안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2022년5월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.
금년도 3월까지 광란의 질주를 보이던 주택 시장에 5월초부터 변화의 조짐이 실제로 감지가 되고있습니다. 여전히 특히 단독주택을 중심으로 장기보유를 목표로 하는 첫주택 구입자 그리고 젊은층 구매자의 입김이 여전히 강하게 작용해서 멀티플 오퍼, 거의 모든 조건부조항의 오퍼시 사전해제, as is에 no termite 등의 조건에 가격또한 거의 $100,000정도의 오버프라이스로 계약이 진행되는 지역들이 많았지만 최근 수주간 부터 약간씩 바이어의 경쟁이 줄어드는 경향이 두드러지게 나타나고 있습니다. 이와같은 상황의 주요 이유로는 부족한 인벤토리에 몇달째 치솟고있는 모기지 이자율(현재 대부분의 컨포밍이자기준 5-5.3%정도) 로 인한 페이먼트의 부담감 증가와 더불어 바이어들의 피로감이 구매를 포기하거나 늦추게 하는 중요한 원인으로 작용하고있습니다.
이와 동시에 구입 가격대를 낮추거나 구입지역을 좀더 구입가격이 낮은 외곽으로 옮기는 경우 상대적으로 가격이 저렴한 타운홈이나 콘도로 구매 방향을 전환 하거나 구입 주택의 사이즈를 작은 면적으로 다운사이징 하는 패턴이 나타나고 있습니다. 같은 지역에 주택을 구입하는 경우에도 모빌홈까지도 구입 대상에 확대하는등 여러가지로 “부담이적은 좀더 affordable한 주택으로의 구매전환” 움직임이 두드러지고 있습니다.
투자가들의 경우에도 Kiavi의 설문조사에 따르면 금년도 1분기에 주택 투자를 한 투자가들의 약 53% 이상이 손해를 본것으로 나타나고 있습니다. 그주요 원인으로는 잘못된 리모델링과 특히 잘못된 위치선정으로 인해서 장기간 팔리지 않는 경우손해를 본것으로 조사되었습니다. 주택 구매후 단기소유후 매매시 가장 문제가된 리모델 캐이스로는 상대적으로 돈이 많이 들어간 플러밍 문제, 지붕수리와 구조적 문제의 수리를 꼽았으며 이부분들외에 잘못된 리모델링으로 인해서 그리고 너무 저렴하게 수리한 경우나 짧은 소유기간으로 인해서 너무 지나치게 이득을 보려는 경우나 잘못된 가격책정으로 인한 바이어들의 구입 거부로 인한 사유들이 문제로 지적이 되었습니다.
즉 더이상은 바이어들이 아무 매물이나 구매를 하지 않기 시작했다는 현실을 방증한 자료라고 생각합니다.
인터넷을 통한 부동산 시장의 정보와 개개의 주택에 대한 거의 모든 정보가 공개가 되고 있기 때문에 옛날과 같은 “눈가리고 아웅”하는 거래의 성립은 불가능하며 보다 철저하게 주택하나를 구입하기 위한 바이어들의 사전 준비또한 투자자들의 이익 보장이 더이상 쉽게 이루어지지 않는 환경을 만들어주고 있다고 봅니다.
해당 주택의 매매기록을 통해서 투자자가 단기간 보유한 주택의 완전 현대화된 최신 리모델링 보다는 오랜세월 주인이 오래 거주하면서 관리를 잘한 주택이 더욱더 바이어들에게 인기를 얻고있습니다. 겉으로만 보이는 외양의 모습 보다는 오랜기간의 관리를 통해서 추후 수리등이 덜 필요한 주택이 더욱더 각광을 받고 있다는 소식에 주목해야만 합니다.
내집으로 여기고 소중히 관리한 매물에는 여전히 복수의 오퍼와 오버 프라이스가 몰리지만 터무니 없는 가격과 싸구려 업그레이드 그리고 특히 위치가 좋지 않은 경우등의 매물들은 시장 대기 기간이 이미 금년초부터 길어졌다고 보시면 됩니다.
주택 내부를 살펴 보실때에는 첫번째, 가장 돈이 많이들어가는 리모델링인 화장실,낡은 주택의 경우 이중창등으로의 업그레이드 여부, 부엌과 추가 등이 있는지의 여부와 일부 플로링이 어떻게 유지되고 있는지를 많이 살펴야 하며 두번째, 장기적인 관점에서 지붕이나 플로밍에 대한 추가 인스펙션을 통해서 상태를 전문 자격증을 소지한 컨트렉터의 조사를 통해서 확인하셔야 하며 세번째, 앞뒷마당의 가드닝이 높은 유지비를 요구하게 복잡한 경우를 피하고 수영장의 경우 지나치게 크지않아야 한다는 점을 염두에 두셔야만 합니다. 그리고 특히 물값을 포함한 유틸리티 비용의 상승으로 가능한 물사용량이 많은 잔디의 면적을 줄이거나 꽃나무중 물이 적게 필요한 종목으로 교체를 하시는게 장기적으로 유리 합니다. 그리고 바이어들 또한 이런점들을 많이 고려하고 있습니다.
