안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 12월의 남가주 부동산 시장 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 금년도의 마지막달을 맞이 하면서 지난 10월까지의 부동산 시장의 거래 관련 통계들이 발표가 되고 있고 이데이타 들을 살펴보면 아직 까지는 비슷한 패턴이 시장의 상황을 주도하고 있는것으로 파악이 되고 있고 당분간은 연말까지 이러한 분위기로 시장이 마무리 될것으로 보입니다.
땡스기빙 연휴가 있는 11월말부터 크리스마스 연휴와 연말 그리고 새해까지 이어지는 분위기 속에서 사실상 금년도의 딜이 마무리가 되고 있는 정리의 시간이 다가오고 있습니다. 12월 첫주부터 새로운 코비드 변형이 세계를 강타하면서 다시금 셧다운이 이루어질수 있다는 불안감이 시장에 압력을 가하고 있지만 아직 까지는 조기에 사태를 낙관 하기도 또한 불안에 휩싸이기에는 조금더 시간을 두고 사태를 지켜봐야 될것으로 보여 집니다.
아직까지 코비드 변이로 인해서 부동산 시장에 추가 영향을 논하기에는 너무 이른것 같고 시장은 차분한 편입니다.
최근에 일련의 발표중에서 내년도에 일어날 부동산 주택시장의 가장 큰뉴스는 FHFA에서 페니메나 프레디맥이 보증하는 conforming 융자의 한도를 전국 대부분의 지역에서 $647,200까지 올리고 high balance 의 경우에도 $970,800까지로 상향 조정했다는 소식일것입니다. 이는 작년과 비교해 보면 컨포밍의 경우 약 10여만불 그리고 하이발란스의 경우 약 15만 상승한 수치로서 금년도 3분기 까지 전국 주택 가격 상승율인 18.05% 를 반영한 수치라고 이해하시면 됩니다.
리버스 모기지의 경우도 리밋이 내년도에는 $970,800리미티가 금년대비 상승결정 되었습니다. 결국 이렇게 컨포밍론 상향치를 큰폭으로 상승시킴으로써 일년전보다 더 싼 컨포밍 융자가 가능해지는 바이어들이 크게 늘어나는 결과를 가지고 오게 되었고 상대적으로 타지역에 비해서 비싼 집값을 유지하고 있는 샌프란시스코 베이지역등의 경우에는 first time home buyer들이 구입을 고려하는 1백만초반대 까지 의 첫주택 장만시 조금더 좋은 이자율이 적용이 됨으로써 이들의 구입을 자극하는 촉매제 역활을 할것으로 보여집니다.
모기지 이자가 올라가더라도 좋은 이자율로 적용을 받는 컨포밍 융자리미트의 상승은 여러모로 바이어들 에게는 희소식이 될것입니다.
블랙나이트의 자료에 따르면 전국 주택 소유주들의 에큐티가 대략 9조 1천억 달러에 이르는것으로 조사가 되고 있습니다. 또한 ATTOM DATA의 최근 자료에 의하면 일년전 28% 였던 소위 “에큐티 리치” 주택 소유주가 금년도에는 거의 40%에 육박할것으로 알려지고 있습니다.
이러한 에큐티 리치는 최소 시장 가격과 빚을 대비해서 보았을때 20-25% 이상의 에큐티가 있는 경우에 해당이 되기 때문에 실질적으로 주택소유주들의 상당수는 이미 주택으로 인해서 상당한 재력을 확보한 상태에 있고 이러한 에큐티를 이용한 캐시 아웃등이 내년도에 증가할것으로 예측이 되고 있습니다.
실질적으로 금년 3분기에 전체 주택중에서 3.4% 만이 시장 밸류와 주택 빚에 대비한 밸류에서 에큐티가 없는 underwater 상태인 것으로 조사 되고 있기 때문에 이들이 만일 현 주택을 은퇴나 이사또는 잡으로 인한 이동이나 이혼등으로 인한 원인으로 처분하고 다른 주택을 구입시에도 현재의 에큐티가 다운페이에 이용이 될수 있기 때문에 First time home buyer와의 경쟁에서 어떤 지역에서라도 유리한 위치를 점유할수있는 상황이 계속될 것으로 보입니다.
