요즘 한국에서 유행하는 농담 중에 “주님 위에 건물주님”이라는 말이 있습니다. 예전부터 건물주와 세입자의 관계는 전형적인 갑과 을의 관계였습니다. 그렇기 때문에 건물주 앞에서 한없이 작아지는 경험은 누구나 한 번쯤은 겪어 봤을 것입니다. 건물주와 협상이라도 해보려면 괜히 눈 밖에 나는 거 아닌가 싶어 주저하게 되는 경우가 대부분입니다. 특히, 사업을 위해 가게 자리를 알아보시는 분 중에 건물주가 제시하는 상용 임대차 계약서 (commercial lease agreement)를 아무 협상 없이 바로 서명하시는 분들을 많이 보게 됩니다.
하지만 에누리 없는 장사가 없듯이, 상용 임대차 계약서도 상황에 따라 충분히 협상이 가능합니다. 엄밀히 따지면, 건물주 입장에서 세입자는 ‘손님’과 같습니다. 건물주가 제공하는 장소를 세입자가 돈을 지불하고 사용하기 때문입니다. 그리고 한 번 세입자를 놓치면 다음 세입자를 구할 때까지 얼마나 걸릴지 건물주도 장담할 수 없습니다. 그렇기 때문에 대부분의 건물주도 합리적인 범위내에서는 임대차 계약서 협상을 해서라도 새로운 세입자를 놓치지 않으려고 할 것입니다.
세입자 입장에서 임대차 계약서 협상 시 중요하게 따져봐야 하는 사안들은 다음과 같습니다.
1. 먼저 무료 렌트 기간 (Free Rent Period)을 얻을 수 있는지 알아봐야 합니다.
가게에 새로운 세입자가 들어오면 크고 작은 공사를 통해 가게 구조와 인테리어등을 변경하는 경우가 많습니다. 특히 이전 세입자와 새 세입자의 업종이 다르면 더욱 그렇습니다. 공사기간에는 보통 장사를 할 수 없고, 장사를 못 하면 수입이 발생하지 않기 때문에 경비를 최소화하기 위해 건물주에게 처음 몇 개월 동안 무료 렌트 기간을 요청할 수 있습니다.
예전에 저희 로펌을 찾아오신 고객 중에 새로 레스토랑을 오픈하려는 분이 계셨습니다. 이 고객을 위해 임대차 계약서를 협상하던 중, 입주하려는 가게 자리가 지난 2년간 임대되지 않은 점을 파악하였고, 이 점을 강조하면서 협상한 결과, 6개월의 무료 렌트 기간을 얻어낸 적이 있습니다.
2. 다음은 공동 구역 관리비 (Common Area Maintenance – CAM) 입니다.
CAM은 엘리베이터, 복도 등 모든 세입자가 공동으로 사용하는 구역에 대한 관리비를 말합니다. CAM은 일반적으로 모든 세입자가 공동으로 부담하는데, 각 세입자의 CAM 부담률은 자신의 가게가 전체 건물에서 차지하는 비율에 따라 결정됩니다. 이때 중요한 점은 전체 건물의 기준을 건물의 전체 면적으로 계산할지, 건물 내에서 세입자들에게 임대로 나가는 면적만을 계산할지에 따라 큰 차이가 날 수 있습니다. 예를 들어보겠습니다.
세입자 김 씨가 임대한 가게의 면적은 500 제곱피트이고, 김 씨의 가게가 위치한 건물의 전체 면적은 5000 제곱피트, 그중에서 세입자들에게 임대로 나가는 면적은 4000 제곱피트라고 가정해 보겠습니다. 만약 CAM을 계산할 때 건물 전체 면적을 사용하면 김씨가 부담해야 하는 CAM은 전체의 10%이지만, 임대로 나가는 면적을 사용하게 되면 김 씨의 부담률은 12.5%로 증가하게 되는 것입니다.
3. 독점 사용권 조항도 협상 시 눈여겨봐야 하는 항목입니다.
만약 임대하려는 가게가 쇼핑몰 안에 있다면, 그 쇼핑몰 안에는 세입자와 동종업계에 있는 다른 세입자는 들이지 말아 달라고 요구하는 조항입니다. 예를 들어, 20여 개의 가게가 입점할 수 있는 쇼핑몰에 뷰티서플라이 가게를 오픈했는데 같은 쇼핑몰에 또다른 뷰티서플라이 가게가 입점하게 되면 매출 하락은 불 보듯 뻔하기 때문입니다.
4. 임대하려는 가게의 상태에 대해서도 여러 방면으로 협상을 시도할 수 있습니다.
일반적으로 임대차 계약서는 “as-is” 의 내용이 포함되어 있습니다. 그러나 계약서를 사인하기 전에 전문가와 함께 여러 가지를 점검하고 꼭 필요한 부분에 대해서는 수리를 요청할 수 있습니다. 임대차 계약서가 시작된 후에는 보통 세입자가 HVAC (냉난방 환기) 시스템을 보수/유지를 해야 하지만, 계약서에 서명하기 전에 HVAC시스템이 제대로 작동하지 않는다면 건물주에게 수리를 요청할 수도 있습니다. 그리고 가게 내에 미국 장애 복지법 (Americans with Disabilities Act – ADA)에 위반되는 구조물이 있다면 철거를 요청할 수도 있습니다.
이 외에도 세입자로서 협상을 시도해야 하는 임대차 계약서 조항들은 많습니다. 많은 건물주는 변호사를 고용해서 임대차 계약서를 작성하고 협상에 임합니다. 따라서, 세입자로서 새로운 가게를 임대하기 원하시는 분들은 임대차 계약서 협상경험이 풍부한 상법전문 변호사에게 조언을 받으시기를 적극적으로 권유해 드립니다.
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