상업용 부동산에서 건물주와 테넌트 모두에게 가장 중요한 것은 리스 계약이다. 둘의 관계가 형성이 되고 정리가 되는 상업용 부동산에서는 아주 중요한 요소이다.
아파트의 경우 일년단위로 계약을 하는 경우가 많고, 오피스 빌딩 혹은 인더스트리얼 빌딩의 경우는 3-5년 단위로 계약을 하는 경우가 대부분이다. 리테일등 샤핑센터는 5-10년 이상의 장기 리스계약이 되어 있는 경우가 있는 반면, 호텔은 숙박객에게 하루 단위로 리스 계약을 한다.
부동산의 종류에 따라서 리스 계약의 기간과 조건이 달라지고, 각 부동산 별로 신경을 쓰고 확인을 해야하는 사항들이 매우 다양하다. 결정적으로 가장 중요한 것은 이러한 크고 작은 리스 계약의 조항들이 소유하고 있는 부동산 자산의 가치에 큰 영향을 준다는 것이다.
건물주 뿐 아니라 테넌트로써도 리스에 대해서는 알고 있어야 하기 때문에 오늘 리스의 기본 개념에 대한 설명을 시작으로 앞으로 몇달에 걸쳐 리스에 대해서 알아 보도록 한다.
리스의 종류는
Owner’s Leased-Fee Interest
Tenant’s Leasehold Estate
Sublease
첫째 Owner’s Leased-Fee Interest 는 일반적으로 우리들이 알고있는 리스의 개념이다. 건물주가 테넌트에게 계약된 기간동안 건물의 일부나 전체를 사용할 권리를 주고 이에 대한 대가로 정기적인 렌트비를 받는 리스 형태이다.
리스계약 기간이 끝나면 테넌트는 건물주에게 공간을 돌려주게 되는데, 계약된 기간동안에는 테넌트는 사업을 위해 꾸며진 공간을 (건물주의 허락을 받은 후) 다른 사람에게 판매를 하거나, 그 공간의 사업체를 담보로 융자를 받을 수도 있다.
둘째 Tenant’s Leasehold Estate 은, 방금 전에 설명한 Owner’s Leased-Fee Interest 가 가치를 가질때 Tenant’s Leasehold Estate 라고 부르게 된다. 가치를 가진다는 말은 테넌트가 현재에 지불하고 있는 렌트비가 비교 대상 지역 안에서 다른 임대공간과 비교하여 낮을 때를 가르키는 말이다.
즉, 현재에 지불하고 있는 렌트비가 근처 비슷한 조건을 가진 공간의 렌트비보다 낮을 경우 그 차액이 바로 이 리스의 가치를 형성하게 되는 것이고, 만약에 건물주가 Sublease 를 허락하였을 경우 그 가치는 매매 가능한 가치가 된다. 공유 오피스, 공유 창고, 공유 주방등이 이러한 개념에서 발전이 된 상품들인다.
마지막으로 Sublease 가 있는데 이는 현재에 공간을 리스하고 있는 테넌트가 다른 테넌트(서브 테넌트)에게 리스를 다시 계약하는 것을 말하고, 이럴 때에는 건물주의 허락이 필요하고, 리스 계약서에 Sublease 를 할수 있는지 없는지가 명시되어 있다.
만약에 허락이 되는 경우에는 현재의 테넌트가 전체의 공간이나 부분 공간을 다른 서브 테너트에게 서브리스를 주게되는 경우이고, 이렇게 Sublease 를 계약했다 하더라도 기존의 테넌트는 건물주에게 모든 리스에 대한 책임이 있는 동시에 그 공간에 대한 권리도 같이 유지되게 된다.
리스에 대한 책임이라는 것은 Sublease 를 주었다 하더라도 테넌트는 (서브 테넌트가 렌트비를 내든지 안내든지와 상관없이) 계속 건물주에게 렌트비를 지불하여야 하고 임대한 공간을 리스 계약이 끝날때 까지 건물주와 약속한 컨디션으로 유지하고 돌려주어야 할 의무를 가지고 있다. 따라서 우리는 서브리스를 다른 말로 Sandwich Leasehold 라고 부른다.
이런 기본적인 리스의 기본 개념을 통해, 건물주 입장에서 건물주의 이익을 극대화하기 위해 어떤점을 고려해야하는지에 대해 고민을 해봐야하고, 테넌트 입장에서는 어떻게 좋은 조건의 임대를 할 수 있을 지에 대해서 고민을 해야 한다. 부동산 거래를 할때는 나의 권리를 보호해주고 생각하지 못한 부분까지 챙겨줄 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받을 것을 추천한다.
