안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 5월의 남가주 부동산 소식을 정리해 드리겠습니다. 여러 언론보도를 통해서 여전히 뜨거운 캘리포니아 특히 남가주 지역의 주택 시장 상황을 잘알고 계실걸로 봅니다. 여론에 통계 자료로 인용이되는 숫자적인 자료는 실제 발생후 한두달후에 일반에 유포됩니다. 이러한 수치에는 거래량과 더불어 가격 그리고 여러가지 거래와 관련된 분야의 모든 수치적인 자료를 포함합니다.
전국 부동산 협회인 NAR 의 맴버수 보다도 전국의 리스팅 숫자가 더 적다는 발표도 있었을 만큼 2007년의 가장 피크였던 시기의 전국 리스팅 숫자인 약 4백만 채보다 훨씬 적은 1백만채의 리스팅만이 시장에 현재 존재하며 오렌지 카운티의 경우에는 평균 에스크로에 들어가는 숫자가 7일정도이며 현재 마켓에 매물이 1개월치에 불과하다는 최근 CAR(캘리포니아부동산협회)의 자료를 볼때 보통 최소 6개월정도의 인밴토리가 유지되던 과거와는 다르게 시장에 일반매물들의 숫자는 극히 적다고 이해할수 있습니다 . 또한 이러한 숫자들은 현재 시장상황이 과열의 상태이며 완벽한 셀러스 마켓이라는 결론에 이르게 해줍니다.
최근에 백신의 보급률이 향상이 되고 코로나 관련으로 이루어진 경제 봉쇄 조치가 완화가 되면서 경제의여러가지 지표들이 상승세를 그리고 있는 상황속에서 그동안 상승세를 주도한 주택시장은 더욱더 최근의동향을 이어나갈 전망입니다.
Attom Data Solution 의 자료에 따르면 작년 2020년도의 미국 평균 재산세의 상승률이 5.4%를 기록하였다고 전하고 있습니다. 이는 그만큼 기존 주택의 시세가 상승한 결과가 반영이된 수치이며 재산세의 상승분으로 각종 필요한 재원 확보에 지방정부들의 예산에 숨통을 트여주는 작용을 하고 있습니다. 또한 그동안 상승하다가 다시금 하락세를 보이고있는 모기지 이자율또한 재융자나 구입융자로 borrower 들이 몰리는 상황을 마련해 주고 있습니다.
주택 재고의 부족으로 인해서 이자율이 상승 한다고 하여도 당분간은 주택에 대한 수요는 여전할 것으로 예상이 됩니다. 최근 2주동안의 실제 마켓 상황들을 오퍼를 넣어보면서 느낀 바로는 4월말부터 5월 첫째주 까지 하우스를 포함한 콘도나 타운홈의구입오퍼시 대부분 오버 프라이스를 기본으로 하고 있었고 대략 10%에서 특정한 경우 그이상의 웃돈을 주어야만 딜이 성사가 되었고 기본적인 감정 즉 appraisal contingency를 아예 처음부터 없애고 들어가는 조건이 일반화 되고 있습니다.
이 의미는 결국 감정가 즉 은행에서 담보물건으로 가치를 매기는 가격보다 더높은 가격으로 구입할 경우 그차액을 바이어가 부담해야 한다는 의미로 이해 하시면 됩니다.
그외에도 셀러에게 압도적으로 유리한 조건으로 딜들이 이루어지고 있고 적지않은 숫자의 에스크로가 중간에 캔슬이 되었다가 다시 에스크로가 오픈이 되는 경우들이 많이 눈에 띄었고 (이런 경우는 다른 이유보다도 떠밀리듯이 주택을 구입하는 현상황에서 바이어들이 마음을 체인지하는 경우가 많은 경우도 있고 그외에 감정가가 계약가보다 적은경우와 주택의 상태에 대한 불만족등의 원인이 있습니다) 공통적으로 집을 비워놓은 상태에서 주로 staging 을 하는 경우의 주택들이 압도적으로 많았습니다.
에스크로 오픈시 추가 디파짓을 요구하거나 렌더의 융자 승인서를 underwriter approval 즉 DU approval 까지 요구하는 경우, 터마이트나 홈워런티등의 구입을 셀러가 해주지 않는 경우들이 눈에 띄고 있습니다.이러한 추세가 지속이 되면서 언론 보도에는 이번 여름에 주로 4,5월달의 통계를 인용하면서 계속된 호황에 대한 기사로 여름과 그후까지도 넘쳐 날것으로 예상이 됩니다 .
이는 남가주 뿐만이 아니라 북가주의 san Francisco (작년대비 평균 11%상승) San Jose(역시 작년대비 11%상승, 단독주택의 경우), 택사스의 austin이나 Denver,Detroit 샌디에고, 뉴욕과 시에틀에서도 비슷하게 나타나고 있습니다.
택사스의 오스틴의 경우에도 신규주택의 경우 $200,000이상의 오버비디가 필요한 경우도 있다고 하며 북가주 Berkeley 의 경우 리스팅된 가격보다 무려 1백만불의 오버비드한 오퍼가 accept 된 예도 있다고 합니다.
