모기지가 5%대를 확실히 유지해야만 거래량증가 가능
결국 바이어가 주택 구입 가능해야 문제가 해결 될상황
현재주택시장의 가장큰문제들은 거래량이 지나치게 줄어들었고 모기지이자의폭등으로인한 페이먼트의 증가와 부족한인벤토리가 큰원인으로 작용을하고 있습니다.
12월중순이 지나가면서 현재 모기지 이자율이 대략 5.75%정도를 유지하고 일시적이자를 줄여주는바이다운프로그램을 필두로 페이먼트를 낮추려는 여러가지 프로그램들이 시장에 소개되고 바이어들도 포인트를 지불하거나 변동 프로그램을 선택해서 이자율을 낮추어가는 옵션으로 지역별 중간 가격대의 매물들은 거래가 적게라도 이루어지고 있습니다.
현재 에스크로중에 융자의문제로 캔슬이되는 경우가 늘어나고 있기 때문에 모기지관련 이슈의 해결이 거래량을 늘리는 최선의 대책으로 생각되고 있습니다.
주택재고가 현재 1백만채정도일 정도로 적고 신규주택건설 인허가 건수가 여전히 줄고있고 대부분의 신축인허가가 아직도 다세대주택에 집중이되고 있는 상황에서 거래량의 90%를 차지하는 기존주택의 매물이 시장에서 전년대비 28%이상 감소한 상황이 지속되면서 여러가지 사유와 더불어 단기간 거래량 회복은 불가능에 가깝게 생각 됩니다.
현재의 상황에서 오렌지카운티 북부의 경우 1백만불초반까지의 가격대의단독주택은 매매가 되고있지만 1백2십만정도부터는 가격인하폭이 크더라도 에스크로크로징이힘든 상황입니다.
물론전부의 경우는 아니지만 융자와 관련된 문제가 매매를 힘들게 하고있고 50% 이상의 바이어를 차지하던 실거주목적의 바이어들이 주택 구입을 늦추거나포기하면서 겨울이라는 계절적인 수요감소와 더불어 여유가 있는 셀러들이 시장에 매물을 내놓지 않으면서 최소 이번 봄까지는 소강상태로 거래량이 동결되고 가격또한 비슷한 상황을 유지할것으로 예상이 됩니다.
실업률이 낮은 상태라고는 하지만 인플레로 인한 물가 상승으로 실질소득은 감소한 상태이고 하이태크 산업의 해고증가로 이들 업종이 집중된 특히 샌프란시스코를 필두로한 고가매물지역의 가격 하락과 거래량 감소는 현실화 되었습니다.
코로나로 인한 이상 주택붐이 식어가면서 바이어들의 구매가능능력이 개선되지 않는다면 지역별로 작년에 급격하게 올랐던 폭만큼의 가격 하락은 현실로 다가올것입니다.
앞으로 금리인상이 중단이 되거나 완화 되어야만 장기적으로 이러한 상황이 최소 2-3달후부터는 개선이 되고 모기지 이자율이 확고히 5%대를 유지할수 있을것으로 보입니다. 모기지 이자율이 5%대로 일정기간유지만 된다면 (고정기준) 변동이나 기타 적은페이먼트가 가능한 프로그램들이 시장에 소개되고 특히 내년부터 큰폭으로 늘어나는 컨포밍융자범위( $1,089,300에서 $726,200까지 상향조정)호재속에서 적어도 여름전후 부터는 상당수의 바이어들이 시장에 다시 돌아올 동인으로 작용할수 있습니다.
렌트비를 포함한 물가가 안정화 되고 고정지출이 줄어들어야 좀더많은 바이어들이 모기지승인이 가능하며 렌더들이나 투자가들이 주택담보모기지 시장에 대한 신뢰성을 가지고 장기 투자가 가능할수 있습니다.
봄까지는 현금 바이어가 주택 시장에서 유리한 위치를 가질수 있고 투자시 가급적이면 LA에서 먼곳보다는 매트로인근으로 단독주택위주로 구입을 하셔야만 테넌트의 확보나 인컴의 안정성면에서 권장할만 하며 특히 주택소재지의 지방정부의 렌트관련 테넌트 보호정책을 체크 하셔서 가급적이면 규제가 덜한곳으로 투자를 계획하시는것이 여러모로 좋다고 봅니다.
꼭 파셔야할 상황이시라면 최소한 이번 겨울을 넘기시면서 시장에서 동일 가격대의 주택 매매상황을 파악하시면서 가급적 모기지시장의 상황이 바이어에게 유리해질 여름전후까지 시장을 관망하는 시간도 필요하다고 생각 됩니다.