금년 겨울부터 내년초반 까지는 적지않은 셀러들이 주택 처분을 현재시세보다 높은 가격에 리스트 하고 시도를 할것으로 보이며 최근 캘리포니아 부동산 협회의 조사에 따르면 조사인원의 30% 정도가 이번 겨울부터 최소 앞으로 6개월 이내에 주택 판매 의사가 있다고 밝히고 있는 것으로 보아서는 앞으로 바이어에게 약간 이라도 선택의 기회가 넓어질수있지 않을까 감히 생각해 봅니다.
내년에는 치솟는 인플레와 소비의 지출 증가에 따라서 이자율도 자연스럽게 올라갈 전망입니다. 최소 3% 중반대에서 후반대까지의 상승이 예상이된다고 전국 부동산 협회인 NAR의 최근 연구는 밝히고 있습니다. 다만 캘리포니아의 경우 워낙 모기지를 취급하는 렌더간의 경쟁이 치열한 시장이기 때문에 다른 어떤곳보다도 모기지 이자율이 상대적으로 적게 올라갈 가능성이 있다고 생각하고 있습니다.
질로의 IBUYER 프로그램이 막심한 손해를 보고 잠정 중단이되었지만 내년도에도 블랙스톤과 같은 월스트리트 자본등이 새로운 모델로 주택 시장에서 매물 사냥에 계속 나설 전망입니다. 다른 어떤 분야 보다도 안정적인 렌트인컴이 가능하고 주택 자체의 유동성이 워낙 좋기 때문에 그리고 세재 계혁이 이루어진다고 하여도 쉽사리 투자가들이 세금 폭탄을 맞는 가능성이 적어졌기 때문에 대형 자본들의 부동산 주택시장 개입은 더욱더 크게 늘어날 전망입니다.
이미 상당수의 투자자본들이 손해를 보거나 큰이득을 못보아도 소위 기술회사들을 통한 주택시장 투자가 여러모델들을 통해서 꾸준히 증가추세에 있는것은 여러모로 시사하는 바가 크다고 봅니다.
실질적으로 이자율이 올라가고 매물의 가격이 하락하지 않고 높은 상태를 유지하게 되더라도 렌트 수입이 떨어지지 않고 장기간 보유의 매력이 사라지지 않는다면 가격이 계속 올라가는 상황에서는 내년부터는 투자자에게 더욱 유리한 시장 상황이 조성이 되면서 투자가들이 구매자의 다수를 차지할수 있다는 개인적인 의견을 개진해 봅니다.
NAR 자료에 따르면 금년 10월 기준으로 투자가의 주택 시장에서의 비중이 전년도의 14%에서 17%로 증가하였고 구입한 주택의 24% 정도가 캐시 오퍼로 진행 된것으로 봐서는 앞으로 자금력을 앞세운 투자가의 입김이 크게 내년 시장을 좌지우지 할것으로 생각 됩니다.
주택을 구입해서 투자를 하려는 목적이 더이상 싼가격에 매입해서 단순히 비싼 가격에 되파는것에서 1031 과 같이 택스를default 시키기 위한 수단으로 그리고 장기간 보유를 톻해서 렌트 수입을 증가하고 무엇 보다도 저렴한 모기지로 30년간의 지출을 고정 시키면서 에큐티를 쌓아 나가는 방향으로 그리고 결국 상속이나 증여의 수단으로 단기간의 보유후 플립형태로 처분 하는것에서 하나의 인컴 프라퍼티 투자의 목적으로 바뀌어 가게 된다면 내년 이야 말로 주택 시장이 일대 변화의 바람이 불것으로 예측하고 있습니다.
가격이 오르면 오르는데로 떨어지면 떨어지는 대로 투자의 목적과 수단만 바뀔뿐 계속 주택 시장의 열기는 식지 않을것으로 보고 있습니다. 다만 코비드 변종의 확산이 또다른 셧다운을 초래 하거나 현재 어려움을 겪고있는 자영업자들이 여름정도 까지 안정을 찾지 못해서 중산층에 타격이 간다면 결국 돈많은 자본가들도 주택 시장에 계속 돈을 투자하지는 못할수도 있다고 생각 합니다.
그들에게 현재 남아있는 최종 모델은 “장기간 보유”인데 만일 그들이 높은 렌트비를 감당할 만한 양질의 테넌트를 확보하지 못한다면 투자를 재고해 봐야만 하는 상황이 올수도 있다고 생각 합니다. 아무쪼록 이번 겨울이 여러분들에게 기회가 될수있는 그런 시간이 되시기를 바랍니다. 새해에도 건승하시고 일찍 새해인사를 드립니다. 화이팅 하십시요!
