새로운 델타변이가 확산이 되고 있고 이번 6월부터 7-8월까지 이어지는 기간중에 휴가를 즐기는 이들의 이동들이 있었고 마켓에 나오는 매물들이 늘어 나면서 바이어들이 쉬어가는 상황중에 특히 7월부터는 6월이전까지 치열했던 비딩(Bidding)전쟁이 확연히 줄어들고 있는 상황들이 이어지고 있고 지역별로 확실히 명함이 갈리고 있는 상황이 구체적으로 나타나고 있습니다.
이곳 남가주의 LA나 오렌지 카운티의 경우에도 여러번 언급드렸듯이 단독주택인 single family residence에 대한 수요와 경쟁은 여전했지만 바이어의 오퍼제출이 줄어든 상황에서 대략 전체 주택들중 60% 이상의 매물은 복수의오퍼가 들어가고 있는 것으로 파악이 되고 있으며 샌버다니노나 리버사이드등의 외곽 지역의 경우 단기간 급등한 가격에서 약간씩 가격을 내리면서 바이어에게 어필하는 리스팅 들이 늘어나고 있는 추세입니다.
일단 오렌지 카운티나 LA 지역의 경우 업그레이드가 좋고 선호가 되는 위치에 있는 단독주택의 경우 여전히 70% 이상의 매물에서 복수 즉 두개 이상의 경쟁이 있는것으로 보이고 대략 7-10일내로 에스크로가 오픈이되고 있습니다.
어차피 가격이 높게 형성이 되어있는 지역의 경우 두개이상의 오퍼라면 이미 해당 매물을 구입하기위한 준비가된 바이어들간의 경쟁이 예상되기 때문에 일부 low 오퍼즉 asking price에 비해서 낮게 오퍼를 넣는 경우에는 아직 까지는 에스크로 오픈을 기대하기가 어렵고 최소한 asking price 정도로 오퍼 하거나 업그레이드 비용을 계산해 보시고 최소 3-5년간 추가 지출이 필요 없는 경우는약간의 오버 비드를 생각 하셔야만 계약이 가능하다고 생각 합니다.
오렌지 카운티와 LA 카운티는 중간 매매가격이 약간 하락했지만 매물이 늘어나고 있다고 해도 해당 지역들의 Inventory level은 1개월치가 약간 넘고있고 중간 가격 즉 median price의 경우 오렌지 카운의 경우 1백만불을 유지하고 있습니다.
특히 앞으로 가을이후 내년 봄이후에도 이지역들의 단독 주택에 대한 경쟁은 여전할 것으로 개인적으로 생각하고 있습니다. 가장 큰이유는 이지역들에 대한 수요가 줄고 있지 않기 때문 입니다. 그렇기 떄문에 단기간 바이어 마켓의 동향을 보인다고 하여도 결국에 이지역들은 거의셀러 마켓으로 남아있을 가능성이 크다고 봅니다. 결국 부동산 시장은 수요와 공급에 의존하는 시장이기 때문 입니다.
여전히 대형 투자자들 (기존의 캐나다나 독일등의 외국계 기관 투자가와 미국내 기관 투자가나 헷지 펀드포함)의 주택 시장 특히 단독 주택에 대한 수요는 높지만 이들이 오렌지 카운티나 LA 카운티에서 대량으로 특히 단독주택을 할인된 가격으로 구입 가능한 시장은 당분간은 오기 힘들기 때문에 만일 LA 나 오렌지 카운티등에 주택구입이 필요하신 분들의 경우 마켓 상황을 지켜 보시면서 원하시는 매물의 조건에 부합하거나 10가지중 7-8가지의 조건이 맞는다면 구입을 위한 오퍼를 하시는게 중요 하다고 생각 합니다.
단독주택의 경우 실거주이든 렌트 목적이든 간에 최소 10년이나 그이상의 장기 보유 목적으로 구입을 고려 하셔야 하기 때문에 단기간의 가격 변동은 그다지 큰 고려사항이 아니라고 생각 합니다.
현재 투자용 주택에 대한 융자가 까다로운것은 사실 이지만 지난 2013년에 설립된 가장큰 투자용 주택 융자 전문업체중의 하나인 Lending home (현재 Kiavi로 바뀜)의 경우 추후 융자시 특히 미국 전체 주택의 65%를 차지하는 건축년도 30년 이상인 주택에 대한 융자프로그램을 강화할것을 최근에 시사하고 있고 보다 빠른 융자의 언더라이팅 (underwriting:융자 승인과정이라고 이해)을 위해서 AI 즉 인공지능방식을 도입해서 활용하는등 의외로 투자가를 위한 여러가지 융자가 아직 시장에 존재한다는 점을 인지하시고 이에 대비해서 융자 조건에 맞을수 있는 준비를 하셔야만 합니다.
