안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다.
2022년 3월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 미국 전국적으로 주택 매매의 비시즌인 겨울 1월의 주택 판매가 전국적으로 삼개월 연속으로 하락했다고 전국 부동산 협회인 NAR의 최근 리포트가 있었습니다. 전년 같은기간대비 평균 5.7%이상 매매가 감소한걸로 통계가 잡히고 있고 서부지역만이 1.5% 증가하였고 나머지 지역들은 대략 6-12% 감소한걸로 나타나고 있습니다.
Redfin의 설문조사에 따르면 전체 설문 응답자의 1/3 가량이 이주를 계획하고 있다고 조사되고 있고 펜데믹 이후 붐을 이루었던 second home(Vacation Home)에 대한 수요도 여전하며 여전히 높은 렌트비로 인해서 대도시와 외곽 지역 공히 투자가들이 여전히 거주용 주택 구입에 열을 올리고 있습니다. 저가지역은 빠르게 매매가 이루어지면서 가격또한 상승이 빨리 이루어지고 있습니다.
한마디로 아직 시장에 바이어들은 투자가들을 포함해서많이 존재하고 있다는 점을 반증하고 있습니다.
이미 남가주의 경우 수요가 높은 지역들은 겨울시즌의 세일 기록들을 새로이 경신하고 있고 지역별로 거주지역의 단독주택 하우스를 중심으로 오버 프라이스에 거래가 이루어지고 있습니다. 특히 단독주택으로 방세개이상의 하우스의 경우 지역별로 $100,000에서 그이상의 오버프라이스로 매매가 이루어지고 있고 풍부한 자금력으로 현금 매입을 포함한 좋은 조건의 오퍼들이 경쟁하고 있습니다.
특히 투자가중 직접 주택 소유주와 접촉해서 전액 현금으로 기존의 부동산 거래 절차를 단축하며 진행하는 Ibuyer 회사들의 주택 직접 구입이 2021년 기준 전년도에 비해서 두배 증가한 70,000채 이상을 기록하면서 새로운 주바이어 측으로 자리잡았던 한해 였습니다.
모기지 이자율이 폭등세를 보였던 1월초이후 우크라이나 변수가 터지면 한때 4% 이상을 기록했던 컨포밍 모기지 이자는 안정적인 투자처를 찾는 투자가들의 채권시장에 대한 투자 물결로 4% 이하로 다시 하락세로 돌아섰지만 한때 페니메나 프레디맥과 상관이 없이 비교적 이자율을 포함한 좋은 조건을 제시했던 점보 융자 프로그램의 이자율이 다소 나빠지고 있는 상황 입니다.
3월 첫째주 기준으로 점보 융자는 지난 16년간 가장 높은 이자율 추세를 보여주고 있습니다.
최근의 세일들은 모기지 이자율이 가파르게 올라가면서 이루어진 심리적으로 쫒기는 상황에서 매매가 이루어지거나 여전히 부족한 인벤토리로 인한 경쟁심리 그리고 단독주택에 대한 여전한 수요등의 복합적인 요인으로 어떤 면에서는 떠밀리면서 이루어진 점도 있다고 봅니다.
현재의 가파른 가격 상승세를 단순히 수요와 공급의 문제에서만 그답을 찾을수가 없다고 생각 합니다. 분명히 현재의 가격은 상당부분 거품임을 아무도 부정할수 없고 실제로 대부분의 바이어들이 그렇게 느끼고 있다고 생각합니다.다만 감당할수 있는 거품을 시장은 유지하고 있습니다.
인터넷으로 접할수있는 정보의 양은 늘어났지만 역으로 자신의 결정이 외곡된 정보로 잘못 내려지는 경우들도 있다고 생각합니다.
주택을 구입하고 들어가는 비용을 모기지 비용외에 제대로 인지하지 못한 경우들도 많고 특히 주택 유지에 필요한 노하우없이 매물 부족으로 인해서 특히 초보 바이어들의경우 필수적인 수리와 함께 유지비가 많이 드는 낡은 주택을 구입하는경우들이 증가하는것을 보면 주택 구입후에 바로 후회를 하는 경우들이 상대적으로 많은것도 사실 입니다.
간단한 작업을 위한 핸디맨도 구하기가 힘들고 특히 아직은 부동산 협회의 노력에도 불구하고 컨트렉터 라이센스 없이 가능한 일이 $500이하로 제한되어 있기 때문에 더더욱 수리 비용은 비싸질수 밖에 없고 여러가지 재료의 수급문제가 겹치면서 제대로된 주택의 유지도 힘들어 지고 있습니다.
주택을 여러번 소유했던 경험의 바이어들의 경우 낡은 주택 보다는 (특히 66세 이상의시니어들의 경우) 평균 2000년 이후에 건설한 주택의 구입을 선호하고 있는점이 최근의 구입패턴의 특징이 되고 있습니다. 바로 주택시장도 경험에 의한 반복구입이 좀더 쉽게 그리고 유리한 조건으로 결정이 가능한 시니어들이 아직은 주택 시장에서 일반 바이어들중 큰 부분을 차지하고 있다고 생각 합니다.
신규 주택의 건설패턴중 특이한 것이 최근 NAHB 분석 자료에 의하면 타운홈의 건설이 2021년 기준 28.1% 늘어난 것으로 나타나고 있습니다. 높은 땅값과 인건비와 재료비의 상승으로 마당이 거의없는 형태의 복층 형태가 외곽 지역에서도 보편적인 주택 건설의 패턴을 주도하고 있습니다.