이런 추세를 놓고 본다면 이는 제 개인적인 판단 으로는 단순히 주거지 용도로 주택을 구입하는 경우외에 투자용으로 구입하는 투자자들의 비중도 높기 때문에 가격 인상이 빨리 이루어 진다고 생각하고 있습니다. 투자자들의 경우 주로 장기간 최소 5-6년정도를 보고 투자하기 때문에 상대적으로 렌트 수용에 비해서 매물이 부족한 지역을 중심으로 높은 렌트비의 징수가 가능한 지역에 투자를 많이 하는것으로 알려지고 있습니다.
다른 투자에 비해서 비교적 비싼 현시세에 구입을 하여도 수익률과 안정성에서 일반 주택투자가 여러가지로 안전하다는 판단인것으로 보입니다. 이중에는 적지않은 외국인들과 외국기관 투자가들도 상당부분을 차지하고 있습니다. The Wall street Journal에 따르면 전체 단독주택 투자가의 1/3이 외국인 기관 투자가로 보인다고 분석하고 있습니다. 이외국인 투자가들은 주로 외곽지역 즉 대도시 인접지역의 단독주택즉 SFR (single family residence)를 선호하며 캐나다나 독일그리고 중국 투자그룹을 포함하고 있습니다.
워낙 매물이 없는 관계로 빈 커머셜 빌딩을 아파트나 콘도등으로 개조가능성을 추진하고 있는 경우들도 있고 LA 등과 같이 조닝을 완화해서 일반 단독주택의 건설만 가능한 주로 R1조닝을 다세대 주택 조닝으로 체인지 하거나 뒷마당등에 추가로 ADU 유닛을 건설하는등 여러가지로 모든이에게 적당한 가격의 affordable house를 공급하기 위한 여러가지 제도권의 노력들이 있지만 아직까지는 역부족으로 여겨지고 있습니다.
최근에는 가상화폐의 대표주자인 Bitcoin으로 주택을 포함한 부동산을 구입하는 일들이 늘어나고 있으며 부동산 업계의 대표 회사인Caruso의 경우 렌트비로 비트코인을 받기 시작하는등 가상화폐를 이용한 부동산 거래가 증가추세에 있습니다. 또한 2020년의 경우 일반 은행보다 Nonbank lender라고 불리는 모기지 전문렌더를 통한 주택 관련 융자가 늘어났고 이에는 여러 온라인 업체들이 상당한 비중을 차지하고 있는것으로 파악되고 있습니다. Quicken loan이나 United wholesale,Loan Depot등이 이에 해당됩니다.
그리고 sfr 즉 단독주택에 대한 투자의 Return이 여전히 콘도에 비해서 높다고 나오고 있습니다.
백신이 보급이높아지고 여름정도 시기를 전후로 다시금 재택근무에서 이전의 오피스 근무를 요구하는 고용주들이 늘어날 전망이며 이번 팬데믹을 계기로 재택 근무로 완전히 전환 하는 경우도 30% 이상에 달할것으로 전망이되고 있습니다. 백신의 보급이 빨라지고 사태가 안정화 된다면 도심지역에 위치한 대형 아파트들에 대한 수요도 다시금 늘어날 것으로조심 스럽게 예상이 되고 있습니다.
집값이 너무 높은 지역을 피해서 외곽이나 비교적 저렴한 지역에 second home을 먼저 장만하는 트랜드도 나타나고 있고 금년도 여름휴가시 렌트 수요가 폭발적으로 증가할 것으로 전망됩니다.
앞으로 여름시기의 중요한 포인트는 재무부 장관인 앨런이 시사한바 있는대로 금리가 올라갈 가능성 그리고 5월 5일 US District Court judge인 Dabney L. Fredriol이 판결한 렌트 eviction 유예가 불법이라는 판결에 따른 파장효과 그리고 9월로 사실상 종결이 되는 모기지 페이 유예제도 즉 Forbearance 가 추가 연장이 안될시 이프로그램에 혜택을 받고있는 약 2백5십만 주택 소유주의 문제 내년으로넘어간 주택 차압 금지조치 그리고 과연 얼마나 많은 일자리들이 다시금 원상 복귀가 되어서 꾸준한 수입이 정부의 도움없이 가능해지는 주택 소유자나 테넌트들이얼마나 늘어날지의 여부가 앞으로 주택 시장을 포함한 부동산 시장에 상당한 영향을 가져올것으로 전망이됩니다.
금년도에 주택을 매매하려는 의사를 가진 주택 소유주들이 전체소유주의 10%에 육박하다는 조사도 있는것을 본다면 여러가지 사정으로 늘어나는 매물을 과연 시장에서 얼마나 소화가 가능할까의 여부가 앞으로 몇년간의 부동산 시장의 사활을 결정한다고 생각 합니다.
이번 여름의 부동산 시장의 상황이 중요한 이유가 바로 여기에 있습니다.