안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2021년 11월의 미국 남가주 부동산 소식을 업데이트 하겠습니다. 2021년 3분기를 마감하면서 펜데믹 이후에 두드러지게 주택시장에 나타난 새로운 경향을 정리를 해보려고합니다.
첫번째, 밀레니엄세대라고 불리우는 26-41세미만의 주택 구입이 눈에띄게 증가하였습니다. Barron’s Report에 따르면 작년 전체 인구의 22%를 하지하는 밀레니엄세대의 주택구입이 전체바이어의 37%를 차지하는 성장세를 나타낸것으로 보고되고 있습니다.
그리고 가격의 가파른 상승세와 더불어 높은 경쟁 그리고 학생융자 상환에 대한 부담감으로 인해서 주택 구입이 어려워진 밀레니엄 세대에서 소위 “Roommate” Buyers 즉 친구나 가족간의 관계가 아닌 제3자와 공동으로 주택을 구입하는 사례가 늘어나고 있습니다.
이는 전체 구입자의 3%를 차지하고 있다고 전국 부동산 협회(NAR)의 자료는 밝히고 있습니다. 2020년 4월에서 6월의 주택구입 자료를 NAR에서 분석한 결과 11% 정도의 바이어들이 결혼하지 않은 커플들로 조사되었습니다. 이러한 룸페이트 바이어의 증가는 자칫 후에 주택 처분이나 유지시 여러가지 의견 충돌로 이어질수 있고 아무래도 부부간 또는 혈연의 의한 구입이나 아니면 LLC등 회사를 설립하고 정확한 일종의 동업계약이 가능한 경우에 비해서 여러가지 문제가 일어날 확률이 높을수 있어서 주의가 요망이 됩니다.
주위에서도 여러 SNS 나 기타 “모르는 이들”간의 투자를 계획하는 젊은층이 많이 눈에 띄고 있습니다. 단순히 인터넷에서 얻는 정보가 아니라 확실한 투자의 계획없이 무턱대고 부동산 시장에 뛰어드는 것은 상당히 위험할수 있습니다. 부동산 시장의 경우 단기보유후 되파는 것이 상대적으로 더 용이한 주식 시장에 비해서 준비가 필요로 하기 때문 입니다.
두번째, 주택을 구입후에 첫번째 해의 지출비용들이 metro지역의 경우 상당히 높아진 것으로 나타나고 있습니다. 흔히들 주택 구입시 모기지만 계산하시고 주택 구입 예산을 준비 하시는 분들이 의외로 많습니다. 주택의 소유를 위해서는 이외에도 재산세와보험 그리고 HOA 가 있는경우 관련 비용그리고 가격대에 따른 최소한의 리모델링 비용의 준비등이필요로 합니다.
특히 대도심권인 메트로 지역인 경우 샌프란 시스코 ($364,900), 산호세 ($307,831) LA ($217,499) 그리고 시에틀 지역이 $215,343불의 첫해 비용이 필요한 것으로 조사 되었습니다. 특히 최근에 인력난과 재료비 폭등으로 말미암아 리모델링 비용이 최소 20-30% 증가했기 때문에 이부분에 대한 추가 예산을 준비를 하셔야만 할것으로 생각 됩니다.
현재 저렴한 이자율이 가능한 상황에서 업그레이드가 잘되어있는 주택이 매물로 나올경우 여전히 복수의 오퍼가 들어가고 오버 프라이싱이 되는 가장 큰이유는 싼이자로 추가다운을 하더라고 불필요한 리모델링으로 인한 캐시의 낭비를 막기 위해서 입니다. 또한 화재보험과 추가적인 홍수보험 요구가 가능한 지역 그리고 주택관련 재반 보험프리미엄의 인상이 확실시 되는경우 이에대해서도 준비가 필요합니다.
보험은 싼것을 쇼핑하시는게 아니고 정확히 렌더에서 요구하는 선 그리고 만약의 경우 확실한 보상이 가능한 보험을 고르시고 특히 여러가지 추가 옵션을 첨가한 엄브렐라 옵션을 고려 하셔야만 합니다. 그리고 인상 가능한 전기와 개스 그리고 물요금등 제반 유틸리티 가격인상이 가능한 점도 고려 하셔야 합니다.
세번째, NAR 의 설문결과에 따르면 셀러의 89% 정도가 정부가 지원하는 융자 (fha 나 va loan)보다는 일반융자인 conventional loan을 받는 오퍼를 선택하기를 원하는 것으로 조사되고 있습니다.
또한 지난 5월 기준으로 20% 이상의 다운페이를 하는 경우가 52% 에 달하는것으로 나타나고 있습니다. 정부가 지원하는 융자의 경우 상대적으로 다운페이가 적고 다운이 적은대신 감정즉 appraisal 이 까다롭고 추가로 정부에서 융자를 받기위해서 요구하는 셀러가 부담하는 의무적 수리사항들이 존재하고 프로그램에 따라서 에스크로 기간이 길어지는 단점들이 있어서 셀러들이 꺼려하고 있습니다.
네번째, 여전히 외곽지역의 주택 시장또한 여러가지 형태로 그열기가 식지 않았다는것이 증명이 되고 있습니다. 최소 50% 이상의 사람들이 평균 15-45분 정도의 드라이브로 출퇴근 하는건 상관하지 않는걸로 조사 되었습니다. 이는 대략 la에서 오렌지 카운티에 해당하는 거리로 (지역이나 교통 트레픽에 따라서 다르지만 대략 30마일전후 까지의 거리로 추정됨) LA에서는 오렌지 카운티 그리고 오렌지 카운티에서는 인랜드 지역까지는 출퇴근이 가능하다는 계산이 됩니다.
