오렌지카운티(OC) 오피스 마켓은 향후 10년간 약 10억 달러의 대출 만기를 앞두고 있다.
이러한 만기와 함께, 오피스 부동산에 대한 대출 환경이 개선이 되어 점차 긍정적인 변화의 조짐을 보이고 있다. 금리가 낮아지고 대출 조건이 개선되면서 대출 시장에 새로운 활력이 더해지고 있다.
◇금리 하락과 대출 재조정
2024년 하반기, 연방준비제도(Fed)의 금리는 전년 동월 대비 하락을 하면서 대출자들의 관심이 증가했다. 낮아진 금리는 기존 변동금리 대출을 가진 소유주들에게 재융자나 매각의 기회를 제공한다.
또한, 2025년부터 2035년까지 만기를 맞이하는 상업용 모기지 증권(CMBS) 대출은 총 370만 스퀘어피트(SF)의 공간에 걸쳐 9억 1500만달러에 달하며, 이는 48개의 만기 도래 CMBS 오피스 대출과 총 370만 SF의 오피스 공간을 포함한다.
◇주요 서브마켓에 집중된 대출 만기
대출 만기는 오렌지카운티 내 두 주요 서브마켓인 Greater Airport Area (GAA)와 사우스 오렌지 카운티(South OC)에 집중되어 있으며, 이 두 지역은 오렌지카운티의 전체 오피스 건물 중 CMBS대출을 보유한 건물의 80%를 차지하고 있지만, 전체 오피스 재고의 3%만이 여기에 포함이 된다. 이러한 서브마켓은 Class A 공간과 최신 건축물로 인해 높은 평가를 받으며, 다른 지역에 비해 높은 대출 잔액을 보유하고 있다.
◇시장 상황과 투자자 반응
오렌지카운티의 CMBS 대출 잔액은 전년 대비 약 19% 감소하며, 2억 2000만달러가 상환됐다. 대출 기회는 점진적으로 확대되고 있으며, 2024년 현재까지 6건의 CMBS 대출이 신규 발행됐다. 투자자들은 개선된 대출 전망 속에서 자산을 거래하거나 재융자를 시도하고 있다.
◇사무실 시장의 도전과 회복 전망
오렌지카운티의 사무실 공실률은 14.7%로 12년 만에 최고 수준을 기록하고 있으며, 평균 임대료는 월 $2.85(FSG)로 2024년 동안 변화가 없었다. 그러나 공급 감소와 일부 자산의 용도 전환 가능성이 제기되며, 소유주들은 시장 상황이 더 긍정적으로 변화하기를 기다리고 있다.
◇투자자와 임차인을 위한 제안
임차인은 낮아진 평가와 새롭게 수정된 대출 기준 덕분에 일부 서브마켓에서 임대료 인하 혜택을 누릴 수 있다. 또한, 랜드로드들은 공실을 채우기 위해 더 나은 공간 개선(Tenant Improvement, TI) 패키지를 제공하고 있어 임차인들이 직원 복귀를 유도할 수 있는 매력적인 사무실 공간을 마련할 수 있다. 팬데믹 이후 회사들은 오피스에서 일하는 것과 재택근무의 효율성을 비교하기 위해 데이터를 수집하고 있으며, 이에 따라 직장 환경과 조건을 계속해서 조정하고 있다.
◇신중한 낙관론
오렌지카운티 사무실 대출 시장은 금리 하락과 점진적인 시장 회복 가능성 속에서 신중한 낙관론을 보이고 있다. 개선된 대출 조건과 점진적으로 안정되는 사무실 수요는 회복의 토대를 마련하고 있으며, 이는 투자자와 임차인 모두에게 긍정적인 신호가 될 것이다.
