안녕하십니까? 여러분의 부동산에이전트 곽재혁 입니다. 2022년새해 복많이 받으시고 건강하시고 건승하시기를 기원드립니다. 2022년 1월의 남가주 캘리포니아부동산 소식을 업데이트 드립니다. 작년도 부동산 시장의 상황은 셀러스 마켓에 여전히 낮은이자율로 인한 첫주택 구입자와 투자가들이 주택시장에서 지역에 상관없이 뜨거운 경쟁을 펼쳤던 한해 였습니다. 11월달부터 점차 거래의 경쟁이 줄었다고는 하지만 여전히 마켓에서의 좋은 매물에 대한 경쟁은 치열했고 가격또한 상한가를 경신했습니다.
셀러들도 이제 경쟁력있게 좋은 오퍼를 받으려면 일정수준 이상의 주택 업그레이드가 필요하다는 사실을 잘알고있고 이를 위해서 일정수준 이상의 투자를 주저하고지 않고 있습니다. 신규 건설 주택 구입의 경우에도 최소 구입가격에 따라서 1백만불대의 경우 10-15% 정도의 기본적인 업그레이드가 필요하고 이러한 투자가 앞으로 주택의 가치상승에도 기여한다고 보고 있습니다.
가격대에 따라서 팔기위해서 그리고 살기에 편리하고 추후 가치를 보존하기 위해서도 추가적인 투자는 필수라는 사실이 중요합니다. 다만 현재 노동력의 부족과 자재 물류의 수급 어려움등으로 인해서 업그레이드 비용이 많이 상승하고 있고 경험이 많은 컨트렉터를 구하기가 힘들기 때문에 이의 해소를 위해서 부동산 협회등을 중심으로 컨트렉터 라이센스가 없는 “핸디맨”이 할수있는 공사가격의범위를 기존 $500에서 올리게 해달라는로비가 몇년전부터 있어 왔습니다.
현재에도 적은 이득에도 불과하고 단기간 보유후 되파는 “플리핑”투자가 여전히 이루어지고 있기 때문에 리모델링을 계획 하신다면 보다 오랜기간 준비를 하시는게 좋다고 생각 합니다.
Realtor.com의 조사에 따르면 2022년도의 가장 중요한 화두는 “Affordability” 즉 감당할수 있느냐 마느냐의 문제가 될것으로 바이어들은 생각하고 있다고 밝히고 있습니다. 첫주택시장의 주요 바이어들의 40% 에 해당하는 밀레니엄과 Z 세대들의 경우 지난 10월기준으로 전년도대비 주택의 가격이 13% 상승한 NAR(전국부동산 협회)의 통계치와 실제로 샤핑을 하면서 주택시장이 얼마나 뜨거운지를 체감하고 있습니다.
이들의 경우 금년도에는 일단 기성세대와는 다르게 가격이 저렴한지역을 중심으로해서 구매에 더욱더 매진할 것으로 보입니다. 이는 바로 주택을 투자의 수단으로 인식하고 움직이고 있다는점을 반증하는 것입니다.
반드시 본인이 거주를 해야하는용도 보다는 가지고 있는돈이나 인터넷에서 만나거나 아니면 일시적으로 주택 구입을 위한 소위 “Roommate Buyers”의 형태로 특히 작년의 경우 주식투자 수익금으로 투자를 계획하는 젊은층들이 늘어났고 특히 주택 유지에 가장 큰규모를 차지하는 모기지를 저렴하게 부담하기 위해서 구입가격이 저렴한 지역을 우선으로 샤핑을 할것으로 보입니다.
이에 해당하는 지역들이 미시간의 디트로이트($61,539), 오하이오의 클리브랜드 ($97,439), 오하이오의 Toledo ($99,507),테니시주의 맴피스 ($129,392), 오클라호마의 Tulsa($159,080), 택사스의 El Paso ($173,839)이 2022년 각광을 받을 투자지로 NAR 의 최신자료는 이야기하고 있습니다.
주택 구입을 위해서 가장큰 애로사항은 다운페이먼트의 마련 그리고 모기지 이자율 상승으로 인한 부담금 증가와 융자 승인의 어려움 그리고 각종 자연재해로 인한 보험료의 상승과 인종별로 주택 구입의 격차가 크게 발생하는문제(예. 흑인 지난해 바이어의 6%정도) 등을 꼽을수 있습니다. Lending Tree에서 지적한 대로 전세대를 아우르는 가장큰 애로사항은 바로 과연 주택 소유후 유지에 문제가 없이 감당할수 있느냐 없느냐의 문제인것으로조사응답자의 50% 이상은 답변하고 있습니다.
인플레우려가 높아지고 있는 현상황에서 현재 가장 안전한 투자수단은 부동산이 될수 있을것입니다. 다만 부동산 중에서도 세부 종목에 따라서 인플레이션상황을 이겨내면서 안정성을 더줄수있는 종목들이 있을것으로 보입니다.
인플레이션에 저항하려먼 안정성을 확보하기 위해서 충분한 cash flow 가 가능해야 하고 인플레이션이 높아질수록 높아지는 렌트비가 안정적인 수입원으로 가능한 “Residential Rent” 가 당장은 안정적인 투자 수단으로 주목될 것입니다.
