미국 부동산 캘리포니아의 조닝 코드 Zoning Code는 주거용, 상업용, 공업용, 농업용으로 나뉘며, 주거용 Zoning은 단독주택(R-1)부터 초고밀도 아파트(R-5)까지 세분화되어 있습니다.
각 Zoning은 대지 크기와 주거 유닛 수에 따라 규정이 다르며, 최근 법안(SB9)으로 인해 일부 지역에서는 추가 유닛 건설이 가능해졌습니다. 로스앤젤레스의 다양한 Zoning 규정은 부동산 투자와 개발에 많은 기회를 제공합니다.
각 시(city)는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례, 즉 Zoning 또는 Zoning Code를 가지고 있습니다. Zoning Code는 각 시가 자체적으로 결정하며, 그 시의 특성과 목표를 반영합니다. 따라서 시의 Zoning 분포를 살펴보면 해당 시의 환경, 구조, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 도시를 발전시켜 나가고자 하는 목표를 볼 수 있습니다.
캘리포니아는 크게 주거용 (R, Residential), 상업용 (C, Commercial), 공업용 (M, Manufacturing), 그리고 농업용 (A, Agricultural)으로 구분되는 4가지 Zoning Code를 가지고 있습니다. 오늘은 그 중 주택과 아파트등 주거시설이 들어설 수 있는 주거용 (R) Zoning에 대해 알아보겠습니다.
주거용 지역은 도시에 가장 중요한 역할을 담당하는 지역입니다. 그렇기 때문에 주거용 Zoning은 구체적으로 세분화가 되어 있습니다. 각 Zoning Code는 대지안에 들어갈 수 있는 주거의 숫자와 연관이 크며, 각 특징을 간단하게 설명을 해 드리겠습니다.
R-1 (Single Family Residential)은 일반적으로 단독주택이 들어서는 지역입니다. 대지 크기에 따른 한개의 주거가 들어서야 하는 비율이 크기 때문에 2개의 주택을 짓기 힘들게 설정을 해 놓은 지역입니다.
최근 Los Angeles 의 주거난을 해결하기 위해 R-1 지역의 땅을 두개로 나눠서 건물을 Duplex를 각각 지어서 최대 4개의 유닛까지 짓는 것을 허용하는 SB9 법안이 통과되어 추가로 건물을 지을 수 있는 가능성이 열려 있습니다.
R-2 (Two Family Residential) 지역은 2가구 주택 지역으로, 단독 주택 뿐 아니라 2-4유닛의 소규모 아파트를 지을 수 있도록 설정이 된 지역입니다. 한 주거의 최소 크기를 2,500 스퀘어피트로 정하여 2개 이상의 주거가 들어 올 수 있도록 정해 놨습니다. 위의 SB9 법안으로 인하여 조건이 완화가 되어 R-1 지역과 마찬가지로 추가 유닛을 지을 수 있는 가능성이 열려 있습니다.
R-3 (Multiple Family Residential) 지역은 5유닛 이상의 아파트를 지을 수 있도록 계획이 된 곳입니다. 한 주거의 크기를 800 스퀘어피트까지 허가를 해 주어 대지에서 지을 수 있는 주거 유닛의 갯수를 넓혀 주었습니다. 예를 대지의 크기가 8,000 스퀘어피트라면 이 곳에 최대 10개 유닛의 아파트가 지어질 수 있습니다 (8,000 SF / 800 SF).
R-4 (High Density Residential) 지역은 고밀도 아파트가 지어질 수 있는 지역으로 로스엔젤레스에서 비교적 큰 도로가 근처에 6-8층 규모의 비교적 큰 아파트들이 이 Zoning에 포함이 되어 있는 건물들 입니다. 한 주거의 최소 크기를 400 스퀘어피트로 정해놨기 때문에 위의 R-3조닝과 비교해서 2배로 많은 유닛을 지을 수 있습니다.
R-5 (Very High Density Residential) 지역은 초고밀도 아파트를 짓기 위해 설정이 되어 있는 곳으로 로스엔젤레서 다운타운 지역의 고층 아파트들과 메트로 스테이션이 있는 주거와 상권의 중심지에 있는 고층 아파트 등이 이 지역에 포함이 됩니다. 고도제한이 없고 대지면적의 200스퀘어피트당 1 유닛을 지을 수 있도록 정해져 있습니다. R-3 조닝과 비교해서 4배로 많은 유닛을 지을 수 있습니다.
이외에 R-2와 비슷한 성격이지만 개발이 조금 완화된 RD1.5, 주거와 상업이 함께 있는 주상복합 건물이 허용되는 RAS-3와 RAS-4, 그리고 엔터테인먼트 산업을 위한 특별 지역인 RE 조닝등이 있습니다.
로스앤젤레스의 다양한 주거용 Zoning 코드는 부동산 시장에 다양한 투자 및 개발 기회를 제공합니다. 투자자와 개발자는 각 지역의 Zoning 규정을 주의 깊게 검토하고, 주변 환경과 시장 동향을 고려하여 적절한 부동산 투자를 선택해야 합니다.