미국의 현재 사정상 거주 공간의 부족에 대해서는 모두가 인지하고 있는 문제 이기 때문에 이의 해결을 위해서 조 바이든 대통령의 경우 향후 3년간 최소 10만호의 주택 건설을 추진하고 있고 이에 관련이 되어서 조닝의 완화 조치를 통해서 좀더 많은 주택의 추가 건설이 가능하도록 추진 하거나 얼마전부터 지방 자치 단체들에 일정 수의 affordable housing을 확보 가능하도록 하는 방안 (현재 이방안은 개발 업자나 투자자들의 반발로 인해서 소송이 들어간 상태로 추진이 진전이 안되고 있는 상태) 그리고 에나하임 시티등의 몇몇 시단위에서 금년초부터 추진 되었던 대형 아파트들의 재산세율을 낮추어 주거나 일정기간 면제해 주면서 렌트비를 시장 가격보다 낮추는 정책들을 추진중이만 결국 미국의 경제 기본이 수요와 공급으로 결정이 되기 때문에 단기간으로 거주 문제의 부족 사태를 해결하기는 거의 불가능 할것으로 보여 집니다.
현재 미국내의 아파트를 포함한 특히 단독주택의 렌트비는 계속 상승중이고 방이 세개이상으로 패밀리 단위의 임대수요가 가능한 경우 가파르게 렌트비의 상승이 이어지고 있습니다. 이러한 추세는 앞으로도 이어질 것이기 때문에 방이 세개이상인 주택 매물에 대한 수요는 꾸준히 이어질수 밖에 없을것으로 보입니다.
이러한 주택시장의 매물부족 현상의 주 원인중의 하나는 대규모 커머셜 프로젝트를 위주로 기존 커머셜 매물에 대한 투자를 주로해왔던 대형 투자가들이 안정적인 수익률이 가능한 일반 주택 시장으로 진입을 하면서 특히 지난 일년간의 외곡된 주택시장의 방향을 이끌어 왔고 지난해 부터 있어왔던 주식 시장의 활황으로 특히 주식투자자들의 여유 자금이 대량으로 주택 시장으로 영입이 되어왔기 때문 입니다.
특히 지난해 부터 대규모로 online trading 구좌에서의 자금이 대량으로 주식시장에서 부동산 시장으로 유입이 되고 있다는 통계 자료도 이를 입증하고 있습니다.
앞으로 돈이 많은 젊은층을 겨냥한 업계의 마케팅도 활발해질 것으로 보이며 몇몇 온라인을 중심으로한 모기지 업체에서는 아픙로 가상 화폐로 모기지 페이먼트를 받도록 공고하고 이를 준비하는 것으로 알려지고 있습니다. 이와 더불어 이미 보편화된 Docu sign 을 위시로 이사인이 보편화 되었고 아울어 공증도 E Notary 가 앞으로 더욱더 활발해 지고 론닥을 포함한 전과정이 온라인으로만 융자가 가능해지고 좀더 간편하게 융자 심사가 가능해지고 원거리 부동산 거래가 가능해 지는등 좀더 빨리 비용과 시간 그리고 무엇 보다도 편의성과 보완성을 겸비한 부동산 거래 플랫폼이 곧 추세로 이어질 것으로 보입니다.
이러한 시기에 가장 중요한 것은 투자를 위해서는 아니면 비용을 줄이기 위해서 보다 싼 외곽이나 타주로의 이주를 계획 하신다면 무엇 보다도 주택의 가격이나 유지 비용이 앞으로 거주시 문제가 없는지를 확실히 계산 하시고 특히 타주의 경우 부동산 소유시의 유지비용중 가장 큰 비용인 재산세가 얼마나 되는지에 대한 이해가 상당히 중요하다고 생각 합니다. 그리고 이와 병행해서 보험에 대해서도 비용을 확실히 계산하셔야 합니다. 예를 들어서 플로리다의 마이에미의 경우 작년대비 전입인구가 3배가 늘었다는 통계도 있습니다.
이에 따라서 렌트비용도 치솟고 또한 주택 가격도 상승했지만 이곳의 장점이 바로 재산세가 assessed value의 0.97% 에 불과하고 state income tax도 없기 때문에 여전히 시장이 가격이 올라도 여전히 앞으로도 상당시간 주택 시장은 호황을 이끌 것으로 전망이 되고 있습니다. 재산세나보험이 비싼 경우라면 굳이 가격이 싸다고 구입을 고려 하셔서는 안되기 때문 입니다.
어떤 경우는 주택의 구입가격은 싸지만 평균적인 보험료는 3배이상으로 비싼 경우들도 있습니다. 모든 경우들을 다 고려할수는 없지만 특히 유지비용을 확실히 고려 하셔야만 장기간 보유가 가능 하다는 점을 염두에 두셔야만 합니다.
