안녕하세요. 김소윤(Soyoon Kim)입니다.
연방준비제도에서 기준금리를 제로 금리로 낮추었다는 기사를 접하시고 모기지 금리 문의를 하시는 분들이 현지에서 많이 계십니다.
그런데 현재 기준 모기지 금리를 문의하셔서 알려드리면 “제로 금리로 낮췄다고 하더니 왜 금리가 제로가 아니냐” 하시는 분들이 의외로 많습니다. 따라서 이 부분을 명확히 설명 드리고자 합니다.
연방기준금리는 미국 중앙은행이 일반 은행에게 돈을 빌려 주는 이자율입니다.
일반 은행들은 고객들의 예금을 받아 그 돈을 다시 기업과 개인 등에게 대출해주기도 하지만 고객 예금만으로는 빌려줄 돈이 부족하기 때문에 연방은행으로 부터 돈을 빌려서 고객들에게 대출을 해줍니다. 은행은 연방은행으로 부터 기준금리에 돈을 빌리고 여기에 마진(spread)를 붙여서 고객들에게 그 돈을 다시 빌려주어 이자 차액인 마진을 수익으로 운영하는 것이죠.
그런데 여기서 중요한 점은 일반은행들은 연방은행에서 빌린 돈의 기준금리를 주택 융자에는 사용하지 못합니다. 왜냐하면 연방은행에서 빌려온 돈은 5년 이내의 단기 금융시장 금리로 빌려온 돈이고 모기지 대출에 써야하는 돈은 기간이 보통 10년~30년이기 때문입니다.
따라서 모기지 이자율 시세는 결국 단기 금리인 기준 금리보다는 만기가 긴 10년짜리 국채(10Y TREASURY BOND) 수익률에 연동할 수 밖에 없습니다. 모기지 이자율이 30년짜리 국채가 아닌 10년짜리 국채 수익률에 영향을 받는 것은 대부분의 모기지가 평균 약 10년을 전후로 주택 매매로 상환되거나 재융자가 일어나기 때문입니다.
물론 기준 금리가 하락하면 결국에는 10년짜리 국채 수익률에도 영향을 주게 됩니다. 전혀 상관이 없는 것이 아닙니다.
기준금리, 나스닥 시장에서 거래되는 채권의 몸값 등이 복합적으로 작용하여 국채 수익률이 오르고 내리게 되는 것입니다. 따라서 모기지 금리가 어제와 오늘이 다르게 조금씩 변하는 이유도 이 때문이라고 이해하시면 되겠습니다.
현재 모기지 금리가 최근 몇년간에 비해 매우 낮아 집을 사시려는 바이어분들께 아주 유리한 상황인 점을 참고하시면 좋겠습니다.
