문= 생애 첫 주택이나 투자용 부동산으로 콘도 구입을 고려하고 있다. 최근 콘도 융자 심사가 강화되고 11월부터 감정평가 규정도 달라져 대출 승인이 까다로워진다고 들었다. 콘도 매매 계약을 체결하기 전에 바이어와 셀러가 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가?
답= 최초 주택 구입 시 실거주나 투자 목적의 입문용 주택으로 많이 선택하는 콘도는 강화된 융자 조건과 11월부터 시행되는 까다로운 감정평가 규정 변화로 향후 매매에 부정적인 영향을 받을 전망이다.
특히 11월 시행을 앞두고 기존 계약과 신규 심사 기준이 달라질 수 있어 사전 확인이 더욱 중요해졌다. 매매 지연과 계약 취소, 대출 거절 가능성이 커질 수 있는 만큼 바이어와 셀러 모두 사전 점검이 필요하다.
콘도 구매 및 융자 심사 시 핵심적으로 고려해야 할 사항은 다음과 같다.
먼저 예비비(Reserve Fund)와 관련 연구 보고서를 확인해야 한다. 주택소유주협회(HOA) 연간 수입의 10% 이상이 예비비로 적립되는지 살펴봐야 한다. 최근 3년 이내 예비비 연구 보고서를 작성한 적이 있다면 최신 보고서 전체를 제출해야 한다.
소송과 안전 점검 여부도 중요하다. 단지 내 계류 중인 소송이 있는지 파악하고, 최근 3년 이내 구조 안전 점검을 실시했다면 점검 보고서 전문과 모든 중대 수리의 완료 여부를 확인해야 한다.
특별 부과금(Special Assessment)도 살펴봐야 한다. 현재 특별 부과금을 징수하고 있다면 60일 이상 연체한 소유주의 비율이 15% 이하여야 한다. 이는 일반 HOA 회비가 아닌 특별 부과금 연체에만 적용된다. 향후 계획된 특별 부과금이 있다면 세대당 예상 금액과 부과 목적을 확인해야 한다.
투자자 비율은 50%를 초과하지 않아야 한다. 다만 이는 다운페이먼트가 25% 미만인 투자용 부동산 구매 시에만 적용된다.
단일 소유자의 소유 집중도에도 제한이 있다. 5~20유닛 규모의 단지는 동일인이나 법인이 최대 2유닛까지만 소유할 수 있다. 21유닛 이상 단지는 전체 유닛의 최대 20%까지만 소유할 수 있다.
마스터 보험(Master Insurance) 역시 중요한 심사 항목이다. HOA에 포함된 마스터 보험은 건물 복구 비용의 100%를 보장하는 조건을 충족해야 한다. 공제금(Deductible) 유형을 확인해야 하며, 유닛당 공제금이 적용되는 경우 보장 한도의 5%를 초과할 수 없다.
산불 보장도 반드시 포함되어야 하며 면책은 허용되지 않는다. 주 보험에서 산불 보장이 제외된 경우에는 복구 비용의 100%를 보장하는 별도의 산불 보험 증권이 필요하다.
이러한 항목을 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 거래 일정과 비용 계획을 안정적으로 세울 수 있다. 하나라도 누락되면 융자 승인과 매매 일정에 차질이 생길 수 있기 때문이다.
또한 HOA 문서와 보험 증권, 수리 이력을 함께 대조하며 보수적으로 판단하는 것이 안전하다. 바이어와 셀러 모두 새로운 융자 및 감정평가 규정이 시장에 안착하는 과정을 지켜보며 숨 고르기에 들어가는 것이 좋겠다.