그중에서도 똑같은 주택이라도 가능하면 단층 형태의 콘도 보다는 복층의 타운홈이 그리고 방이 세개 이상인 단독주택이 더욱더 뛰어난 수익률의 창출이 가능하다고 생각합니다.
이미 렌트용으로 단독주택만을 전용으로 건설하는 프로젝트들이 대도시외곽에서 이미 진행중이고 건설비를 줄이기 위한 Modular Home등의 시도가 이미 이루어지고 있습니다. 아무래도 현재 대도시권에서 이루어지는 ADU 유닛의 건설붐의 경우 건설 비용이 너무 비싸고 관련 융자가 거의 전무한 관계로 렌트수입이 추가로 발생하는 것외에는 아직 까지는 별다른 투자 메리트가 적다고 볼수 있습니다.
2022년에는 타이틀 업무나 융자 업무 (특히 일종의 포트폴리오 융자식으로 주로 Direct lender 중심으로 진행이 되는 소위 “no Doc” 융자인 Non QM 융자를 포함) 그리고 주택 거래 전과정이 자동으로 진행이 되는 시스템인 “E Closing”이 더욱더 시장에서 위력을 발휘할 것으로 보입니다. 이를 주관하는 소위 Tech 회사들의 인수합병과 IPO를 통한 주식시장 상장도 더욱더 촉진될 것으로 보입니다.
여러가지 큰줄기의 변화 보다는 금년도에는 대형 Tech 회사들을 이기기 위해서는 소위 “스몰 마켓”이라고 불리우는 외곽 지역의 단독주택에 대한 투자를 눈여겨 보셔야 할것으로 보입니다. 여러번 말씀 드렸지만, 현재의 상황에서는 인구의 이동이 좀더 인컴에 비해서 생활비가 저렴한 지역으로 움직이는 추세가 일정기간 지속될 것으로 보여집니다.
지난 11월에 미국 노동부의 발표에 따르면 전국적으로 약 4백5십만명의 사람들이 기존의 잡을 그만둔것으로 조사가 되었습니다. 이러한 전례가 없는 현상에 대해서 부동산의 시점에서 살펴 본다면 가장 큰 원인은 좀더 감당할수 있는 지역으로 더좋은 조건의 직장을 찾아서 relocation 하는 인구의 증가가 가장 큰 이유라고 생각 합니다.
이미 금년부터 대부분 업종에서 기본 임금이 $15수준으로 올랐지만 업종에 따라서 entry level의 경우에도 이미 $20이상실임금을 지급하는 경우들이 늘어나고 있고 서비스질의 하락에 대한 컴플레인도 늘어나고 있고 이에 따라서 더욱더 좋은 조건으로 구인을 하는 회사들이 증가하고 있습니다. 아무래도 이러한 상황에서는 대기업들이 집중적으로 포진해 있는 지역들이나 상대적으로 주거비를 포함한 생활비가 저렴한 지역으로의 대규모 이동이 이루어질것으로 전망이되고 있습니다.
이와같은 사실이 현실화가 된다면 결국 외곽지역으로의 신규 인구 유입은 늘어날 것이기 때문에 외곽 지역의 단독주택에 대한 투자가 금년도의 주택 시장 투자에 있어서 중요한 포인트라고 말씀 드릴수가 있습니다.
이와 더불어 NAR 통계에 따르면 2020년 기준으로 미국 전역에서 전인구의 12%에 해당하는 약 4천만명 이상이 이사를 했으며 이중에서 18%가 타주로 53%가 같은 주내의 같은 카운티에서 그리고 25%가 타카운티로 이사한것으로 조사되었습니다. 이러한 상황을 본다면 아직은 타주로의 전출인구 보다 같은주내에서의 인구이동이 더 크다는 전국평균 조사는 밝혀주고 있습니다.
그리고 타주로의 이주인구도 사실상 은퇴수요도 상당수를 차지하기 때문에 아직 까지는 같은주내에서 타카운티로의 이동수요를 공략하는 투자 전략이 필요하다고 생각합니다.
금년도에 가장 각광을 받을것으로 예상이되는 도시로 zillow는 플로리다의 Tampa를 꼽았습니다. 이외에도 소위 Sunbelt 지역에 있는 프롤리다의 잭슬빌이나 North Carolina의 Raleigh 그리고 택사스의 산안토니오등을 주목할만한 투자 가능 지역으로 꼽은것을 보면 역시 금년도의 투자 포인트는 “감당 가능한지역”을 노리는 전략이 필요하다는 사실을 알수있게 됩니다.
이 “Sunbelt”지역을 이곳 캘리포니아에서 출발해서 아리조나와 택사스를 걸쳐서 루지에나와 알라바마 그리고 플로리다 까지 1월중순부터 제차로 대륙 횡단을 하면서 직접 느껴 보려고 합니다. 다녀와서 관련된 곳들에 대한 느낌을 전달해 드리도록 하겠습니다.
좀더여유있게 생활 가능하고 특히 주거비가 저렴한곳을 눈여겨 보셔야 투자에 성공하실수있다는점을 염두에 두셔야 할것 같습니다.