자신이 거주하는 주택을 임대주택으로 변경하는 경우를 종종 보게 된다. 이러한 결정은 때때로 주택을 판매할 경우에 시장가격의 하락으로 인해 구매가격보다 낮게 매각해야 함으로 손해를 보게 되거나 또는 미래에 개인적인 용도로 사용하기 위해 이를 소유하는 것이 더 바람직하다고 판단됐을 경우가 대부분일 것이다.
주거주택을 임대주택으로 변경할 경우 고려해야 할 가장 중요한 요소는 주거주택의 세금면제를 받을 수 있는지 여부, 또는 자신의 누진세율 적용 여부, 주택의 임대기간, 또는 수동적 활동으로 인한 세법의 적용과 현금흐름 등을 잘 고려해서 결정해야 한다.
우선, 주거주택 매각 때 발생되는 손실은 비공제 손실로 간주돼 세금상 혜택을 전혀 보지 못하게 된다. 반면 이러한 손실을 세금 공제화 할 수 있는 경우인 임대주택으로의 변경을 심도 있게 고려해 봄이 바람직하다. 물론, 임대주택으로 변경하여 임대 때 발생되는 매해의 비용(감가상각, 수도 및 전기비, 보험, 수리비용 등)은 수동적 활동으로 간주되어 그에 대한 손실의 공제가 제한될 가능성이 높지만, 지속적인 주택시세의 하락 때 이를 매각할 경우 발생되는 양도손실을 세금 공제화 할 수 있게 된다.
만약, 주택에 대한 리모델링 등의 비용이 예상될 경우에는 이러한 비용은 임대를 계약한 이후에 발생시키는 것이 이를 임대주택의 세금 원가에 반영하게 되어 더 많은 감가상각을 할 수 있게 될 뿐만 아니라 수리비 등은 지출한 해에 세금공제로 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
또한, 현 주거주택의 에퀴티에서 현금을 인출할 필요가 있을 경우에도 불구하고 (예를 들어, 새로운 집을 구입하는 다운페이의 필요성 등으로 인해), 이를 매각하고 싶지 않을 경우가 종종 발생한다. 이러한 경우에는 자신이 100% 소유하는 법인을 만들어 자신의 주거주택을 이러한 법인에 현 시장가격으로 매각하는 경우를 고려해 봄직하다.
이러한 경우에 법인은 이를 임대하고 임대 때 이를 시장가격으로 상승된 원가로 감가 상각하여 세금혜택을 보게 된다. 더욱이 법인에게 매각한 주택의 양도소득은 주거주택으로 간주될 경우 여기에 대해 부부 50만달러, 독신인 경우 25만달러까지 면제 혜택을 누릴 수 있게 된다. 하지만, 이러한 양도소득이 면제 혜택의 액수를 초과할 경우에는 3자간의 거래가 아니므로 그 초과부분에 대해서는 양도소득세(capital gain tax)가 아닌 일반소득세(ordinary income tax)를 납부해야 한다.
만약, 주거주택이 임대주택으로 변경된 후 판매되어 양도소득이 발생했을 경우, 원가(basis)의 계산은 구입가에서 자본개선 비용을 더하고 감가상각을 빼서 구하면 된다. 하지만, 양도손실이 발생할 경우에는 원가의 계산은 위에서 언급한 방법으로 구한 원가나 또는 임대주택으로 변경할 당시의 시가 중 더 낮은 금액이 원가가 되게 된다. 이러한 세법은 개인이 주거용 주택으로 사용하였을 당시 가격의 하락이 나중에 임대주택으로 변경된 후 판매 될 경우 이에 대한 손실을 세금공제로 이용하는 것을 막기 위한 방편으로 설정한 법규이다.
예를 들어, 김씨가 본인의 주거주택을 60만달러에 구입했다고 가정하자. 그렇지만 부동산 시세가 하락하면서 주거주택을 임대할 즈음에는 55만달러로 가격이 떨어졌을 경우에는 양도손실을 계산하는 금액은 구입가인 60만달러와 임대 때 시장가격인 55만달러 중 더 낮은 액수인 55만달러가 임대주택의 원가가 된다.
임대주택의 전환 후 감가상각을 2만4,000달러했다고 가정했을 경우 김씨가 50만달러에 이를 매각하게 되면, 김씨가 세금 공제 할 수 있는 손실액은 2만6,000달러가 된다. (55만달러 임대 때 시가 2만4,000달러 감가상각비 = 52만6,000달러로, 손실 때 세금원가에서 50만달러 판매액수를 뺀 금액)때에 따라 이렇게 가격이 하락한 주택을 임대주택으로 변형하여 소유하고 있다가 다시 가격이 상승했을 경우, 이를 다시 본인의 주거주택으로 한 후 매각한 경우 생기는 양도소득은 판매 전 과거 5년 동안에 2년 이상을 소유하고 주거했을 때 부부인 경우 50만달러, 독신의 경우 25만달러까지 소득면제가 가능하게 된다.
이러한 경우 임대 기간을 계산하여 그 기간 동안을 면제 액수에서 제외함으로 인해 소득면제 액이 삭감되는 경우가 발생하게 될 수 있으므로 이를 세법 전문가와 상의 하에 절세의 전략과 세금계산을 해야 할 것으로 본다.