현재 전문가들의 견해로는 현재의 분위기가 Moderate recession 즉 점진적으로 주택 시장이 냉각이 된다고 생각하고 있습니다.
지금 상황으로도 모기지 이자율만 보더라도 작년말과 금년현재의 전국 평균 매매가 기준으로 한달마다 모기지 부담이 최소 $300-450정도까지 프리미엄이 상향 조정이 되었고 렌트비는 상승하고 있고 재고의 증가또한 최대의 이익을 달성하기 위한 셀러들이 상대적으로 아직은 높은 가격으로 리스팅이 4월부터 증가하고 있기 때문에 결국 여름의 시점이 지나가면서 매매는 냉각될게 확실한 것으로 보고 있습니다. 바이어와 셀러의 특히 가격에 대한 의견차가 크기 때문 입니다. 이러한 가격의 차이에 대한 차이는 쉽게 단기간 결코 해결이 되지 않습니다.
현실적으로 젊은층 구매자의 37% 가량이 주택 구입을 first starter home 단계를 건너뛰고 바로 다음단계의 주택 구입을 고려하는 것으로 야후 파이넨스의 조사가 밝히고 있는것으로 봐서는 주택 구입을 여러단계에 걸쳐서 복수의 주택을 사고파는 단계에서 1-2채 정도로 평생 주택 구입의 숫자를 줄이는 선택을 하는 현실이 반영이 될것으로 보여 집니다. 이러한 경향속에서 거래량은 줄어들수 밖에 없습니다.
그렇게 된다면 가격은 급매물을 중심으로 일정수준 10-15% 하락될수 밖에 없을겁니다. 다만 이런 경우의 수만 생각하고 현재 주택의 구입을 무조건 미루는 것또한 앞으로 구입을 낮은 가격으로 게런티 할수 없다는점도 생각해야만 합니다.
최근에 온라인 모기지 업체의 넘버 1 업체인 Rocket Mortgage의 경우 금년도 1분기에 무료 $1 billion 의 이득을 낸것으로 통계가 나오고 있고 United Wholesale Mortgage 의 경우도 1분기 이익이 89% 증가한 통계가 나타나고 있습니다.
물론 1분기가 1-3월 까지의 가장 핫했던 기간의 통계치 이기는 하지만 결국 구입을 하는 사람은 계속 구입을 하고 있다는 점을 증명하는 숫자라고 생각 합니다. 주택 매매시 반드시 이용하는 타이틀 보험의 프리미엄도 1년전 대비 $7 Billion 을 달성한 통계치가 이를 증명합니다.
Attom Data에 따르면 1분기전국 차압활동이 작년 동년기 대비로 39% 늘어났다고 최근 조사를 발표 했지만 결국 이는 전국적인 숫자일 뿐이고 가장 활발한 거래를 보였던 남가주 지역의 경우 거의 해당이 없는것으로 나타나고 있습니다.
앞으로 주택 구입시의 포인트는 정확히 주택 구입의 목적을 정하고 맞추어서 상황별로 대비 하시는겁니다. 예를 들어서 실거주 목적으로 단독주택을 학군을 포함한 조건들을 충족 시키기 위해서 구입 희망 하시는 경우 구입 해당 지역의 주택 시장 매매상황을 체크 하신후에 자주 매물을 서치하고 오픈 하우스를 통해서 실제 매물을 직접 보시면서 시장 적응력을 키우시고 최종 결정 하셔야만 합니다.
어떤 지역의 경우 매물이 시장에 나오는 상황이나 앞으로의 매매동향이 다를수도 있고 실거주자 우선지역과 그렇지 않은 지역 그리고 전액 캐시 오퍼가 우세한 지역과 모기지 융자 중에서도 다운페이의 비율이 높은곳과 그렇지 않은 곳으로 분류해서 나에게 맞는 선택을 하셔야 합니다.
모기지 이자율이 높은것은 사실이고 대부분의 전문가들이 금년도 예상치를 거의 5.5% 정도로 잡고 있지만 오렌지 카운트의 단독주택의 경우 현실적인 매매가가 $1.2 million 이상을 상회 하기 때문에 언론에서 주로 언급하는 컨포밍 이자가 아닌 점보 융자의 동향이나 non qm을 포함한 변동 이자율 프로그램의 승인 기준에 더욱더 현실적으로 접근 하셔야만 합니다. 자신에게 맞는 정보와 현 상황을 정확히 아시는게 중요합니다.
주택만 구입 하시기위해서 무리 하시거나 아니면 모든이가 기다린다고 무조건 아무것도 하지 않고 기다리는 것보다는 나에게 맞는 상황 판단을 하시라고 권해 드리고 싶습니다. 무엇보다도 앞으로의 보유기간과 함께 모기지 뿐만 아니고 상승하는 유틸리티 비용과 보험등에 관한 전반적인 고려로 무리가 없이 유지 가능한 주택을 구입하시는게 중요 하다는점 다시한번 말씀 드리고 싶습니다.
