부동산 소유주가 일년에 분기마다 내는 재산세 또한 유산상속 계획에 있어 꼭 고려해야 하는 대상이다.
재산세 변화의 대표적 요인은 해당 부동산의 가치 상승 그리고 소유권 변동이다. 1978에 시행된 캘리포니아 주민발의안 13(Proposition 13)은 해당 부동산의 매해 부동산세 상승을 2%로 제한하고 있는 데, 캘리포니아 부동산 활개에 주민발의안 13의 덕이 한몫한다는 이야기가 종종 나온다.
주민 발의안 13의 두가지 예외조항은 소유권 변동과 새로운 건축물이다. 영어로 소유권 변동을 ‘Change in Ownership’으로 명명하며, 주인이 바뀌었기에 새 주인의 명의로 이전된 시점을 기준으로 새로운 시세를 산출하는 것이다.
소유권 변동 또한 예외조항이 있다. 대표적인 예외조항은 1986년도 시행된 주민발의안 58(Proposition 58)이다. 이 주민발의안은 부모 자녀간에 주거주지(Primary Residence)를 증여/상속/매매를 하는 것은 소유권 변동으로 간주하지 않는다.
예를 들어 부모가 오래전에 구매한 부동산의 가치가 몇십배 올랐을 지라도(주민 발의안 13에 따라) 그간 올라간 실제 시세보다 훨씬 더 적은 비율로 재산세가 책정됐을테고 그 해당 부동산을 자녀에게 매매/증여/상속 시는 부모의 낮은 재산세 감정가(appraised value)가 그대로 자녀에게 적용이 되는 것이다.
즉 부모 자녀간 주거주지의 명의변경은 부동산의 현 시세에 따른 제한이 없다. 즉, 한국으로 치면 강남이 논밭일때 부모가 산 땅이 금싸라기가 되고도 재산세는 그대로 적게 내고, 그 뒤에 자녀가 상속/증여/매매하더라도 부모의 낮은 재산세 기준을 그대로 물려받을 수 있다는 이야기다.
주민발의안 58에 속하는 또 하나의 예외조항은 주거지를 제외한 나머지 부동산을 부모 자녀간에 매매/증여/상속했을 때 100만달러까지는 재산세를 상향조정하지 않는 것이다. 즉 적어도 부모 자녀간 100만달러 미만의 부동산 소유권 변경은, 주인이 바뀌었다라고 간주하지 않는데, 이외로 이 예외조항을 잘 모르고 있는 경우가 많다.
예를 들어 부모가 오래전에 구매한 두 부동산이 있고 하나는 부모가 거주하고 있는 집이며 나머지는 200만달러 내외의 렌탈 부동산이라고 가정하자. 부모가 첫째 아들에게는 살고 있는 집을 상속해주고, 둘째 아들에게는 두 번째 부동산을 상속케 했다면(부모가 각각 100만달러 예외조항을 쓸수 있으므로, 즉 합쳐서 200만달러 예외조항이 생기는 셈이다) 부모의 낮은 재산감정가를 두 아들이 고스란히 물려받을수 있는 큰 절세효과를 누릴 수 있다.
두 번째 예외조항은 1996년도부터 시행된 주민발의안 193(Proposition 193)이다. 이는 조부모가 손자/손녀에게 살고 있는 주거주지를 증여/상속/매매했을 때 혹은 조부모 각각 100만달러(합산하여 200만달러)까지의 부동산을 손자/손녀에게 증여/상속/매매했다면 소유권 변동이 일어났다라고 여기지 않는다.
주민발의안 58은 부모가 자녀 혹은 자녀가 부모에게, 즉 쌍방향으로 예외조항을 쓸수 있다. 반면 주민발의안 193은 조부모로부터 손자/손녀가 증여/상속/매매했을 때만 쓸수 있는 일방향이다. 또한 ‘부모’가 사망했을때만 쓸수 있다. 즉 1세대인 조부모가 3세대인 손자/손녀에게 부동산을 남겨줄 때, 2세대인 부모가 세상에 없어야만 주민발의안 193이 적용되는 것이다.(양부모가 둘다 사망해야 함).
즉, 재산세 변동 예외조항을 유산상속과 잘 결부해서 활용하면 엄청난 절세 효과가 있음을 잘 기억하자.
