정해진 기간 동안 거주나 사용 권한 유지 가능
유한책임회사(LLC) 설립해 지분 이전도 방법
상업용은 부동산투자신탁(REITs) 매각 고려
2019년도 상속 면세 한도 총액은 1140만 달러다. 부부면 합해서 2280만 달러까지 상속세가 없다. 가족을 위해서나 원하는 자선단체를 위해서나 부동산을 통한 상속계획은 이처럼 큰 상속 면세 혜택을 효과적으로 활용하는 방법이라고 할 수 있다.
굳이 현금자산을 넘겨서 자금 유동성을 위축시키는 것보다 부동산이 있다면 이를 상속계획에 적극 반영하는 것이 좋을 것이다. 단, 구조를 잘 짜고 관련된 조항들을 숙지해 준비하는 것이 중요하다.
부동산은 주식 등 일반 금융자산하고는 조금 다르다. 가족관계의 다이내믹이나 감정적 요인이 얽혀 있는 경우가 많기 때문이다. 어쨌든 상속계획을 위해 부동산 증여를 생각하고 있다면 이는 대체적으로 잘 생각한 것이다. 지금 부모 세대가 현금 유동성 문제를 최소화하면서 다양한 상속 목적을 달성할 수 있기 때문이다.
◇ 지금과 나중, QPRT (Qualfied Personal Residence Trusts)
QPRT 트러스트는 현재 주어진 상속 면세 혜택을 극대화하는 방법이면서 증여세도 크게 줄일 수 있는 방법 중 하나다. 이 트러스트는 해당 부동산에 대한 권한을 나눔으로써 증여 재산의 가치를 줄이는 효과도 갖게 된다.
가장 큰 혜택은 현재 살고 있는 집이나 별장 등에 대한 권한을 자녀들을 위한 트러스트로 옮겨 주면서도 정해둔 기간 동안 부모가 계속 살거나 사용할 수 있는 권한을 유지하는 것이다. 트러스트가 만료되면 완전히 자녀의 재산이 된다. 이때 증여를 하지만 부모가 여전히 사용 권한을 유지하기 때문에 해당 재산의 가치는 실제 가치보다 적게 책정된다. 그만큼 세금부담이 줄어드는 것이다.
또한 부동산 가치는 일반적으로 시간이 지나면 오른다. 나중에 자녀들에게 재산이 넘겨질 때 이렇게 가치가 오른 부분 역시 추가적인 증여세 없이 처리되는 혜택이 있다. 지금도 증여세가 줄고, 나중에도 증여세가 줄어드는 이중 혜택이 있는 셈이다. 결과적으로 트러스트 기간이 끝나고 나면 상당한 상속 증여세 절감 효과를 보게 될 것이다.
부동산 증여와 유한책임 법인 활용
부동산은 또 유한책임 법인인 LLC (Limited Liability Corporation)나 Limited Partnership(LP) 등으로도 지분 이전이 가능하다. 자녀가 부동산을 직접 소유하는 것이 아니라 부동산을 소유한 지분을 소유하는 형태다. 자녀들이 같은 지분을 가지고 부모는 해당 부동산에 대해 유한책임 기업이나 파트너십에 임대료를 내고 사용하는 방식이 사용된다. 부모가 내는 임대료는 부동산을 관리 유지하는 비용으로 쓰면 된다.
LLC는 이와 함께 부모에 대한 생명보험도 소유할 수 있다. 부모가 모두 사망하면 LLC가 베니피셔리로 보험금을 수령하게 된다. 이 자금은 일종의 기부펀드가 돼서 해당 부동산의 지속적인 업그레이드나 유지 비용을 충당하는데 사용될 수 있다. 혹은 자녀가 여러명일 경우 형제들 사이 지분을 정리하는 자금으로도 사용될 수 있다. 가족관계의 다이내믹이 해당 부동산의 최종적 처분에 영향을 미칠 수 있다. 그래서 어떤 방법을 활용하든 탄력적 운용이 가능하게 하는 것이 중요하다.
자녀들과 관계없는 부동산?
어떤 부동산은 자녀들과 직접적 연관성이 없을 수 있다. 이런 경우 해당 부동산을 상속자산에서 빠질 수 있도록 준비하는 것이 우선적으로 요구된다 할 수 있다. 하지만 이런 경우 좀 더 솔직한 상담이 필요하다.
예를 들어 병원 건물을 소유하고 있는 의사의 경우를 보자. 이 건물이 있는 지역은 한 때 ‘싼’ 동네였다. 그런데 개발 붐으로 인해 부동산 시장이 상당히 좋을 것으로 기대되고 있다. 건물 소유주인 의사도 이 지역에서 계속 병원업무를 하고 싶어할 경우 상속자산에서 해당 부동산을 제외시키는 것이 필요하다.
언급한 이런 저런 증여 방법들이 있지만 이 경우는 트러스트에 증여하고 다시 건물을 리스해 사용하는 방식이 적절할 수 있다. 일단 트러스트로 옮겨 자산가치를 동결하고 원하는 비즈니스와 부동산을 계속 운영 내지는 소유할 수 있는 방법이기 때문이다.
상업용 부동산을 갖고 있는 경우 또 다른 출구전략이 있을 수 있다. 규모 있는 여러 부동산을 갖고 있는 경우 해당 부동산 포트폴리오를 부동산투자신탁(REITs)에 매각하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 상업용 부동산 관리는 전문성도 필요하고 비용도 많이 들 수 있다. 자녀들 입장에서도 이같은 부동산을 계속 관리할 준비가 되어있지 않거나 아예 관심이 없을 수도 있다. 이런 경우 REITs 매각하고 수익을 나눠 받는 방식이 더 효과적일 수 있을 것이다.
어쨌든 부동산은 용도도 다양하고 규모다 다양하다. 가족들이 심정적 애착을 갖고 있는 부동산이 있을 수 있고, 일반적인 상업용 부동산이 있을 수도 있다. 양자 사이엔 큰 차이가 있을 수 있다. 자녀들에게 이들 부동산을 어떤 방법으로 넘겨줄 것인지 상황과 목적에 따라 다양한 출구전략을 생각해 볼 수 있을 것이다.
켄 최 아메리츠 에셋 대표
