한인들은 타민족에 비해 부동산 투자에 대한 선호도가 상당히 높은 편이다. 따라서 한인 납세자 중 적지 않은 수가 집을 두 채 이상 소유하고 있어서 이를 이용한 절세 방안을 모색해 보기로 한다.
자녀가 어릴 때에는 별장을 휴양지에 갖고 있어서 가족끼리의 휴가를 자신이 소유하고 있는 별장에서 보낸다든지 또한 타주에 대학을 보내 학교 근처에 집을 구입해 자녀가 재학 시 이를 이용하게 한다든지 등의 여러 가지 이유로 이를 구입하여 이용했었지만, 일단 자녀가 출가외인이 된 다음에는 특별한 용도로 쓰이지 않고 있는 집이 있을 경우에 이를 잘 이용하면 세금을 절약할 수 있는 방법이 있다.
먼저, 다가오는 여름 시즌이나 가능하면 그 전에라도 이를 임대해 준다. 임대라는 말에 “그 골치 아픈 것, 그까짓 것 잠시 받아봐야 얼마나 된다고”라고 반문할 수도 있다. 하지만, 여기서 노리는 것은 비워두고 있는 집에 임대료를 받아 이윤을 남기는 것 외에 더 큰 목적이 있다. 바로 절세를 노리는 것이다. 임대로 생긴 임대 소득의 대부분은 집을 유지하는데 들어가는 비용으로 인해 임대소득의 상당부분 또는 모두 상쇄가 될 것이다. 그 외에도 임대하여 발생하게 되는 수리비, 유지비, 공공요금, 유틸리티, 보험료, 및 감가상각을 발생시켜 실제 소득을 삭감하여 세금을 절세하는 효과를 볼 수 있게 된다. 물론, 여기에는 수동적 소득으로 인한 세금 제한으로 당해연도에 혜택을 볼 수 없게 되는 상황이 납세자의 세소득의 여부에 따라 발생할 수도 있지만, 쓰지 못하게 되는 손실은 다음해로 이월되어 이를 궁극적으로는 사용할 수 있게 된다.
이러한 절세 전략은 자칫하면 함정에 빠져들 수 있다. 다시 말해, 별장을 개인적인 용도로 기준일 수 보다 더 많이 사용하게 되면 이러한 전략이 수포로 돌아가기 때문이다. 따라서 휴가시즌인 여름철이 되기 전에 면밀한 계획이 필요하다고 하겠다.
먼저, 개인적으로 별장을 쓰는 날짜가 14일 또는 임대하는 기간의 10%의 둘 중에 하나가 초과하게 되면 임대비용에 대한 공제가 임대소득까지 만으로 제한되게 된다. 다시 말해 임대비용이 소득을 초과하여 손실이 발생될 경우 이에 대한 비용은 공제가 안 된다는 것이다.
반면, 임대소득이 임대비용을 초과할 경우 순 손익에 대한 세금을 납부해야 하는 상황만을 초래하게 된다. 반면, 개인적인 용도로 사용하는 날자 수가 14일 미만이거나 또는 임대 기간의 10%를 초과하지 않는 경우에는 임대비용이 임대소득을 초과하여 손실이 발생했을 경우 이에 대해 공제를 100%할 수 있게 된다.
예를 들어 보면, 박모씨가 소유하고 있는 별장을 10주(70일) 동안 1주에 1,000달러로 임대하여 임대 소득이 1만달러가 발생했다고 하자. 박모씨는 연중 휴가계획으로 1주일을 별장에서 보내고 나머지 5주는 주말에만 쓰기로 예정하였다면 전부 합계 17일이 된다. 임대와 관련 돼 발생한 비용이 3만2,000달러인 경우, 2만2,000달러의 손실이 발생하게 된다. 이러한 경우 박모씨는 임대비용 중 1만달러까지만 공제하고 나머지 손실은 비공제 사항으로 세금혜택을 받을 수 없게 된다. 하지만, 여기서 박모씨는 절세계획을 설립하여 자신의 별장 사용을 14일까지로 한정하고 나머지 휴가를 다른 곳에서 보냄으로 인해 2만2,000달러의 임대 손실을 공제할 수 있게 됐다. 물론, 당해연도에 받게 되는 수동적 소득에 대한 제한을 능동적인 소득으로 바꾸게 될 경우 납세자의 소득에 따라 2만5,000달러까지의 손실을 자신의 근로소득에서 공제할 수 있게 된다.
여기서 개인적인 용도로 쓰여 진 날짜의 정의는 하루 중 어느 시점에서 이를 개인적으로 사용했을 경우를 의미한다. 다시 말해 하루에 다만 한 시간도 안 되는 시간을 이곳에서 머물렀다할지라도 이를 하루로 계산하게 된다. 또는, 가족이나 친인척 그리고 친구들이 정당한 임대료를 지불하지 않고 머무를 경우에도 개인적인 사용으로 간주하게 된다.
하지만, 임대를 위한 수리나 유지를 위해 사용했을 경우에는 개인적인 용도에서 제외되므로 이를 잘 활용하여 개인적인 용도로 사용한 날짜를 최소화 할 수 있다.
한편, 이러한 별장을 15일 미만으로 임대를 할 경우 이에 대한 임대료는 전액 비과세 소득으로 간주된다. 하지만, 이러한 경우에는 임대에 따라 발생한 비용 역시 비공제 사항으로 간주되므로 이를 유념해야 한다.