원래 외곽에 콘도나 타운홈의 건설이 늘어났던 시기를 보통 가장 주택 가격이 높은 시기로 보았지만 이번에는 상당히 새로운 패턴으로 시장에 자리잡고 있습니다.
이와 대조적으로 인구의 유출이 심한 지역들과 일부 저소득층 지역의 경우 lending tree 의 조사에 따르면 전국적으로 16 million의 빈집도 존재 한다는 조사결과가 발표 되었습니다. 다만 빈집에 대한 투자는 상당한 경험이 필요하다고 생각 합니다.
남가주 지역의 경우 중국인들이 집중 매입했던 지역들의 경우 실제 거래에 비해서 호가가 높게 형성이 되면서 오히려 빈집이 늘어가고 있는 경우들도 있습니다. 즉 이런 경우는 가격을 포함한 조건만 맞는다면 언제라도 매매를 하겠다는 주인들의 의도가 있고 차라리 매매시점 까지는 렌트를 주지 않고 빈집 상태를 유지 하겠다는 의도가 다분한 것으로 생각 됩니다.
겨울철의 난방비가 이상기온으로 인해서 최근 5-50%까지 최근 상승중에 있습니다. 미 부동산 협회인 NAR의 조사에 의하면 2021년 4분기의 주택 가치는 전년도 대비 전국에서 15% 상승 하였고 평균 주택 가격은 $361,700으로 조사되고 있습니다.
팬데믹 이후 homebuilder report에 따르면 전국 주택 구입 평균 사이즈가 2524 sf 그리고 방네개이상인 경우가 46% 그리고 화장실 세개이상을 선택하는 비율이 34% 증가한 수치로 나타나고 있고 라운드리 룸, 외부 등이나 천장 팬 그리고 패티오에대한 수요가 높아졌고 홈오피스나 운동실 에대한 수요도 증가한 것으로 나타나고 있습니다.
부모님과 자녀들을 포함해서 여러generation 이 함께 대가족 단위로 거주하는 주택 수요도 여전하며 결혼 이전에 주택을 이미 구입한 젊은이들도 1/3 정도를 차지하고 있기 때문에 결국 젊은 세대들의 경우 앞으로의 주택 바이어의 상당수를 차지할 것이고 이들이 복수의 주택을 소유하기 위해서 게속 구입 의사를 타진할 것으로 보여 집니다.
여러세대의 주택을 이미 평균적으로 소유하고 있는 시니어들의경우 여름정도 지나면서 본격적으로 마켓에 매물을 내놓을 가능성이 큰것으로 예측이 됩니다.
다만 주택 시장의 패턴은 지역마다 다르고 남가주의 경우 거주용으로 수요가 많은 지역을 중심으로 거래가 집중될 전망 입니다.
2021년에 외국인 투자가들의 미국 커머셜 부동산에 대한 구입이 늘었습니다. Real Capital Analysis의 자료에 따른면 작년 기준 $70.8 billion상당의 투자가 외국인에 의해서 이루어졌고 이중 상당수는 기존의 호텔이나 오피스가 아닌 아파트, 창고 그리고 의약관련의 특수 오피스에 집중이 된점이 이채로웠습니다. 이러한 투자 패턴으로 보아서 일단 장기간 보유하면서 수익을 보장해주는 방향으로 투자의 패턴이 이루어지고 있다고 보여지면 주로 캐나다와 싱가포르, 한국과 영국의 기관 투자가들의 투자가 상당부분을 차지하고 있습니다.
그리고 장기적으로 성장 가능성이 높고 특히 지역 택스가 저렴한 지역위주로 투자가 이루어 진것은 상당기간 보유를 목적으로 한투자라는점을 알수 있습니다.
어느정도 외국 투자가들이 기관 투자가 포함해서 미국 부동산 시장에 안정적으로 정착 한다면 이들 또한 잠재적인 주택 바이어로 나설 가능성이 커지고 있고 이미 그러한 움직임은 나타나고 있는걸로 압니다. 또한 우크라이나 사태이후 좀더 대규모로 미국으로 자본이 이동될 가능성이 더욱더 커지고 있습니다.
모기지가 올라가게되면 결국 가계 부담이 증가되고 바이어들이 적지않게 주택 구입을 포기하게 되고 아직 일을 하는 세대들의 경우 무조건 재택 근무 일자리만 가능한지 않은 경우라면 외곽이나 타주로의 이주도 여전히 일자리를 따라서 주택 거주가 저렴하게 가능한 지역으로의 행렬은 멈추지 않을것으로 보입니다.
이러한 추세가 지속이 된다면 특히 중간 가격대에서 콘도등의 경우 더이상 가격 상승이 불가한 지역들이 남가주에서도 나타날수 있기 때문에 매매계획이 있는 경우에는 가급적이면 여름전후로 추진 하시는게 더 나을수 있다고 감히 말해 봅니다.
아무래도 거주 목적의 바이어들이 투자가에 비해서 셀러에게 유리한 측면이 거래상에서는 훨씬 많기 때문에 가격을 조금 낮추거나 현금대신 융자 오퍼를 택하시더라도 확실히 딜을 끝낼수 있는 오퍼를 선택 하시는게 더 유리하다고 생각 합니다.
주택의 상태또한 어느정도 추가로 큰돈이 들지않을 정도의 상태와 업그레이드는 유지하실수 있도록 관리 하셔야만 합니다.