Q: 임대용 주택이나 상업용 건물을 처분할 때 세금 폭탄을 맞는다는 소리를 들었다. 이것이 사실인지, 그렇다면 그 이유가 무엇인지 궁금하다. 세금을 줄이거나 피해갈 수 있는 방법은 없는지 알고 싶다.
A: 세법에는 납세자의 투자를 독려하기 위한 조항들이 많이 존재한다. 투자를 통해서 발생한 소득에 대해서는 각종 세제혜택이 제공되는 것이 일반적인데, 예를 들어 주식이나 부동산을 처분하면서 발생한 양도소득 (Capital Gain)에 적용되는 과세 세율 (Tax Rate)이 다른 소득에 적용되는 세율에 비해 낮은 것이 그것이다. 그렇다면 임대용 주택을 비롯하여 투자 목적으로 소유하고 있던 부동산을 처분할 때 많은 세금을 내게 된다는 말은 고개를 갸우뚱하게 만든다.
임대용 주택이나 상업용 건물에 대한 또 하나의 세제혜택이 있는데 바로 감가상각 (Depreciation)을 통하여 과세 소득 (Taxable Income)을 줄이는 것이다. 감가상각은 어떤 유형자산을 사용할 때, 시간이 흐름에 따라 마모가 되어 그 값어치가 떨어진다는 의미다. 세법에서는 그 밸류 (Value)가 떨어지는 만큼 비용처리를 허용하기 때문에 많은 세금을 절약할 수 있게 되는 것이다.
그러나 반대로, 그 건물을 팔 때는 감가상각을 적용한 것이 불리하게 작용한다. 일년이상 소유했던 건물을 팔면서 남긴 이익에 대한 과세 세율은 0%이거나 아니면 15%인 경우가 대부분이다. 그러나 그동안 감가상각을 통해서 비용처리를 한 부분에 대해서는 일반적으로 25%의 세율이 적용될 수 있다. 조금은 특별한 이러한 규정이 연방세법 IRC Section 1250에서 왔다고 해서 “Section 1250 Gain,” 내지는 감가상각의 “Recapture”라고 부른다.
예를 들어 보겠다. A라는 사람이 10년 전에 임대용 주택을 20만달러에 구입했다고 하자. 그동안 감가상각으로 5만달러를 상쇄시켰고, 2013년에 30만달러에 팔았다. 이 때, 20만달러에 사들인 주택을 30만 달러에 팔았으니 10만달러의 이익에 대해서만 세금을 내면 된다고 생각하기 쉽다. 그러나, 이 경우 그동안 사용했던 감가상각 5만불을 포함해서 총 15만불이 과세대상 소득이며, 10만불은 장기 양도소득 (Long Term Capital Gain)으로 간주되어서 낮은 세율이 적용되지만, 5만달러는 Section 1250 Gain으로 간주되어 양도소득보다 높은 세율이 적용된다. 실제의 세금 계산은 부동산의 종류와 쓰여진 용도에 따라, 소득과 손실의 종류에 따라, 그리고 적용되는 세법 코드 (Internal Revenue Code)에 따라 한층 더 복잡하지만, 질의하신 분의 이해를 돕기 위한 예제임을 강조한다.
임대주택을 처분할 때 감가상각에 대한 이런 특별한 규정때문에 예상 외의 많은 세금을 내는 경우가 생긴다. 하지만 그렇다 하더라도, 이러한 부동산의 투자와 거래를 통해 발생하는 소득은 일반적으로 다른 소득에 비해 세금 면에서 여전히 매력적이기 때문에 기피할 이유가 없다.
투자 목적의 부동산을 처분하면서 세금을 줄이거나 피해가는 방법으로 가장 널리 사용되는 방법이 “Like-kind Exchange”이다. 연방세법 (IRC) Section 1031에서 규정하기 때문에 1031 익스체인지 (Exchange)라고도 불리는데, 상업용이나 투자용 부동산의 판매를 통해 발생한 판매대금 전액을 또다른 부동산에 재투자할 경우 양도 소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 규정이다.
이것은 세금이 면제 된다는 의미가 아니라, 재투자한 부동산을 다시 처분할 때까지 세금이 연기 된다는 의미이지만, 1031 Exchange를 횟수에 제한없이 계속해서 적용할 수 있기 때문에 세금을 무한정 연기할 수 있다는 장점이 있다.
이 규정을 적용해서 세금을 연기하기 위해서는, 정해진 시간 안에 재투자를 끝내야 한다. 먼저, 처분하는 부동산의 판매 날짜로부터 45일 안에 재투자할 부동산을 결정해서 서류를 작성해야 한다. 그 다음은, 역시 판매한 날로부터180일 안에 재투자용 부동산의 구입을 끝내야 한다. 또한, 부동산을 팔고 동산을 구입할 수 없다. “Like-kind” 즉, 유사한 자산이 아니기 때문이다.
이 방법의 또 한가지 장점은 2013년1월1일 부터 새롭게 추가되는 3.8%의 투자소득세도 역시 연기가 된다는 것이다.
