니다. 또하나의 세일즈 레코드가 달성이 된것입니다.
팬데믹 이전의 정상적인 매물의 수급에 비해서 시장에 매물의 숫자가 매우적었고 또한 바이어들의 경쟁에 투자가 까지 가세함으로써 시장 가치가 가파르게 상승세를 유지한 한해 였습니다.
2022년 1월한달간의 경우 첫주부터 치솟은 모기지 이자율의 여파로 바이어들의 일종의 관망세가 이어지고 특히 지역별로 중간 가격대이상의 고가 매물들의 경우 구입에 신중을 기하는 추세가 나타나고 있지만 비교적 고가이지만 중간 가격이 비싼지역들의 경우 여전히 수요가 넘쳐서 매매에 경쟁이 높아진 추세가 정착이 되고있고 또한 모기지가 1월 중순이후 약간은 주춤해 지면서 앞으로 3월이후 모기지 이자율이 더오르기 전까지의 일종의 소강기인 2월에 서둘러 주택 매매를 진행 하려는 바이어들이 증가할 것으로 보여 집니다. 인컴이 상대적으로 높은 지역들의 경우에는 비교적 자기보유를 위한 구입시장에는 별다른 변화는 없을것으로 보입니다.
앞으로 추세는 지켜봐야 겠지만 모기지가 올라갔다고 하여도 약 $400,000대의 모기지가 필요한 경우 여전히 12월말과 비교했을때 페이먼트는 $100-200이하의 차이를 보이고 있기 때문에 모기지 이자가 급격히 더 오르기전에는 구입후 보통 융자 SUBMIT후에 아니면 가능하다면 그이전에 이자를 LOCK하거나 포인트를 지불하고 이자율을 낯추는 바이어들이 증가할것 입니다.
그리고 가격대가 비싼 상위지역들의 경우 여전히 캐시 구입비율이 높고 오히려 점보 융자가필요한 주택 구입시의 부담감이 상대적으로 적기 때문에 매물이 적게 공급이 되는 지역일수록 가격에는 크게 영향을 미치치 않을듯 합니다.
재융자시장의 경우 에는 모기지 상승 이전에 보다 저렴한 이자로 재융자로 페이먼트를 낮추고 장기간 보유를 대비하는 주택 소유주들이 늘어날 전망 입니다.
지난달 컬럼에서 말씀 드렸듯이 딜이 뜸한 1월초중순에 15일정도 일정으로 캘리포니아에서 플로리다까지 대륙 횡단을 자차로 진행하려고 했지만 개인 사정상 루지에나주에서 다시 캘리포니아로 돌아오게 되었습니다. 다소 아쉬웠지만 (특히 개인적으로 관심이 높은 지역인 플로리다를 못가본것) 이번에 여행을 하면서 여러가지로 느낀 몇가지를 정리해 드리고자 합니다.
최근에 캘리포니아에서 타주로 많은 분들의 이주행렬이 두드러지게 이어지고 있습니다. 이러한 추세는 여러가지 이유가 있지만 크게 몇가지 패턴을 두고 나타나고 있고 지난 몇년간의 추세를 살펴 보면 몇가지 공통된 모티브가 있는것으로 파악이 됩니다.
첫번째는, 바로 주거비용이 저렴한 지역으로의 이주가 두드러지게 나타나고 있습니다. 지난 몇년간 유홀 이삿짐 트럭의 편도이동을 분석한 결과 금년까지의 전망치를 포함해서 상위 1,2위를 차지하는 주는 택사스와 플로리다 주 였습니다.
택사스와 플로리다주 공히 캘리포니아에 비해서 저렴한 주거비용이 가장큰 동인이 었고 한국분들의 해당지역 중심의 페이스북이나 기타 쇼셜 미디어의 글들을 보면 이러한 추세는 여전히 진행중이고 앞으로도 계속될 전망 입니다.
두번째. 지방정부의 택스와 생활비가 저렴한 지역으로 몰리는 경향이 앞으로도 계속될 전망 입니다. 당장 택사스와 플로리다와 같이 주정부 택스가 없는 경우 그리고 개스비만 해도 제가 방문시 택사스의 경우 대도시를 제외하고 대략 갤런당 $2.65 정도를 기록했고 (2020년 12월의 경우 갤런당 $1.58-1.65) 대략 캘리포니아를 제외한 아리조,뉴멕시코, 택사스 그리고 루지에나등이 대략 $3불 초반에서 중반정도의 저렴한 개스비를 기록하고 있었습니다.
개스비 상승의 가장 큰요인인 지방세의 비율의 차이 그리고 일단은 세수 마련을 위해서 그리고 현 정부의 친환경 에너지 정책으로 당분간은 개스비가 높게 형성이 될수 있겠지만 추후 몇년간은 이러한 개스비의 차이가 상당한 부담을 가계 지출에 줄것으로 보이고 개스비가 생활비에서 큰 비중을 차지하기때문에 저렴한 개스비를 포함한 생활비가 이사의 중요한 이유를 제공하고 있습니다.
세번째, 이민자의 대부분이 종사하는 자영업의 운영 여건이 각종 기본 임금의 상승과 관련 보험비와 비싼 렌트비 그리고 인력난 등으로 인해서 캘리포니아의 경우 향후 몇년간 더욱더 나빠질 것으로 전망이 되면서 상대적으로 더 유리한 택사스나 조지아 그리고 플로리다로의 이주가 한인들의 경우 증가될 것으로 보여 집니다.
택사스의 경우에도 연방 기본 임금인 $7.50이 적용이되지만 연방정부 관련 공무원의 경우 시간당 $15불대 그리고 일부 업종의 경우 $15불에서 그이상을 지불하는 곳도 있지만 비교적 저렴한 인건비가 상당한 장점으로 고용주들에게는 어필하고 있습니다.