그리고 현재 메트로 지역과 외곽 지역등의 렌트비들이 급등하는 현상을 보이면서 상재적으로 저렴한 외곽으로의 렌트 수요또한 동반해서 상승하고 있습니다. 외곽의 렌초 쿠카몽가나 온타리오지역 그리고 샌디에고 북부지역등의 렌트수요가 늘고있고 동반적으로 인랜드의 경우 금년 3분기 렌트시세가 전해 1분기와 비교해서 22.6% 상승했고 평균 렌트비는 $1950로 나타나고 있습니다.
단독주택의 렌트가 16년만에 최대치로 증가하고있고 미국 전체의 단독주택 렌트는 8월기준으로 전년대비 9.3% 증가한 것으로 코어로직의 단독주택 Rent Index는 밝히고 있습니다. 고가의 단독주택 렌트는 전년대비 10.5% 그리고 저가의 경우 7.1% 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 특히 마이에미 지역의 경우 8월기준 전년대비 21.4% 피닉스는 19.2% 증가치를 보여주고 있습니다.
다섯번째, 시니어들의 생각이 바뀌면서 무리한 캐시 아웃은 피하고 현재의 주택에서 여생을 마무리 하겠다는 경우가 늘어나고 있습니다. American advisory group의 조사에 따흐면 시니어들의 74% 가 주택 구입이 가장 훌륭한 financial 결정이었다고 생각 된다고 밝히고 있습니다.
앞으로 proposition 19의 금년 4월부터의 시행으로 조건이 부합될 경우 구입가 기준이 아닌 현재의 “낮은 재산세율”이 3번까지의 주택 구입시기까지 보장을 해준다고 하여도 시니어층의 주택 매매는 줄어들 것으로 보여져 앞으로 신규주택과 일부 타주로의 이주를 위한 매매등을 포함해서 여전히 마켓의 인벤토리는 늘가능성이 적은것으로 보입니다.
이에 따라서 최근에 승인이 늘고있는 신규 주택의 건설이 대규모로 계획이 되어있는 지역을 제외하고는 이러한 수요에 비해 공급이 부족한 현상은 최소 여름이나 가을까지 지속될 것으로 보입니다. 그리고 신규 건설 퍼밋중 아파트를 포함한 multi unit 건설 퍼밋이 6% 상승했고 단독주택은 작년대비 31% 증가한걸로 나타나고 있어서 일단은 신규주택 물량이 공급문제를 어느정도 해결할 것으로 보이지만 이는 지역마다 차이가 크고 신규매물은 가격이 주변 시세보다 비싸기 때문에 가격이 상승할수 밖에 없는 역효과로 나타날 가능성이 큽니다.
최근 개학철에 겨울이 다가오면서 뜸해진 비딩경쟁에도 불구하고 NAR 에서는 여전히 33%의 매물이 일주일내에 에스크로가 오픈이 되고 9월 기준으로 58.9% 의매물이 복수의 오퍼를 받는것으로 조사 되었습니다. 주택이 시장경기 회복시 확실한 부양책으로 작용한다는점에 의견이 없는걸로 봐서는 앞으로도 이러한 추세는 지속될것 입니다.
그리고 특시 최근 주택의 가격 상승으로 말미암아 4분기에만 전국의 local and state 레벨의 택스 (재산세) 가 전년대비 13% 더 들어온 것으로 나타나고 있습니다. 총주택 관련으로 $703.5 billion 이 재산세로 징수됨으로써 펜데믹 상황의 어려운 재정 상황에 상당한 보탬으로 작용하고 있습니다.
NAR 자료에 따르면 모기지가 오르고 있는 상황에서도 가격도 여전히 오르고 있음을 보여주고 있습니다. 9월기준 전년대비 주택 중간가가 13.3% 상승한 $352,800 매물중 86%가 시장에 나온지 1개월내로 팔리고있고 (전국평균) 캐시 세일은 23%로 전년의 18%보다 증가했고 개인 투자가나 두번째 주택구입자의 비중이 13% 가까이 늘어났고 은행 차압이나 숏세일등 소위 Distressed sale의 경우 9월기준 전체 매매의 1% 미만을 기록하고 있습니다.
여섯번째, Attom Data에 따르면 3분기에 45,517건이 폴크러져 절차에 들어간 것으로 나타나고 있습니다. 여기에는 차압의 시작인 NOD 를 포함해서 차압직전이거나 차압이 이루어진 매물의 숫자를 포함하고 있습니다. 모기지 유예조치가 사실상 종료가 된 9월 이후에 작년대비 102% 올라간 수치이기는 하지만 펜데믹 전인 2019년 9월과 비교해 보자면 오히려 60% 하락한 수치라는 점을 알수 있습니다.
그리고 실제로 매물을 조사해보면 시장에 나와있는 은행차압이라고 표시된 REO들의 대부분이 이미 투자가에게 넘어간 매물인 경우가 많고 숏세일의 경우 최대한 차압을 늦추기 위해서 매물을 마켓에 내놓은 경우들이 대부분인 경우로 파악이 됩니다. 은행들에서 앞으로 차압이 되거나 숏세일의 경우 담당 직원들이 없기 때문에 실제로 과거와 같이 숏세일 보다는 직접 차압을 할것으로 보입니다.
그리고 시장에 매물이 없는 관계로 은행 측에서도 차압후 신속하게 마켓에 매물을 내놓는 것이 더 유리하기 때문에 숏세일등으로 인한 구제 조치는 거의 가능성이 없을것으로 보입니다. 그리고 대부분의 매물에 equity 가 있는 상황에서 싼가격의 매물이 내년에 나온다는 보장은 없다고 생각합니다.