“임대 계약은 몇가지 종류가 있나요?”
미국 상업 건물 임대 계약은 어렵고 복잡한 내용의 조항들이 많기 때문에 전문적인 지식 없이는 그 내용을 완전히 이해하고 계약을 체결하는 것이 거의 불가능하다. 그럼에도 불구하고, 한국 임대 시장에 비해 미국 임대 시장은 비지니스 당사자들 간의 계약을 최대한 자율적으로 보장하는 분위기가 강하다.
즉, 임대인과 임차인 중 어느 특정 당사자에게 불리한 계약이라 하더라도, 이미 양측이 자율적으로 협상하고 계약을 체결했다고 판단하기 때문에, 법정 소송을 가더라도 계약서에 명시된 조항을 그대로 이행하도록 판결하는 경우가 대부분인 것이다. 그러므로, 특히 상업용 임대 계약의 경우 관련 기본지식을 사전에 숙지하는 것은 물론이고 전문 브로커 혹은 변호사의 조언을 받아 계약을 진행하는 것이 필수라 하겠다.
상업용 건물 임대 계약은 임차인이 임대료를 어떻게 지불하느냐에 따라, 크게 트리플넷 리스 (NNN Lease), 그로스 리스 (Gross Lease), 그리고 조정 그로스 리스 (Modified Gross Lease), 이렇게 세가지로 구분한다.
첫째, 트리플넷이란 세 개의 Net을 가리키는 말로, 부동산세 (Net Property Tax), 건물 보험 (Net Insurance), 그리고 건물 관리비 (Net Common Area Maintenance (CAM))를 의미한다. 트리플넷 리스로 계약을 할 경우, 임차인이 임대인에게 기본임대료 (Base Rent)를 지불하는 것과 별개로 위 세가지 비용을 모두 부담하게 된다.
또한, 전기 요금, 가스 요금, 청소비, 물 사용료 등도 임차인의 부담인 경우가 대부분이다. 트리플넷 비용은 임대인이 전년도를 기준으로 다음 해의 예산을 편성한 후 그 액수를 월 단위로 나누어 각각의 임차인이 차지하고 있는 건물 면적에 비례하여 부과한다. 해당 연도가 끝나면 실제 경비와 비교하여 임차인이 지불한 금액이 더 많거나 적을 경우 다음 해 경비에 이월 적용하거나 다음 해 예산을 그에 맞춰 조정하게 된다.
이 트리플넷 비용은 그 특성상 액수가 변동되는 경우가 많은데, 이러한 변동 경비를 임대인이 신경쓰지 않고 모두 임차인이 책임진다는 점에서 임대인에게 유리한 계약 조건이라 볼 수 있다. 따라서, 통상적으로 부동산 경기가 좋거나 유리한 장소에 위치한 상업 건물일 경우 임대인이 주로 사용하는 계약 형태이다.
둘째, 그로스 리스는 앞서 설명한 부동산세, 건물 보험 및 관리비가 모두 임대료에 포함되어 임차인이 매월 고정 금액만을 임대인에게 지불하는 형태의 계약이다. 고정 임대료를 받는 임대인은 해당 건물의 재산세, 보험, 그리고 유지 관리비 등을 모두 본인 부담으로 지불하는 것이다. 또한, 대부분의 경우 전기 요금, 가스 요금, 청소비, 물 사용료 등 역시 임대인이 지불한다. 기본 임대료를 제외하고 대부분의 경비를 임대인이 책임진다는 점에서, 그로스 리스는 임차인에게 유리한 계약 조건이라 볼 수 있고, 부동산 경기가 안좋을 때 주로 사용되는 계약 형태이다.
마지막으로, 조정 그로스 리스는 트리플넷과 그로스 리스를 혼합한 방식이며, 부동산세, 건물 보험 및 관리비, 그리고 유틸리티 비용을 임대인과 임차인이 나누어서 부담하는 계약 조건이다. 따라서, 조정 그로스 리스는 트리플 넷에 비하면 임차인에게 유리하고, 그로스 리스에 비하면 임대인에게 유리한 형태라고 보면 된다.