네번째, 훌륭한 공립교육 시스템또한 장점입니다. 택사스의경우 아직까지는 보수적인 교육 방침속에서 공립교육의 수준이 비교적 높다는 평가들이 많다고 들었습니다. 택사스로 이주한 젊은 부부들의 경우 좋은 직장을 구한경우와 더불어 너무나 자유 분망한 캘리포니아의 교육 시스템에 대한 반발로 택사스를 선택하는 경우들이 많다는 사실이 최근 확인되고 있습니다.
지난해부터 여러 부동산 관련 연구 리서치에서 정치적인 이유와 지지하는 정당이 지배하는 주로의 이주도 상당한 이사의 모티브를 제공하고 있다는 연구 결과들이 나오고 있습니다. 캘리포니아의 양성 평균 교육과 더불어 동성애를 인정하고 이를 교과에 반영하기 시작하면서 젊은 부부들의 우려또한 이주결정에 반영이 되고 있다고 생각 합니다.
이러한 위에 언급한 네가지정도의 이주시 장점이 앞으로도 큰 영향을 미치겠지만 거꾸로 직접 가보고 돌아본 바로는 몇가지 이주전에 알아두셔야만할 주의할 단점들도 있을수 있다는 점을 염두에 두셔야만 합니다.
첫번째는, 저렴한 주거비용(렌트포함) 이 큰 메리트이지만 새지역에 이사시 처음부터 무조건 단순 비교로 싸다고 주택구입 결정을 하시는건 위험 하다고 생각합니다. 주택 구입시 가장큰 중요한점은 바로 본인의 “우선사항을 고려한 결정” 이 되어야만 합니다. 즉 직장에 가까워야 하고 자신이 사업을 한다면 자기 사업체에 대한 위치로 부터의 거리가 우선시 되어야할 선결 대상입니다. 새로운 지역으로 가시기전에 일단 우선사항인 “생계에 대한 고려”가 특히 타주 이주시에는 더욱더 선결 과제로 보셔야만 합니다.
두번째, 주택 가격을 포함해서 주택 유지비용을 확실히 고려 하셔야 합니다. 택사스의 경우 구입 가격은 캘리포니아와 단순 비교시 저렴하지만 이곳도 상당히 거품을 포함한 가격인상을 경험한상태이고 특히 재산세의 경우 매해 새로운 밸류를 업데이트 해서 재산세을 책정하기 때문에 매년 상승의 캡이 존재하는 캘리포니아와는 달리 (캘리포니아는 proposition 13에 의해서 매년 2% 로 재산세 상승이 제한됨) 상당한 재산세를 부담하여야 하면 지역별로 교육세가 상당한 비중을 차지해서 어떤 지역의 경우 3% 나 그이상의 재산세 부담이 있을수 있다는 점을 고려 하셔야 합니다.
그리고 전기등 유틸리티 비용도 공적 기관이 아닌 사회사가 운영을 맡은경우 여러가지 계약조건에 따라서 부담스러운 비용을 감내 하셔야 하고 또한 자연재해에 의한 수리비용발생의 부담이 가장 높은 상위 2개주가 바로 택사스와 플로리다 라는 점을 생각해 보셔야 합니다.
3위가 캘리포니아 이지만 주로 수리비로 지출되는 내용이 appliances 항목이므로 자연재해나 날씨의 변화시 리스크가 큰 경우 이주시 역시 중요한 요인으로 생각 하셔야만 합니다. 이러한 점은 투자 부동산 구입시에도 반드시 고려 되어야만 하며 자연재해 관련해서 각종 보험의 프리미엄에 미치는 영향또한 고려 하셔야만 합니다.
세번째, 정기적인 셀러리를 받으시는 분들을 제외하고 택사스를 포함한 플로리다 역시 한인들의 상권이 그다지 크지 않다는 생각이 들었습니다. 여러 업소록을 포함한 로컬 한인 타겟 신문이나 잡지의 광고를 살펴보니 아직까지 인구수로나 여러가지 면에서 아직은 한인만을 상대하실 경우 어려움을 겪을수 있다는 생각이 들었습니다.
한인 상권이야 어떻게 보면 뻔한 상황에서 업소수만 는다면 과당 경쟁으로 살아남기가 힘들것이며 삼성이나 테슬라등 대기업들이 택사스로 진출 한다고하여도 과연 얼마나 한인들에게 혜택이 올지도 알수 없기 때문입니다. 그리고 인건비는 저렴하지만 상대적으로 자격을 갖춘 한인들을 구하기가 쉽지 않다는 말씀을 하시는 지역 올드타이머의 전언도 있었습니다.
단순히 “집값이 저렴하다” 라거나 “삼성이 온다 테슬라가 온다”는등의 이야기 그리고 무엇 보다도 “한국인들이 몰려간다”고 해서 무조건 분위기에 편성하는것은 상당히 위험한 선택이 될것으로 보입니다. 이러한 문구들은 다분히 세일즈적인 목적이 있기 때문 입니다. 당장은 여러가지 돌파구가 보이지 않더라도 그만큼 비싼 렌트비를 내야하고 높은 유지비용이든다고하여도 그만큼 이득이 나오고 (팬데믹 이전의 경우) 유지가 가능하다면 다시한번더 이주를 결정하시기전에 신중한 고려가 더 필요하다고 생각 합니다.
캘리포니아와 뉴욕의 한인 은행간의 예금고 차이가 거의 5배 이상 나는걸로 알고 있습니다. 한번더 신중한 고려속에서 결정을 하셔야만 할것이라고 생각이 듭니다.