안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 6월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 지난달과 비슷하게 남가주 시장의 부동산 특히 주택시장 상황은 전개가 되어가고 있습니다. 다만 5월중순쯤부터 특히 메모리얼 연휴 기간동안과 후에 주택 시장에 약간의 변화가 실무에서 감지가 되고 있습니다.
바이어들이 연휴가 다가오면서 부터 구입 결정을 보류하거나 쉽게 오퍼를 넣으려고 하지 않고 있고 과거와 같이 무리하게 오버 프라이스를 포함한 바이어에게 불리한 조건을 무조건 수용하려고 하지 않는 추세가 조금씩 지역별로 나타나고 있습니다.
그리고 마켓에 나오는 매물들중 오래 되거나 업그레이드가 덜되어있고 HOA가 지나치게 비싼곳들 그리고 주차장이 부족하거나 화장실이 부족한곳 등의 매물들이 집중적으로 증가한 추세이며 일부지역의 하우스도 고가의 매물들이 눈에 띄게 증가추세로 돌아서고 있습니다.
앞으로 연휴후 한두주 정도 마켓의 추이를 지켜 봐야 겠지만 어느정도 지나치게 올라간 가격과 적은 매물수로 인해서 지금까지의 일방적인 셀러스 마켓의 상황이 어느정도 변화되고 있지않을까 하는 약간의 의심을 가지게 하는 상황이 일어나고 있는지도 모릅니다. 아무래도 일부 매물은 시장대기 기간이 길어질 가능성도 있습니다. 다만 6월부터 시작이되는 여름의 시기의 세일이 무조건 매물부족으로 인한 거래량이 감소하는 이전과 비슷한 상황이 반복되면서 셀러마켓상황이 계속될 가능성도 있습니다.
여름의 시기가 끝나기전에 금리인상을 포함한 여러가지 정책상의 변화가 실행이되고 세금관련해서 투자자들에게 불리한 상황이 전개가 된다면 여러모로 이전 상황과는 다른 방향으로 부동산 시장이 나갈수도 있다고 생각 합니다. 셀러즈 마켓이 계속되느냐 어느정도 열기가 식을지의 여부가 앞으로의 시장 흐름의 예측에 가장 중요한 상황이라고 생각이 됩니다.
페니메에서 주택 모기지의 매입 규모를 줄이거나 1031 Exchange가 $500,000이상은 금지가 되는 상황 그리고 national flood insurance (NFIP)가 금년도 9월 30일에 종료가 되어서 전국 5백만 주택 소유주에게 영향을 미치는 상황이 발생 가능하고 목재 뿐만이 아니라 각종 appliance 나 가구 그리고 숙달된 인력의 부족등으로 인해서 신규 주택시장이 매매의 많은 부분을 차지하는 특히 외곽 지역의 주택 시장에 타격이 발생할 가능성도 있습니다 .
현재 9월로 모기지 유예 혜택이 종료될 경우 현재 기준으로는 유예 혜택을 받고있는 주택소유주의 주택의 평균 equity는 평균 $87,000로 보고가 되고 있고 단지 4%의 주택 소유주만이 10%나 그미만의 equity를 가지고 있는것으로 corelogic의 조사결과는 밝혀주고 있습니다.
다만 외곽의 경우 low down으로 주택을 구입한 경우나 경제적으로 그만큼 어려웠던 최근 몇년간 주택 구입자들의 경우 밸류가 떨어지게 되면 에큐티가 줄어들거나 없어지는 상황이 발생 가능할때 가장 큰 어려움을 겪을수도 있다고 생각 합니다. 자기돈을 부담 하면서 주변에 비싼 렌트비의 집으로 옮겨갈수 있는 재정적 능력이 과연 얼마나 될지가 앞으로의 관심사라고 생각이 됩니다.
앞으로 여러 지방 정부를 중심으로 현재 비어있는 호텔이나 모텔 그리고 오피스를 거주지역으로 탈바꿈 시키기 위한 법안들이 준비가 되고있고 LA중심으로 일반 커머셜 지역에 아파트등을 개발 하거나 R1 즉 단독주택용도의 땅에 아파트나 콘도의 신축을 허용하는 안들이 추진되고 있고 저소득층을 위한 저렴한 거주 시설들이 추진되고 있지만 과연 현재와 같이 가격이 최고조에 있고 렌트비가 많이 비싼 지역들의 경우 얼마만한 혜택이 실질적으로 돌아갈지는 문제 일것으로 보입니다.
현재 기후의변화로 말미암아 거주지 유지비용중 유틸리티가 차지하는 부담이 증가할것으로 보이고 특히 적은 매물로 인해서 4월달 주택 구입의 거의 20%정도가 전액 현금으로 이루어진 것으로 본다면 확실히 투자가들이 주택 시장에 뛰어든 것으로 더더욱 실제 거주를 위한 구입이 힘들어질 전망입니다. 주로 젊은층의 경우 미국의 25개대도시 지역의 거주를 선호하는 것으로 나타나고 있고 특히 IT 분야에서 백신의 보급으로 사무실로 복귀하는데에 대한 반발이 심한것으로 나타나고 있습니다.
아직 주택 시장이 뜨겁기 때문에 신규로 부동산 에이전트로 조인하는 추세는 여전히 뜨겁고 전국 부동산 협회에 맴버로 가입하고 있는 라이센스를 가지고 있는 에이전트의 수가 사상 최대치인 1.48million인것으로 협회 통계에 나타나고 있습니다. 은행권에서는 결국 차압 사태가 일어난다면 최대한 빠르면 7월정도부터는 차압이 시작될것으로 보고있고 시장에 인벤토리가 부족한 상황에서 은행권은 이전과는 다르게 차압 구제책이나 short sale과 융자 조정에는 인색할것으로 보입니다.
현재 줄어든 인벤토리로 인해서 금년 4월의 세일은 전달대비 4.4% 하락했지만 전년도 대비는 52% 증가한 것으로 전국 부동산 협회인 NAR의 조사결과는 이야기하고 있습니다. 전체 경제가 봉쇄가 되어 있어서 매매가 거의 불가능 했던 시장 상황과 단순 비교는 힘들수 있습니다.
현재 동시에 주택을 매매하고 구입하는 것이 상당히 힘들기 때문에 앞으로는 바이어 뿐만 아니라 셀러도 컨틴젼시 즉 이러한 바이어 이면서도 셀러의상황이 되는 케이스들이 늘어나게 되면 앞으로 시장은 더요지경이될 가능성이 크다고 봅니다.
워낙 단기간 가격이 상승이 되었기 때문에 매물이 줄어든 금년부터의 밸류는 상당수는 거품일수 밖에 없고 이런한 거품가격은 결국은 떨어질수 밖에 없다고 개인적으로 생각하고 있습니다.
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